2013年中国楼市走向何方？

中国房地产经济研究院院长谢逸枫：当前，中国房地产调控依然处于敏感期间，党的***天然成为预期政策转变的关头节点。***陈述中哪些内容与房地产紧密亲密相关？陈述传递了如何的楼市调控政策旌旗灯号？***后政策走向若何？来岁房地产市场走势若何？

当前，中国房地产调控依然处于敏感期间，党的***天然成为预期政策转变的关头节点。***陈述中哪些内容与房地产紧密亲密相关？陈述传递了如何的楼市调控政策旌旗灯号？***后政策走向若何？房产税扩大试点会不会近期推出？来岁房地产市场走势若何？

今朝中国房地产市场的危机*要来自四个方面，一是地盘轨制。房价上涨的根子是地盘，房价飞涨，跨越国民的承受能力，变成严重的社会、**危机。

二是货泉政策。房地产是货泉现象越来越较着。没有限制的房贷，发*过多，暗藏着严重的金融风险。三是地盘供给。按照以往前几年房价上涨的原因。地盘供给欠缺长短常主要的此中一个。四是调控政策的错误性。按捺需求的调控政策不是解决市场的底子法子，畴前几年的调控结果就可以看见。

今朝中心当局实施的政策，大致可以归纳为：严控投资投契性需求，加大**房扶植力度，合理知足商品房刚性需求。这些政策的出力点也*要环绕上述两个方面。从标的目的上来说，这是准确的。新带领班子对中国房地产行业持“中立与观望”立场。

为什么***陈述中对房地产如许**主要、又极为争论的问题无明白的文字表述？因为没法子具体讲，不然必招致严重后果，导致房地产投资暴增、房价暴涨。不然必带拉感觉灾难，房地产市场买卖下滑，影响经济稳增加，处所当局陷入地盘财务与经济困境场合排场。

新带领班子对中国房地产行业保“既不**也不搀扶”，而是从更深条理的轨制设计上促进房处所财产持久健康有序成长。新一届中心带领班子对中国房地产行业持“既不愿定也不否定立场”也是来历于此。因为***陈述，房地产也一字未提。

同样，2012年11月8日，***陈述一字未提房地产与调控，而**房扶植却破天荒初次进入党代会陈述，申明**房已经进入**范畴上层建筑的调控思维，形成中国房地产市场**房与商品房“两条腿走路”场合排场。

其实，即使是曩昔与将来，中国房地产市场依然是单退“拐子”市场，即商品房独有市场，这是中国城市化与市场经济成长纪律及地盘轨制决议的。

从“***”的陈述看，透出继续调控旌旗灯号。住房和城乡扶植部部长、党组书记姜伟新说：房地产市场调控政策此刻还没想放松。将对峙当局调控和市场调节相连系，加速完美合适国情的住房体系体例机制和政策系统，促进房地产市场平稳健康成长，加速**性安居工程扶植，进一步加大农村危房革新力度，尽力实现城乡居民住有所居。一方面经由过程增强**房扶植来**更多的低收入人群，一方面经由过程持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。

***陈述中与住房有直接关系的仅有三句话，一句是“成立市场设置装备摆设和当局**相连系的住房轨制，增强**性住房扶植和办理，知足坚苦家庭根基需求。”；第二句是“要解决大好人民最关心最直接最实际的好处问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，尽力让人民过上更好糊口”；第三句话是“促进糊口空间宜居适度”。新增住房需乞降改善性需求将会持续增添。房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是主要内容。

“***”的陈述涉及到房地财产相关内容有六个方面，一是实现国内出产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是国度初次明白提出居民收入倍增方针。2020年方针是城乡居民人均收入比2010年翻番，暗示居民收入增添直接晋升采办力。

二是房价问题，未来会解决。房价问题将慢慢解决，小伴侣不要老想着房价会立即降下去，就拿*去买玩具。小伴侣应该把心思放在进修上，好勤学习，如许才有助于解决房价问题。

三是房地产调控政策，姜伟新指呈现在还没想放松。房地产市场调控是中心很是正视的一个问题，这几年也取得了积极结果。房地产市场调控政策此刻还没想放松。住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，恰当的时辰可能会出台相关政策。此外，房地产限购政策短期内不会退出。

