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焦点提醒:按照今朝房地产开辟商的财政形式以及市场状况，继续对峙调控，近期内房价下降将更为较着，此时抛却其实不明智。
1月份中国各大城市的楼市成交暗澹，数据显示在监控的40个大中城市中有跨越80%的城市楼市成交量环比下降。
就在市场展望房地产市场整体趋向将继续向下时，以北上广深等一线城市为*的楼市成交量俄然在2月呈现大幅回升，北、上、广、深4大一线城市2月的楼市成交量环比1月份别离上涨23.3%，48.7%，55.7%和40.7%。共计成交15544套，同比客岁同期也有着近40%的涨幅。其他诸多二三线城市的楼市成交量也呈现了较着上涨。
是什么原因造成了楼市成交量俄然反弹呢？
起*，就是面临资金压力和持久的发卖暗澹，呈现了不少开辟商推出包罗降价在内的各类优惠吸引购房者，天然带动了买卖量上的增加。
其次就是各项中心以及处所**的新政策经由过程影响购房者贷款拉动了购房需求。像央行颁布发表，自2月24日起下调存款筹办金率0.5个百分点，增添了银行信贷的投放能力，初次购房者可以更轻易而且更多的获得信贷撑持，刺激购房需求。
再有，客岁12月起，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市先后上调了通俗住房尺度，经由过程将部门衡宇从非通俗住房转为通俗住房，可以在买卖环节享受到契税和营业税的优惠，降低买卖成本，从而刺激成交量的晋升。
更为关头的是之前大量具有购房资格的人群，选择观望或期待房价在将来呈现较着回落。
而上述各类政策调整改变了他们对楼市的判定。具体来说，2月初央行继住建部之后再次强调知足*套房贷需求，下调存准率的行为都使得市场对于中心调控放松的预期增添。一些处所当局也起头有意地放松调控政策，内容涉及限购转变、地盘出让、通俗室第尺度、税费优惠以及购房补助等，虽有部门被中心当局叫停，但几多向市场传达出中心默认处所放松调控的旌旗灯号。
如许处所政策与银行信贷呈现放松，加之房地产发卖人员和中介关于楼市回暖，房价反弹的宣传，以及部门二手房房主受鼓舞将房价上提等，使得部门观望人群唯恐呈现2009年那样的房价周全反弹，慌忙入市购房。
那么将来楼市和房价的走势又将若何呢？
起*楼市波动反映出中心和处所当局在房地产调控上的博弈。
房地产投资对于处所经济增加的刺激和对于各财产的拉动感化不问可知。加之地盘出让金占处所财务本级收入的泰半，房地产调控造成地盘市场萧条从而导致处所财务吃紧。如许处所当局出于保增加和保收入的双重考虑，在房地产调控政策上挖空心思大打扣头。
而中心当局则但愿继续调控政策。颠末2009年和2010年的房价大涨，可以或许在泛博公众心中形成中国房价可以下跌和当局的房地产调控起感化的预期长短常不轻易也是来之不易的，此时放松调控将无疑前功尽弃。尤其是前几年地价和房价的快速上涨刺激了大量企业将重心转移到房地产行业，若是放松调控，将会诱导更多企业抛却实业，对中国的实体经济造成的风险将不成填补。
别的固然部门地域房价起头呈现下降，但下降的幅度遍及不大，按照今朝房地产开辟商的财政形式以及市场状况，继续对峙调控，近期内房价下降将更为较着，此时抛却其实不明智。
之所以前一阵对于北京、天津、武汉、厦门等城市的“微调”默许，是中心当局考虑到今朝整体经济形势和处所财务的压力，加之这些城市仍是以严酷限购，和**自住需求为根本的政策微调，因而能获得撑持。可是对于像芜湖、佛山、上海等城市**的政策，因为包含购房补助、放松二套房限购等较着托市行为，几天后就被叫停。
将来一段时候内，处所当局仍将通用各类手段**，在今朝政策调整过大几次被叫停的环境下，短期内当局或更多采纳隐性手段**，例如要求国有相关企业或处所金融机构赐与房地产企业撑持和赐顾帮衬等。
