任志强：北京“发现”了十七八种房子

北京发现了几多种房子？

“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”

从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济合用房、廉租房、两限房，以及“京七条”缔造的“自住型商品房”，至少有十七八种住房品种并存于北京通俗商品房的系统之外。但这么多缔造发现，却既没有遏止房价高涨的走势，也没有改变通俗人住房难的困境。

2013年9月19日，北京秋季房地产展示买卖会上，正值中秋小长假，参观的观众川流不息，人流如潮，冒雨打伞列队领票入场。

就在国度***颁布发表北京房价再度领涨全国的第二天，2013年10月23日，北京市住建委**了处所版的楼市调控新政“京七条”，意图稳住房价。

新政*大的创意是制造了一种新的住房品种—“自住型商品房”。它比周边的商品房廉价三成，所有合适限购资格的市民都可以采办；当然，已经在**房何处排着队的家庭有优先权，而且5年内不克不及上市买卖，卖的时辰也得补上这一部门差价。

尽管2013年只剩下*后2个月，北京市当局依然大志勃勃地暗示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地，相当于一般年成下北京新房总成交量的1/5；来岁的打算更为复杂，5万套。

其实“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品种原本就琳琅满目—从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房，到后来的经济合用房、廉租房、两限房，一多量名目繁多的住房品种并存于通俗商品房的系统之外。华远地产董事长任志强(微博)早在2005年就做过统计查询拜访，“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”。

现在又添了“自住型商品房”这个新成员，试图为一个新的群体解决住房问题。相较之前两限房、经济合用房的购房尺度，其家庭资产审核门槛有所放松，更多人群被纳入到低价购房系统之中。

叫什么名字并不主要。主要的是，同样面向中低收入或者分歧夹心层的**房、两限房等推出经年，却并没有反对北京房价一骑绝尘地高涨，也没在多大水平上解决这些群体住房难的问题。其症结安在？为什么还要缔造出一种本色上并无新意的“自住型商品房”？

“不得不做点工作”

10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。

“逼出来的。”10月29日，当某报记者问及“京七条”的**布景时，任志强敏捷给出这四个字。

自从2012年6月份被限购政策压制许久的刚需**之后，北京的新房价*已经实现了持续16个月的同比上涨，比来6个月领涨全国，9月份依然是以高达20.6%的同比涨幅位**位。

“压力太大，他们不得不做点工作，*起码要有一个**亮相。”一位接近北京住建委的业内助士告诉记者。

2013年年头，北京市**的房价节制方针是“新建商品住房价*与2012年价*比拟连结不变”，若是“不变”等同于“不涨”，这个方针显然已经很难完成。比来在接管媒体采访时，北京住建委副主任**武坦承环比涨幅固然低于同比，但也已经跨越了6%。

一边是热度不减的房价，一边是不可一世的住建部年末查核问责，整个2013年，北京住建委却是一向在动用行政干涉干与等手段来节制房价。在前端，节制预售证的发放、价*定得太高的楼盘拿不到预售证，早已是业内公开的奥秘；在后端，限制住一些地块的拍卖*高价，闪开发商去竞拍配建的限价房或**房的面积，以节制地盘溢价，进而调控将来的房价。

“自住型商品房”*终也是要经由过程地盘竞拍上的一些手段来实现。按照《关于加速中低价位自住型改善型商品住房扶植的定见》，自住型商品住房用地，由房地产开辟企业经由过程“限房价、竞地价”等出让体例公开竞得。

10月25日，北京楼市新政发布后两天，放出了两个需要配建“自住型商品房”的地块，一个在密云县，一个在门头沟区，都属于北京的远郊区。位于密云县的44万平米的地块给出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，衡宇发卖限价为10500元/平方米”，相当于该地块不到6%的面积。

毫无疑问，建在该地块上的“自住型商品房”*早也只能在一年后面市，即便有用，拉低的也是一年后的房价。链家地产市场研究部张旭认为，本次新的调控办法中，既带有亮相性质，也有增添市场指导能力的本色步履。但整体来看，更多的是不变房价预期。好比，或许能指导一些急于购房又资金严重的刚需阶级放缓入市打算。

