张茉楠：中国房地产的“刚需”还能存在多久

近期，美国房地产市场呈现了些许苏醒的曙光，但房地产风险依然被认为是美国经济苏醒*大的风险之一。自次贷危机以来，房地产市场价*下跌跨越30%，这不仅仅是因为市场泡沫**负面效应的短期困扰，更意味着美国生齿布局转变对房地产市场需求持久趋向和采办力的影响正发生深远影响。

美国房地产市场之所以持续下跌，是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的底子性决议身分是生齿总量和生齿布局的转变。生齿身分对房地产市场会发生持久趋向性的影响。美国房地产周期大约为20年，而这背后与美国的生齿统计纪律的转变互相关注。一方面是生齿总量转变（包罗天然增加率与移民增加率）对住房需求的影响。美国生育率从上世纪90年月初起头进入持续的下降通道。生齿普查局发布美国生齿*新数字为3.08亿人。曩昔十年来美国生齿增加9.7%，为1940年以来的*低增幅。

从增量上看，美国生齿增加*要来自移民及移民的出生率，占增添生齿的82%。外来移民是美国生齿增加的主要身分之一，然而曩昔十年来的两次经济阑珊使得美国人对移民立场改变，进一步降低了海外移民的速度。

而另一方面，生齿布局的转变也决议着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不跨越2，是美国可以或许承受房价的真正能力。20世纪70年月初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7~1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这此中正处青丁壮的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。美国生齿***展望，美国的婴儿出生率将持久维持低位，到2030年，近20%的美国居民将跨越65岁；2050年，这一春秋组的人数还会翻一番，从2008年的3870万人增至8850万人，生育率的下降和生齿老龄化的加快不仅使美国住房总需求呈现较大幅度的下降，也将对住房需求的布局发生新的影响，那些曾经促进美国室第市场繁荣的“大户型”将呈现滞销。

因为美国社会老龄化加快，人们更愿意选择污染小、糊口成本低的郊区栖身，这也意味着半个多世纪以来美国生齿从村落、郊外向大都会区域转移的过程可能放缓。在国内采办力相对住房需求**饱和的困境下，这也是为何美国但愿借外来移民消化过剩的衡宇存量，刺激房地产市场苏醒的真正原因。

看来，房地产市场合谓的“刚需”只是一个阶段性的概念，生齿**更不是永远性的增加身分，生齿布局影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”。数据显示，**生齿的春秋布局将发生庞大转变——青年生齿的增加率放缓，老年生齿的增加速度惊人。到2050年**老龄生齿将达到此刻的3倍，为15亿人。

按结合国数据猜测，我国的生齿**将在2025年下降到**平均程度。而客岁***数据显示，中国劳动听口比重十年来初次下降。各种迹象表白，中国生齿布局改变的时候节点正在加快到来。生齿布局的转变将会改变房地产市场的供给需求布局。估计中国生齿增速将在2015年后进入下降通道，到2020年60岁以上生齿将达到2.5亿人，这个时候段也将是中国房地产供需布局呈现拐点的主要时候窗口。