美国楼市的“房主之年”

见到近月来美国楼市呈现的建筑开工量回暖等“春芽”，有人*烧眉毛地宣告，美国楼市的春天已到。但打开大华府地域上千个新楼盘的广告合集册，满眼尽是“挂号看房可抽奖中iPhone手机”、“买楼送娱乐房”、“买房送浴缸”之类的广告，你会感觉上述判定过于乐观。事实上，大华府和美国良多城市的房租仍在节节上涨，本年美国楼市很可能是一个“房主之年”。

比来笔者已有几位伴侣从高房租地段搬场到房租较廉价的偏远地段，房*上涨已对部门想要住在**地段的公众发生“挤出”效应。以大华府区为例，2010年平均房租上涨7.8％，在新房源不竭入市的海潮下，大华府区平均房租涨幅客岁才回落至2.1％。

在金融危机和前一轮经济阑珊中，受冲击*大的是那些工作经验不足的年青人，20岁以下低学历群体的赋闲率是全美国平均赋闲率的近三倍，大学结业生落空了从校门到就业岗亭的保险箱，使得相当多年青人推迟了买房和成家的打算；作为金融危机的后遗症，房地产止赎风浪尚未止息，近年来每年约200万家庭因还贷压力而落空原有衡宇，此中的相当一部门人也涌入租房市场。较好的**前景使得公寓楼受青睐，“看不见的手”鞭策更多市场资本从小建筑企业盖*栋楼房的脚手架向大建筑公司的吊机转移。

近月来，美国建筑开工呈现止跌企稳迹象，但在这现象背后，呈现了公寓楼开工涨、总建筑开工就涨，公寓楼开工跌、总建筑开工就跌的新纪律。以本年1月的*新数据为例，*栋楼房的建筑开支额比一年前增添5.5％，公寓楼的建筑开支额则同比猛增20％。尽管公寓楼建筑开支额仅有*栋楼房的约15％，“*柴盒”公寓已成为拉动开工的新主力军。研究美国房地产和金融市场的**级人物、沃顿商学院传授苏珊·沃彻尔甚至起头担忧，美国可能已经呈现公寓楼“泡沫”。

察看对美国公众消费决定信念至关主要的房地财产走势，不克不及一叶障目，尽管各类月度数据会有凌乱的波动，但美国楼市今朝仍是有四条较清楚的主线：

起*，楼市的成交量不活跃，造成美国的住房拥有率持续下跌，美国公众的住房拥有率在2004年达到69％的汗青高位，此后一向稳步下滑，次贷危机后呈加快下探态势，到了2011年底，已经降至66％；美联储的量化宽松并不等同于银行的放贷积极性晋升，更严酷的信贷尺度将继续成为制约住房拥有率提高的阻力，沃彻尔等**认为，美国的住房拥有率降至德国等国约50％的程度也并非不成能。

其次，没有成交量支撑的房价难以上扬，截至本年1月份，美国房价已经持续六个月下跌。

第三，在市场处于微弱苏醒的过程中，室第建筑商的热度呈现温差：一方面，自从2009年以来，美国每年建成的*栋新房不足50万套，而在金融危机前的15年间，该指标从未低于过100万套；另一方面，截至客岁第四时度，全国室第建筑商协会发布的公寓楼建筑决定信念指数连涨六个季度，增至2005年第四时度以来的新高。

*后，当良多公众期待“更夸姣”明天的前景时，无房者选择租房，有房者不选择换购新房而是对旧房从头装修，就成为明智和时髦的选择，出租楼房的房主话语权增大。

各方对美国楼市的苏醒轨迹见仁见智。鉴于美国赋闲率等经济晴雨表持续改善，沃彻尔认为美国经济的根基面在修复，楼市的“春芽”已现。与沃彻尔合作多年的乔治敦大学传授亚当·列维京的判定则要保守的多，他认为“春芽”说站不住脚，过高的等候将引致新的失望。

不外，在四条主线延续的布景下，有一点是明白的：本年华府和良多美国城市将再度迎来“房主之年”。在次贷危机发生前的全民买房时代，美国田纳西州的一个房主为了吸引租客，允诺给“贵人”去巴哈马观光的大礼包。据业界统计，2010年第一季度，美国有53％的公寓供给各类形式的出租优惠；但到了客岁第四时度，供给租房优惠的比重已显著降至约25％；今朝热点地段的房主已习惯了坐地起价，供给巴哈马之旅显然不再是这个年初需要动用的推销技巧。