小我“炒地圈”结合进退 层级式集资再现江湖

2014-06-09来源 : 互联网

2月27日晚8点多,上海古北一家咖啡厅里,借着朦胧的灯光,刘文道拿出三份合同,上面标注着“房地产开辟项目股权合伙和谈”。

刘告诉记者,这份合同其实是由“甲乙丙”三方签订的结合投资合同,用于和谈结合投地。

小我买地并非奇怪事,然而,在面对国度调控、楼市买卖根基障碍、开辟商购地趋于保守的时刻,小我竞买者出手依然如斯风雅,则稍显逆市之举。

而小我本*炒地的投资行为,事实是**仍是保值驱动?

多方本*结合之道

“跟着当局走,一般不消愁。”主业从事建材商业的刘文道将手头3000多万元的资产交给表哥打理,并逐渐从房产投资转到地盘投资。江浙一带的某些地盘招拍挂市场,有其资金介入比赛,并有成功拿地履历。

刘文道从事建材商业,其表哥从事房地产开辟,而别的两人别离是低压电器制造范畴的企业主,跟房地产配套扶植略有联系关系。如上相关的三到十人形成组合进行“结合投地”,形同搭建了一个财产平台。

记者从上海市规划和河山资本局相关人士处获悉,1月9日,该处发布“临港泥城社区DE03-J-3地块”的挂牌通知布告,该地块出让面积10891.1平方米,肇端总价3782万元,肇端楼板价2480元/平方米,规划为其他商服用地。

1月30日16点30分为包管金到账截止时点。然而,直至当日11时30分,仍仅有一家申请人提交了竞买包管金,该人士透露。

次日上午9点半,竞拍起头。临港泥城社区DE03-J-3地块*终由“天然人”高琦竞得,楼板价2482元/平,每平米仅超出跨越肇端价2元,溢价率0.08%。为本年上海初次小我拿地,几乎接近底价。

刘文道也是该地块小我投资者中的一员,事实上,他的这个圈子早在3年前已经起头测验考试地盘投资,当初让他们真正结盟的事务也发生在临港区。

他很清晰地记得,2009年11月26日,表哥拉他去竞拍在上海规划和河山资本办理局80号通知布告中的地盘。回忆当日竞拍现场,临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块起头出让,颠末数十轮激烈举牌后,该地块以1.706亿元成交,超出肇端价(4779万元)257%。竞得人编号1号,显示为“小我买主”——林巍。

在刘文道这个圈子的人看来,这显然是小我拿地**掀起的时候节点。次年,他们的资金起头结盟,圈子也从*初的3人到10人不等,越转越大。

中国指数研究院发布的一个涉及全国103个城市半年内地盘买卖谍报发现,全国成交楼板价*高的10幅地盘中,有4幅地块被天然人购得。

“天然人背后纷歧定就是小我本*。”刘文道诠释称。他们有空就会去全国各地介入一些地盘投拍会,也会碰着其他的小我竞拍敌手。“十有八九是多方本*的结合。”

刘文道的圈子不仅围着上海地盘市场转,同时在江苏、安徽、福州等全国规模内的良多城市都有现身。好比福州曾经一次成功出让6幅地块,3幅被小我竞得,此中就有他们介入的身影或者本*。

缓解**压力

“我们的资金并纷歧建都是自有。”刘文道称,此中也有亲属的资金必然要全权委托他代为“理财”。“劝他们存银行、买银行理**品,都不肯意,而我会每个季度给他们稍稍高于银行利*的收益。”

据刘文道透露,他们用于地盘投资的本*结合模式其实不复杂,好比,圈子3到10人不等,按照项目*细,大家资金500万-1000万元起,每个投资项目自愿入股,上不封顶。

记者将刘文道透露的这种资金汇集模式,与之前民间假贷危机中**的案例比拟较,两种模式根基一致,都属于民间假贷中典型的层级式集资,风险不容小觑。

此外,小我拿地**集中在商用性质的地盘,且小我投资者更热衷于迷你型地块。刘文道称,开春的地盘投资市场确有回暖迹象,这跟房地产市场近期表示出的热情不无关系。但“无论若何,贸易用地是我们的*一方针。”

浦东新区高东集镇13-2地块属于典型的迷你地块,容积率1.0,为贸易用地。那时,共有6家企业介入现场竞价。上海景尚投资有限公司结合小我买家以8100万元价*夺地成功,折合楼板价11472元/平方米。

事实上,小我投资者进场,有时也是开辟商的一种障眼法。有房地产开辟商告诉记者,因为以小我名义买地,可避免竞争敌手发现本身的成长策略。

但刘文道认为本身的圈子并不存在这种可能,因为其表哥的开辟公司规模小,不惹人存眷,结合投资首要为领会决**压力。

别的,因为楼价存在诸多变数,这种小我名义投资也是为了资金进场更为敏捷。不管小我或者公司买了地盘,都要按时开辟,闲置地盘措置法子划定,地盘闲置一年不开辟的要收闲置费,满两年不开辟当局可收回。

而刘文道的圈子则显示出一种可进可退的优势。按照和谈划定,一旦市场有人接办,小我投资转手的速度更快,在必然刻日内,除了缴纳必需的收益税费外,收益资金按照小我所得税缴纳即可。

就算地盘无人接办也不消担忧,刘文道的表哥拥有开辟天资的地产公司。按照上述投资合同,地盘款届时以股份形式计入开辟成本中。并且,几个“股东”的主业均与衡宇配套材料相关,融合后反而显示出更大优势。“如许的一种结合,实力甚至可以提高到跟大型开辟商角力。”

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