将佛山、芜湖、上海的放松调控政策告急叫停，中心当局显示出继续严酷调控楼市的决心。当然房地产调控不是*终目标而仅仅是手段，中心但愿经由过程**性住房扶植、限购、不同化房贷等政策组合，使得房地产市场慢慢向“栖身性”赋性回归，届时再以房产税代替限购来达到持久按捺房地产投资的目标。而房产税显然还处于试点阶段，向全国**尚未成熟，在此之前调控政策不会整体放松。
另一方面近期的数据显示社会信贷需求不畅，实体经济增加堪忧，若是经济增加指标过于难看，中心当局对于处所的各类“微调”和**行为可能将更为容忍，是以一季度以及上半年的经济走势将极大地影响房地产政策的走势。
数据显示，按照近期的发卖速度，仅仅要消化北、上、广、深一线城市今朝库存的商品房源就别离需要29个月、11个月、27个月和20个月。其他二三线城市也存在严重库存的问题，并且还有大量在建项目等待入市，除非成交量呈现很是规反弹，不然开辟商采纳捂盘策略是不睬智的。
在今朝货泉政策以及针对房地产调控的大情况下，开辟商获得银行贷款的难度较大，而一向以来支撑房地产资金链的房地产信任，将有跨越2000亿在本年内到期，兑付岑岭将在本年三季度呈现，在此之前兑付压力将倒逼大量房企进行降价促销。
是以在经济走势不呈现大滑坡的根本上，中国一二线城市的房价有望在2012年呈现10%-20%的降幅。
近期，美国房地产市场呈现了些许苏醒的曙光，但房地产风险依然被认为是美国经济苏醒*大的风险之一。自次贷危机以来，房地产市场价*下跌跨越30%，这不仅仅是因为市场泡沫**负面效应的短期困扰，更意味着美国生齿布局转变对房地产市场需求持久趋向和采办力的影响正发生深远影响。
美国房地产市场之所以持续下跌，是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的底子性决议身分是生齿总量和生齿布局的转变。生齿身分对房地产市场会发生持久趋向性的影响。美国房地产周期大约为20年，而这背后与美国的生齿统计纪律的转变互相关注。一方面是生齿总量转变（包罗天然增加率与移民增加率）对住房需求的影响。美国生育率从上世纪90年月初起头进入持续的下降通道。生齿普查局发布美国生齿*新数字为3.08亿人。曩昔十年来美国生齿增加9.7%，为1940年以来的*低增幅。
从增量上看，美国生齿增加*要来自移民及移民的出生率，占增添生齿的82%。外来移民是美国生齿增加的主要身分之一，然而曩昔十年来的两次经济阑珊使得美国人对移民立场改变，进一步降低了海外移民的速度。
而另一方面，生齿布局的转变也决议着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不跨越2，是美国可以或许承受房价的真正能力。20世纪70年月初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7~1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这此中正处青丁壮的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。美国生齿统计局展望，美国的婴儿出生率将持久维持低位，到2030年，近20%的美国居民将跨越65岁；2050年，这一春秋组的人数还会翻一番，从2008年的3870万人增至8850万人，生育率的下降和生齿老龄化的加快不仅使美国住房总需求呈现较大幅度的下降，也将对住房需求的布局发生新的影响，那些曾经促进美国室第市场繁荣的“大户型”将呈现滞销。
因为美国社会老龄化加快，人们更愿意选择污染小、糊口成本低的郊区栖身，这也意味着半个多世纪以来美国生齿从村落、郊外向大都会区域转移的过程可能放缓。在国内采办力相对住房需求极端饱和的困境下，这也是为何美国但愿借外来移民消化过剩的衡宇存量，刺激房地产市场苏醒的真正原因。
看来，房地产市场合谓的“刚需”只是一个阶段性的概念，生齿盈利更不是永远性的增加身分，生齿布局影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”。数据显示，全球生齿的春秋布局将发生庞大转变——青年生齿的增加率放缓，老年生齿的增加速度惊人。到2050年全球老龄生齿将达到此刻的3倍，为15亿人。