四是成立市场设置装备摆设和当局**相连系的住房轨制，增强**性住房扶植和办理。阐释了房地产轨制“双轨制”的成长方针，不仅从轨制层面明白了将来完美标的目的，同时也对市场走势带来影响。

具体而言，“双轨制”是指商品房资本由市场设置装备摆设，**房则采用当局主导、企业介入的形式来扶植和分派。此前，商品房一度占有我国住房供给主体，但近年来当局部分鼎力推进**房扶植今后，“两条腿走路”的场合排场逐渐起头形成。

“十二五”**性住房使命开工近半，“十二五”时代城镇**性住房扶植方针是3600万套，2011年已经开工1000万套，本年开工了700多万套，来岁打算开工数目不会低于500万套。

2009-2011年末，全国开工扶植**性安居工程住房达2100多万套（根基建成1100万套），此中，租赁型**房（含廉租住房和公共租赁住房）756万套；购买型**房（含经济合用住房和限价商品房）480万套；棚户区革新住房882万套。加速**性安居工程扶植，2013年**性住房打算开工数目将跨越500万套，将会令更多的低收入群体获得住房**，实现“住有所居”。

五是加速鼎新户籍轨制，有序推进农业转移生齿市民化，尽力实现城镇根基公共办事常住生齿全笼盖。六是鼎新征地轨制，提高农人在地盘增值收益中的分派比例。征地轨制鼎新，初次写进陈述。

***陈述指出，要鞭策城乡成长一体化，让泛博农人平等介入现代化历程、配合分享现代化功效。鼎新征地轨制，提高农人在地盘增值收益中的分派比例。

今朝中国国务院法制办正在制订《农村集体地盘征收抵偿条例》，按照此前透露的进展，点窜后的地盘办理法将有望提交来岁的全国人大会议审议。***陈述的内容现实涉及住房、户籍及征地三项轨制，将促进房地产市场持久成长。

中国经济成长与房地产紧密亲密相关，2012年10月份大都经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增添值回升0.4%，出口回升4.4%，消费现实增速回升0.3%，PMI回升0.4%；前十个月累计投资增速20.7%，较前九个月加速0.2%，外贸增6.3%，加速0.1%，现实消费增11.6%，加速0.2%。大都经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。

2012年12月2日，国度统计局最新数据显示，11月中国制造业采购司理指数（PMI）为50.6%，持续三月稳步小幅回升，创出本年5月以来新高。显示稳增加政策成效较着。

2012年12月3日，中国物流与采购结合会、国度统计局办事业查询拜访中间发布数据显示，11月份非制造业商务勾当指数报55.6%，环比上升0.1个百分点，表白非制造业经济仍连结快速增加趋向。

2012年11月房地财产商务勾当指数55.3%，环比上升4.7个百分点，持续两个月连结在50%以上，也就是扩张区间，而房地财产新订单竣事了持续四个月的下降走势：房地产的新订单指数本月也回升到了51.6%这么一个程度，所以说这也反映出来了房地产市场的需求也是有所扩大的。

中国房地产市场与中国的宏观经济成长相似，最坏的环境已颠末去了，除非房地产商发狂的涨价、逼着政策从撑持再次变为**，让消费从积极的采办再次退回为观望。而今朝从数字上看，尚未看到这种价*飞涨的环境。

按照国度统计局2012年11月9日发布的“1-10月全国房地产开辟和发卖环境”显示，多项指标表示出止跌或回升现象，房地产市场筑底升温势头较着。

一则，房地产投资增速正式触底企稳，初次呈现反弹回升。国度统计局2012年12月9日发布的1-11月全国房地产开辟和发卖环境显示，本年前11个月，全国房地产开辟投资64772亿元，同比增加16.7%，增幅提高1.3个百分点，较此前较着回升。单月同比增速28.5%，增速较上月反弹13个百分点。

