开辟商集体喊冤地盘增值税被指最难征

一份曾在本年5月份抛出的房企欠缴*额地盘增值税的民间研究陈述，经央视《每周质量陈述》报道后再次激发业界激烈比武。

这份几乎涵盖所有大型上市房企的陈述称，全国房企应交而未交的地盘增值税总额跨越3.8万亿元，闪开发商毛骨悚然。

昨日，万科、招商地产、金地集团、华远地产、万通地产等开辟商纷纷发布澄清通知布告，深圳市地税局也公开暗示“概念搞错了”。一些**暗示，原本应在项目结算时缴纳的地盘增值税，被前置到项目开售时提前预缴，再加上清理时还有前提限制，导致各方呈现了概念不合。

与此同时，不少业内助士对本报暗示，地盘增值税**冲突的背后，实则是中国房地产行业复杂且紊乱的税费征缴近况。

房企集体澄清

11月24日，央视报道援引北京执业律师李劲松的阐发称，2005年~2012年8年间，国内房企应交而未交的地盘增值税总额跨越3.8万亿元。

该报道列举的开辟商名单中，万科、招商地产、雅居乐、SOHO中国、合生创展、金地集团等45家知名房企均榜上有名。

其实早在本年5月，李劲松就经由过程万科、SOHO中国等29家上市房企的年报研究，称这些房企拖欠应缴地盘增值税总金额至少640亿元。

尽管关于房企欠缴地盘增值税的话题并非初次曝光，但央视的报道依然激发业界哗然，并遭到任志强(微博)等多位地产人士的炮轰。

前晚，任志强连夜在其微博撰写阐发文章，驳倒央视的报道不专业和缺乏常识。他还于昨日暗示，正在研究若何公开告状央视的事宜。

万科的回应资料称，公司一贯对峙守法经营和照章纳税，此番报道应该是缘于曲解，是把管帐上的“预提”理解为企业的“现时纳税义务”。

招商地产董秘刘宁暗示，公司存在未缴纳地盘增值税是因尚没有达到缴纳前提，年报数据仅是计提，现实纳税额需等项目清理时方能确认。

11月25日晚间，金地集团、华远地产、金隅股份、万通地产、北辰实业、中华企业、*开股份、滨江集团、中粮地产、金融街等在内的数家地产商集团，均发布通知布告否定央视报道，称公司不存在欠缴地盘增值税的环境。

针对公司欠缴26亿元地盘增值税的求全谴责，金地集团通知布告称，公司财政陈述公允地反映了财政状况和经营功效，并无欠缴地盘增值税。

被指别离欠缴9亿和5亿元地盘增值税的金融街和中粮地产，均在通知布告中暗示，计提部门未达到税律例定的地盘增值税清理前提，尚未现实发生纳税义务，公司并无欠缴地盘增值税。

概念之辩

比拟之下，华远地产和金隅股份的回应相对激烈，两公司通知布告称央视关于房企欠缴地盘增值税的说法源于对税法的曲解。

多家上市房企称，地盘增值税的缴纳分为两期，起*是按照必然比例预缴，然后比及合适必然前提后再进行地盘增值税清理。

万科对此暗示，“预提”与“现时纳税义务”是**分歧的概念，房地产项目要达到清理前提才需要清理并交纳地盘增值税。

深圳某上市房企财政总监在接管本报采访时认为，造成**冲突的直接原因在于外界对地盘增值税特别的征缴体例的误读。

这位人士举例，一家房企在拿地后进行项目启动，只要项目起头进行发卖，就必需像缴纳营业税一样预缴地盘增值税。

在这一环节，房企预缴地盘增值税凡是按照营业额的必然比例缴纳，预缴比例*低为1%，*高达到7%，一般在2%~5%之间。

不外，各处所要求的预缴比例存在必然差别，而通俗室第、写字楼、别墅、**公寓等分歧类型商品房的预缴比例也分歧。

比及项目发卖跨越85%今后，就达到了税务部分要求的地盘增值税清理前提。这时，可以选择清理，也可以选择在项目全数完工后清理。

对于项目落成后的清理，各地纷歧样的可能是预征率。“因为会在清理中多退少补，所以预缴率分歧，不影响清理成果。”有税务系统人士对记者暗示。

税务总局2010年下发的53号文件显示，为了阐扬地盘增值税在预征阶段的调节感化，各地须对今朝的预征率进行调整。除**性住房外，东部地域省份预征率不得低于2%，中部和东北地域省份不得低于1.5%，西部地域省份不得低于1%，各地要按照分歧类型房地产确定恰当的预征率。