按结合国数据猜测，我国的生齿盈利将在2025年下降到全球平均程度。而客岁统计局数据显示，中国劳动听口比重十年来初次下降。各种迹象表白，中国生齿布局改变的时候节点正在加快到来。生齿布局的转变将会改变房地产市场的供给需求布局。估计中国生齿增速将在2015年后进入下降通道，到2020年60岁以上生齿将达到2.5亿人，这个时候段也将是中国房地产供需布局呈现拐点的主要时候窗口。
金融市场有一句谚语说，汗青给人们的*大教训是：人们很少从汗青中罗致教训。
从大致的需求布局看，今朝中国所处的成长阶段与日本20世纪70年月的景象大致可比。城市化速度起头放缓，一线城市的成长空间收窄，生齿布局步入老龄化阶段。2011年以来，房地产开辟企业正面对中国房地产市场起步以来*为严重的市场与政策情况，中国房地产行业今朝正慢慢进入行业洗牌与布局调整阶段，即将面对第一次真正意义上的大调整。
起*，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的款式已经慢慢形成，中国房地产行业正进入“库存消化”阶段。
其次，中国房地产行业真正意义上的大调整正在发生，而调整的体例和开辟商的应对策略则可能是：1.降价；2.结构三四线城市；3.财产外本*进入房地财产的趋向将逆转；4.金融本*与财产本*的互动将可能激发部门上市企业退市或私有化倾向；5.定位高端的开辟商将以品牌和效率而非扩张地盘储蓄来实现价值的晋升。
再次，从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经起头较着下滑。
即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体标的目的以及分化与整合的行业洗牌趋向。将来一年或较长时候内，房地产市场的供求布局已经发生主要转变，在一系列约束政策的鞭策下，房地产将从居民财富设置装备摆设的“超配资产”酿成“标配资产”，房地产行业将一悔改去十多年高成长的趋向性增加款式，企业的成长将*要来自于行业内的分化与整合所发生的经营效率的提高，从依靠地价与房价的上涨获得高毛利转向依靠综合开辟能力的提高，完成从地产到房产的改变，*终成为以房产开辟为焦点的加工制造业。
“两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的峻厉亮相，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却呈现了强劲的反弹。3月前18天，上海新建商品室第成交41.7万平方米，较2月同期回升165.6%。无论是一手房仍是二手房市场，都才呈现了购房者积极入市的迹象。从汗青上看，每年的3月，都是房地产变局的敏感时候窗口，2009年3月的“小阳春”一举演化成近2年的暴涨的汗青犹在面前，令大大都购房者都新生“汗青重演”的惊骇。
可是，很显然，政策的根基面和2009年3月冰火两重天。2009年3月的房地产市场之所以*终强劲启动，导致了中国房地产汗青上*疯狂的两年的房价暴涨，关头是2008年10月起头的政策的刺激。09年整个房地产政策的基调就是“**”，经由过程调低印花税、营业税和所得税等政策，刺激房地产消费；而很显然，本年房地产政策的总基调依然是严酷调控，继续按捺投资投契性需求，促进房价合理回归。在如许的政策基调下，要催生2009年3月那样启动的大泡沫的政策前提一点都不具备，然而，为什么良多的购房者依然担忧房价再次疯涨而起头入市呢？