这是近5个月来，该指标初次回升至16%以上。表白楼市从底部回升的主要旌旗灯号。此中，室第投资增加11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开辟投资的比重仍为68.9%。此中室第投资增速21.8%，较10月大幅回升8.6个百分点。

11月全国房地产开辟景气指数为95.71，比上月提高1.15点，持续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。11月同期，与房地产开辟投资相关的衡宇新开工面积、企业购买地盘面积和地盘成交价款等指标虽仍下降，但下降幅度均有所收窄。这与年底多个地域衡宇和地盘市场双双“翘尾”的环境一致。

反映出本年前10月拿地、新开工飞腾之后，11月拿地、开工趋于回落；不外11月发卖仍是继续连结活跃的态势，资金状况也进一步好转。尽管部门指标呈现季候性小波动，但整体上而言，房地财产筑底回稳的迹象获得进一步巩固。

二则，楼市苏醒越来越较着，国房景气指数再次月度回升。按照国度统计局发布的数据，8月国房景气指数在持续下跌14个月后初次回升了0.7个百分点，为94.64。9月份国房景气指数小幅回落为94.39，比上月回落0.25点，仍在不景气区间运行。

从三季度分行业看，按企业景气指数凹凸排序，房地财产垫底，景气指数为108.0，比二季度回落1.2点。10月国房景气指数达到94.56，比上月提高0.17点，为继本年8月份之后再次呈现月度回升。

因为该指标仍低于100，表白房地财产仍处于不景气的阶段，但在辞别“14月连跌”后，已表示出调整态势，并有望从底部走出。到11月全国房地产开辟景气指数为95.71，比上月提高1.15点，持续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。

三则，房价持续5月上涨，总体上连结平稳。从6月起头，房价止跌回涨，房价连结根基平稳，而且持续5个月上涨，估计2013年房价总体“稳中有升”，不存在暴涨。

2012年前10个月房地产市场履历了1-5月的量价齐跌和5-8月的筑底两个阶段，2012年1-5月，70大中城市新建住房价*连结下跌态势，各月平均环比降幅别离为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

6月70大中城市新建住房价*止跌，环比微涨0.02%，连跌8个月后，初次呈现正增加。7-8月70大中城市新建住房价*别离环比上涨0.2%和0.1%，9月新建住房价*环比持平。

别的是70个大中城市9月平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价持续第四个月呈现环比上涨。但比拟客岁同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月根基持平，系持续第7个月呈现同比下滑。

70城市房价五成环比回升，八成同比下降10月份70个大中城市新建商品室第价*，从环比看，环比下降的城市数目削减至17个，较9月少7个；环比止跌的城市为18个，环比回升的有35个，二者合计占到3/4；从同比看，同比下降的城市数目小幅增添，从55个增添到56个，占比为八成，12个城市连结继续上涨态势；从定基看，定基下降城市缩减为5个，其余65城市房价仍还处于上行态势，最高为乌鲁木齐，涨幅为11.2%。

大中城市房价同比下降规模进一步扩大，但环比止跌和上涨的城市数目在持续两个月削减后，10月份又稳步回升，70城市房价整体上呈现出稳中微升的态势。

按照统计局发布的商品室第发卖额和发卖面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表示合适我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表示不变也有利于不变政策预期。全国房价环比继续下滑，涨价压力*要在重点城市。

按照2012年11月单月售价为5574元/平米，同比增加6.1%，环比则下滑3.4%，东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。持续四个月，全国房价没有呈现较着涨价势头，近期的房价反弹*要集中在重点城市，出格是一线城市。

理论上房价存在反弹暴涨的身分，一则2012年地盘地供给负增加。二则开工量负增加；三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供给量削减。譬如2003年、2005年和2006年的地盘负增加导致了2007年呈现的一轮房价暴涨，2008年年中的地盘供给下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。

而2012的数据也显示，地盘供给再次呈现负增加，再加上开工负增加及库存消化过快。可是，全国未完工住房用地形成的衡宇供给可足够将来3-4年的市场消化。理论上，房价受供求失衡导致暴涨。现实上，房价不仅受供求关系影响，还受到调控、政策、货泉、市场等转变影响。