难解供需矛盾统计意义上的房价存在拉低的可能性。2013年的北京房价调控方针明白剔除了**性住房的价*，而本色上归属于**性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房，很大可能将进入房价系统。

一年后，那些没有**房采办资格、买商品房又左支右绌的“夹心层”可否真正受惠于这个新的住房名目，一路向前的北京房价可否真正被拖住程序，记者采访的业内助士遍及暗示灰心。

高策地产董事长陶红兵必定了“京七条”为夹心层供给了一条可能的购房路径，但他仍然认为这不克不及从底子上改变北京住房供需失衡的状况，也就不成能真正拉低房价，反而可能加剧改善型住房的供需失衡。高策地产是一家浸淫北京市场多年的一手房代办署理公司。

“北京的地盘就那么多，自住型商品房的供地增添了，通俗商品房的供地就会加倍严重；而近几年北京的户均成交面积在逐年加大，这申明改善型住房的需求占比在不竭上升。这就会带来一种新的布局失衡和价*上涨。”他说。

即即是“自住型商品房”试图笼盖的中低收入购房者群体，其供需矛盾也很显著。北京今朝约有13万户家庭在轮候**房，按照一般环境刚需占比八成计较，每年约有8万户不享受**资格的初次置业群体，远远跨越北京打算推出的每年5万套“自住型商品房”数目。

兴业证券阐发师刘建刚按照北京新增常住生齿测算出的住房需求约1500万平米，但近3年北京平均新增室第类用地997万方，“供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源”。

“若是自住型商品房的供地特点比照方才推出的两块地，那么这项新政的结果将大打扣头。”前述接近北京住建委的业内助士暗示，“即即是夹心层，生怕也很难接管门头沟和密云如许的远郊住房；何况这两块地的配建比例只有5%摆布，远低于20%－40%的配建总打算。”

统计意义上的房价反而存在拉低的可能性。

2013年的北京房价调控方针明白剔除了**性住房的价*，而本色上归属于**性住房名字中却包含“商品房”的自住型商品房，很大可能将进入房价系统。这是北京市当局所乐见的。

“当局把本身该做的事推给了市场”**房的扶植规模逐年扩大，实其实在落地的房子却老是抢破了头。

夹心层*担忧的是，“自住型商品房”看起来跟前些年北京推出的两限房近似，本色上可以视为一种变相的带有**属性的住房产物，未来会不会仅仅是在建委系统中又多了一种衡宇的权属性质罢了。

任志强告诉记者，按照地盘性质、建房名目、扶植单元的分歧等身分，北京前前后后呈现过的衡宇权属名目至少十七八种。好比，“房改房”就有“97”、“93”之分，别离拥有97%和93%的产权；经济合用房也分成新老两大类，老的经济合用房没有上市买卖限制；甚至“私房”也有三四种分歧前缀的分类。

具化到产权证上时，这些名目削减了一些，但也有近十种分歧的证件。处所建委分担的有商品房、经济合用房、私房、房改房、廉租房、限价房、安设房等，还有不归处所建委处置的央产房、军产房。

寄望于**性住房解决住房难题的人们，遍及的感触感染是“雷声大雨点小”，**房的扶植规模逐年扩大，实其实在落地的房子却老是抢破了头，更不消提那些常年见诸报端的**房寻租案例了。

在华夏地产研究部看来，新**的“自住型商品房”发卖价*比市场价低30%，即使5年后再上市上缴30%的增值收益，依然会比以市场价采办的通俗商品房具有更高的收益率。如斯同质的房源却有两套判然不同的操作系统，较着的好处差遣极易造成权力寻租。之前经济合用房与限价房办理过程中就频现败北。

一位不肯意签字的业内助士还特意指出，“京七条”事实上为部委、央企等扶植福利房开了一个名正言顺的口儿。文件中有如许一段话：鼓动勉励企事业单元和相关机构将自有效地用于自住型商品住房的开辟扶植，或者将尚未进入发卖环节的房地产开辟项目转化为自住型商品住房扶植项目。“两年之后，你会发现，这个看上去很美的自住型商品房很有可能就是一场没有起头的竣事。”

“采用这种地盘出让体例闪开发商配建自住型商品房，本色就是当局把本身该做的事推给了市场。”任志强指出，破解住房僵局，仍是那句老话，“**的归当局，市场的归市场。”