是房价已经降到合理价位了吗？很显然不是。从国度统计局3月18日发布的2月份全国70个大中城市的房价统计数据看。2月份，70个城市新建商品室第价*环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，环比价*上涨的4个城市涨幅均未跨越0.1%；从同比环境看，70个大中城市中，新建商品室第价*下降的城市有27个，比上月增添了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未跨越2.7%。此中，北京环比下降0.2%，同比下降0.5%；同时，二手室第价*环比下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个；二手室第价*同比下降的城市有44个，比上月增添了7个，同比涨幅比上月回落的城市有23个。此中，北京环比下降0.2%，同比下降3.7%。这些数字申明，房价依然处于下降通道，但总体的降幅并不较着。并且，尽管一些开辟商起头经由过程垫付*付款、加大打折促销的力度等进行促销，但总体而言，房价依旧超越了栖身需求者的采办能力。那么，在这种环境下，总理都判定房价“远远没有回归到合理价位”，购房者为什么急于出手？
仍然是基于对政策的担忧。从客岁年末至今，尽管办理层几回再三强调会对峙调控不摆荡，但事实上，从客岁底起头，房地产调控的政策基调已经进行了微调，*显著的转变是起头强调增添通俗商品房的供给，知足自立需求者的购房等需求。央行副行长刘士余更是要求贸易银行“包管小我*套房贷款以及确保*套房贷实施不同化利率优惠”。在这个政策的基调下，房贷政策呈现了较着的转变，多个地域的*套房贷利率都有所松动，北京多家银行在本年初就起头畴前期遍及上浮的程度向基准利率回归。尽管房贷政策是知足自立需求者的购房需要，然而，中国房地产政策在执行力层面，往往会被中介机构、银行和开辟商经由过程打擦边球，*终打开政策的缺口，*终使得定向优惠的政策演化成周全的**政策。*典型的就是2008年10月的“**”政策，名义上是促进居民住房消费，改善栖身前提，但事实上，如许的政策经由过程房地产好处链条上所有人集体步履的逻辑，*终演化成了罕有的全民炒房的步履。以第二套房为例，08年10月的**政策从未放松第二套房政策，但经由过程“改善性”政策，在房地产低迷的09年一季度，想买房者甚至可以经由过程零*付的体例买几十套甚至上百套房子。
基于对以前政策执行力的深刻熟悉，凡是房地产政策呈现所谓的“定向优惠”的时辰，若是没有严酷的监管，一般城市演化成普惠政策，不仅根基栖身需求者获得政策的优惠，在房地产信息尚未联网，房地产买卖的监管左支右绌的环境下，那些炒房者也会经由过程各类路子获得政策的阳光普照。何况在本年一季度宏观经济比力坚苦，处所财务极端缺血的环境下。春节事后，包罗上海在内的一些城市遮讳饰掩的松绑“限购”政策就是一个较着的旌旗灯号，处所政策已经到了忍耐的极限，已经扛不住了，而这种扛不住传递给购房者的，就是房地产可能会大幅反弹的旌旗灯号。一旦给处所当局和开辟商那怕一点点阳光，他们也会绽放刺眼的光辉。而很显然，对自立需求者的购房优惠，给了处所当局和开辟商一个*后的机遇。
是以，在今朝很是微妙的环境下，若是政策要鼓动勉励自立需求，则必然需要明白指出，毫不会放松对投资投契的按捺。鼓动勉励自立需求没有错，但在房价畸高、房地产调控处于关健的时刻，切不成等闲释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的旌旗灯号。要确保政策不被曲解，不走样，笔者建议，对于处所上公开和中心房地产调控唱仇家戏的行为，要赐与果断的避免，出格是对于在房地产限购等按捺投资投契政策长进行悄然松动或者变相放松的行为要进行查询拜访和究查，该问责的问责，该曝光的曝光。房地产调控本年极为关头，若是中心在这个问题上不明白亮相，会给处所上曲解楼市政策莫大（博客，微博）的鼓动勉励，三年的房地产调控将功亏一篑，中国房价会重回疯狂，这无论对中国经济，仍是中国社会，城市造成难以估量的灾难。基于此，我们强烈呼吁高层应该明白宣示，不鼓动勉励投资、投契性购房是持久政策，至少应该执行20年，这是房地产调控的底线。切不成给开辟商和处所政策给任何将鼓动勉励自立需求的政策演化成周全**政策的机遇。一旦此次房地产在政策上获救，则中国经济就真的没救了。