四则，本年全年商品房发卖跨越客岁，实现正增加已根基确定。发卖回升速度加速，11月单月发卖创年内新高。1-11月商品室第发卖额增速10.4%，较1-10月提高3.7个百分点；此中11月发卖金额增速43.1%，较10月增幅提高7.8个百分点，环比升18.3%。11月商品室第单月发卖额、发卖面积均创年内新高，均价同比涨8.7%。

从需求端看，商品房发卖面积转降为升。1-11月，商品房发卖面积同比增加2.4%。1-10月为同比下降1.1%。本年前11个月，全国商品房发卖面积91705万平方米，同比增加2.4%，这是该指标本年以来初次正增加。本年前11个月，全国商品房发卖面积91705万平方米，同比增加2.4%，这是该指标本年以来初次正增加。*要是因为降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的成果。

在限购政策仍持续的环境下，前11个月衡宇发卖面积仍有所增加，申明市场中的刚性需求颇为复杂。11月发卖环境好于预期:1-11月商品房累计发卖面积同比上升2.4%，全年初次进入正增加区间；11月单月发卖面积环比增加25.8%，好于往年平均10%-15%摆布的程度；同比上，因为客岁底低基数，单月同比大幅增加30.4%。

别的是2012年1月-11月全国商品房发卖额53526亿元，同比增加9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；11月单月全国商品房发卖面积12962万方，发卖额11408亿元，双双创下年内新高，合适10月份“暖冬”的预判。

公司发卖额继续分化:已发布前十一个月发卖的*要地产公司，A股万科（10%），保利地产（600048）（36%），金地集团（600383）（17%）；H股中国海外（30%），龙湖地产（1%），远洋地产（23%），绿城中国（58%），恒大地产（7%）。

12月发卖的预判：①年底银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，估计将对发卖发生必然负面影响；②从上市公司前11月累计发卖业绩环境看，大都公司已经完成全年发卖打算，估计12月份推盘会有所放缓；③楼市已经有所回暖，连系全年发卖打算已完成，估计12月开辟商在发卖价*方面难有更进一步的优惠办法；综合上述三个身分，12月现实发卖环境难以超越11月。

但因为统计局发布数据在每年12月有对全年错误漏掉回补的老例，统计局口径的发卖数据12月份估计仍将环比11月大增。

五则，衡宇新开工面积降幅继续收窄。从供给端看，衡宇新开工面积降幅继续收窄。2012年1-11月，衡宇新开工面积同比下降7.2%，降幅比1-10月缩小1.3个百分点；此中，室第新开工面积同比降11.1%，降幅缩小1.6个百分点。

1-11月累计新开工面积同比下跌7.2%，单月新开工面积同比上升7.1%，单月环比上升32.6%，2012年1月-11月，房地产新开工规模、企业购买地盘面积和地盘成交价款的同比降幅均收窄，房企到位资金环境和国房景气指数均有所提高。

在楼市回暖的同时，库存压力在一些城市有所上升。投资和新开工同比反弹*要有两个原因:1）2011年年末低基数影响，2）刚需产物、一二线城市的库存去化后，开辟商布局性的弥补地盘库存，新开工增添。累计地盘购买面积同比下降14.8%，单月同比上升17%，全国层面地盘市场整体回暖势头并不显著，近期地盘成交走强*要集中在一二线城市。

六则，地盘市场的数据显示出市场回稳的趋向。1-11月份，房地产开辟企业地盘购臵面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点；地盘成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。

11月单月，地盘市场回暖较着，单月地盘购臵面积3979万方，单月同比增加16.8%，单月地盘购臵费832亿元，同比增加2%，单月地盘成交均价为2091元/平，同比回落13%。地盘市场固然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增加，估计年内难以转正，处所财务压力仍存。

别的，固然近期有地王呈现，从11月单月地市均价同比负增加的环境上看，地王应该仅是个体城市的个体现象，连系今朝当局忙于换班，估计短期政策难本色性加码，估计多以“喊话”为主。