在今朝的**场上，央视和房企的“拉锯”*要是对“拖欠”一说的概念争议。深圳市地税局副局长杨龙昨日暗示，“（央视报道）概念搞错了。”他说，地盘增值税属于先预缴后清理的特别税收体例，报道中提到的“应交未交的地盘增值税”并不克不及界说为“拖欠”，而是待项目达到必然进度后进行清理。

有东北部省会城市区级地税局负责人向记者透露，他感受辖区并没有央视曝光的此类“拖欠”环境，房企都是按划定缴清，而且按照经验，越是大企业越是规范。

上海财经大学中国500强研究中间**传授宋文阁也认为，应交不等于欠税，这点上央视混合了概念。应交只是预估数值，等清理完毕后才能知道**的数字，届时若是仍然有应交但未交的，才算欠税。

但也有概念认为房企的做法绝非无懈可击。好比有房地产开辟人士直言，因为地盘增值税与房企的毛利率直接相关，这在必然水平上导致房企在实际中经由过程各类体例进行合理避税。

一个不争的事实是，房企经由过程提高项目工程建安成本、虚列公共配套举措措施支出、扩大开辟项目成本费用等体例避税，以及经由过程迟延清理时候递延纳税，或者未按预征率足额缴纳地盘增值税等现象颇为遍及。

浙江某豪宅开辟商向本报坦言，因为豪宅项目标地盘增值税税率过高，导致公司开辟的60多套别墅项目迟迟不肯开盘。

该开辟商暗示，以每平方米5000元的成本计较，若是售价达到每平方米1.75万元，其溢价将达250%~300%，清理地盘增值税时需要按照60%的税率，现有的60多套的200多平方米别墅项目，至少要上缴地盘增值税上亿元。

对于今朝的争议，中国社科院财经计谋研究院研究员杨志勇暗示，地盘增值税在全球来看，征收的国度少少，更主要的是，房地产相关的税*终城市转嫁在买房人头上，所以该当对房子作为商品可承载的税负承担进行测算。

对于地盘增值税征管难题，他建议连系房地产税收立法来解决。

宿世此生

除了中国大陆以外，今朝全球只有韩国、意大利和中国台湾等少数国度和地域征收地盘增值税。在我国，这一税种作为处所税系统的一部门，由地税系统征收。

按照1994年起头执行的《中华人民共和河山地增值税暂行条例》，我河山地增值税实施四级超额累进税率，按照对房地产企业售房收入扣除开辟成本等支出后增值部门分歧，税率别离为30%、40%、50%和60%。此外，免征前提之一是增值额未跨越扣除项目金额的20%。

“这个税设立之初的目标就是从房企暴利平分肥给国度。”有税务系统人士向记者透露。还有直接面临征管的地税系统官员透露，在条例公布之初，因为房地产行业尚未鼓起，大部门企业增值额未跨越20%，达到了免征前提，是以该税种在很长一段时候都收入甚微，直到近几年才跟着房地产行业鼓起显示较快收入增幅。

上述税务系统人士证实，在2003年之前因为地盘增值额大都未跨越项目金额的20%，所以都在免征规模，到了2005~2007年，房地产大兴，引起主管部分正视。

2006年，针对房价过快上涨，国度税务总局发布文件要求从2007年周全清理地盘增值税。按照现行划定，在房地产开辟项目已售面积达到可发卖面积的85%，或者获得商品房预售许可证满3年等前提下，税务部分就该当按划定对该开辟项目地盘增值税进行清理征缴。

但事实上，地盘增值税被地税系统官员称为地税中*难征管的税种。这种难度表现在开辟商一个项目动辄十几年的周期，衡宇售价波动大带来计较增值额扣除项目很难认定上，进而导致合用的税率难确定，而清理所需要的征管成本也很大。

上述税务系统人士透露，地盘增值税要等房产项目落成，而房企经常搞项目滚动开辟，清理是极费劲的一件事，远不是外界想象的那么简单。

还有地税系统人士暗示，清理在现实操作层面也长短常坚苦，对地税工作人员的营业要求很是高，必需有精晓财政、管帐和房地产行业的人士才可以或许胜任。而往往清理一个项目，需要出动一个区地税局全局的主干尖子还要查很长时候，所以有时地税部分也委托税务师事务所此类中介机构做这项工作。

对于地税部分面对的现实征管难题，有地税官员坦言但愿可以或许在税制鼎新中，对这一税种进行调整，或者归并。“征管难度太大，而且这个税按捺房地产投契调控房价的感化也很有限。”