七则，房地产开辟企业的资金状况进一步好转。数据显示，房企的资金状况创年内的最好程度。数据显示，1-11月，房地产开辟企业今年到位资金85802亿元，同比增加14.1%，增速比1-10月提高2.5个百分点。

此中，定金及预收款23119亿元，增加20.2%；小我按揭贷款增加23.7%。定金和按揭贷款继续改善:1-11月开辟商资金来历同比增加14.1%，较上月改善2.5个百分点，此中国内贷款增速为16.1%，单月环比微涨0.4%；定金及预收款同比增加20.2%，小我按揭贷款同比增23.7%，继续维持改善势头。受发卖鞭策，资金来历回升速度亦加速，行业资金状况持续改善。

1-11月资金来历增速14.1%，较1-10月回升2.5个百分点，各类来历的资金增速均在回升，此中定金及预付款、小我按揭贷款回升幅度最高。11月资金来历单月增速38.7%，较10月增幅大幅提高12.7个百分点，自筹资金、定金及预付款仍为最*要来历。

成交平稳、淡季不淡布景下行业资金状况持续改善，带动新开工、地盘购臵增速回升，估计全年投资增速将超出我们年头15%的预期。但今朝行业库存仍居高位，新开工难有较大起色，且地盘购臵*要依靠于资金面好的开辟商的补货行为，或将制约投资进一步回升力度。房地产库存压力正在闪现。

数据显示，11月末，全国商品房待售面积33567万平方米，比10月末增添519万平方米。此中，室第待售面积增添298万平方米，办公楼待售面积削减15万平方米，贸易营业用房待售面积增添119万平方米。从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖水平。

据北京华夏市场研究部统计，本年11月，北京新建室第成交面积为140.78万平方米，新建商品室第成交12988套，环比上涨32.37%，同比上涨94.34%。与北京一样，上海、广州等一线城市楼市在严寒的季候周全回暖。成交上涨，使得去库存化的速度加速，由此，担忧供给量削减导致房价上涨的声音呈现。

北京华夏地产数据显示，北京整体市场库存的最低点呈现在7月份的7.7万套，在11月初增添供给后，今朝的室第可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前暗示，年末前还有9000套预售正在审批中。本年北京的去化速度为月均1万套，按这个发卖速度计较，今朝的库存去化周期为8-9个月，这还不包罗新增房源。

今朝，北上广三个一线城市中，北京的去库存压力相对较小，而广州、上海的库存相对于其成交量来说，压力仍然堪忧。

阳光家缘数据显示，截至2012年11月28日，广州未售套数为10.6万套，按套均面积100平方米粗略计较，未售面积达到了万万平米。而广州市河山房管局数据显示，11月，广州10区新建商品室第网上签约面积76.92万平方米。

上海房管局统计，截至2012年11月，本年上海市商品室第成交面积为817.83万平方米，同比增加21.75%；以今朝的去化能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个月的供求均衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月摆布，而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。

八则，中心房地产政策继续以不变预期作为延续调控思绪，放松与收紧并存。此轮房地产调控肇端于2010年头，两年多以来房地产市场调控一向对峙“增添供给、按捺投契、增强监管、推进**房扶植”的根基思绪。准确处置当局和市场的关系，进一步完美房地产市场调控系统，是房地财产下一步深化鼎新的主要内容。

跟着鼎新的深化，此后在调控体例和政策系统上会有所调整，调控手段也将会加倍注重市场手段和法制手段。***陈述是纲要性文件，是原则性的内容，房地产的调控标的目的还应连系温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不不变，必需对峙调控政策不摆荡”。

2012年房地产调控政策与前两年分歧的是，对自住性*套住房需求赐与了必然的撑持，强调连结*套住房贷款政策不变性，督促银行业金融机构撑持居民家庭采办*套通俗自住房。在果断按捺不合理住房需求的同时，包管*套住房贷款供给。与前些年房地产市场调控政策频仍变更比拟，这种调控思绪的对峙不变了市场各方的预期，指了然房地产持久政策的标的目的，无疑有利于房地产市场的持久健康成长。（来历：BWCHINESE中文网）

谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国成长研究中间房地产研究所所长。