海外买房“洋端方”：首推当地人或白人聚居区

“在海外购房，必然要用本地人的思维判定这个房子是否值得买！”现在，越来越多的中产阶级出于移民、后代肄业、**平安等需求，投身海外购房大军。但国外与国内是**分歧的市场情况、法令律例，你要想继续沿用在中国买房时帮你*了大*的思维与方式，成果只能是一个字——赔！

本地房市有没有泡沫？

本地衡宇200个月至250个月的房*

能买到一套中等价位的房产，

平安！

本地房价几多合理？

本地居民4~6年的家庭年收入

能买到一套中等价位的房产，

合理！

本地房价走势啥样？

本地赋闲率下降，将来3~6个月

房价为上升周期；

反之，将调整或下跌！

哪个国度*具升值潜力？

澳大利亚和美国。

将来40年，

这两个国度生齿增加将会*多！

中国购房团杀向海外

中国买家以70亿美元成交额，成为2011年美国房地产第二大投资群体，截至今朝，*大的买主是张欣，她买下了纽约通用大厦40%的股权。

加拿大多伦多的出租车司机拉到中国乘客的时辰，多半城市愤慨地埋怨几句：“房价都是被你们中国人炒起来的！你们在这里买了**套房子还想买第二套、第三套，我们都快住不起了！”

多伦多人有来由埋怨，若是真像本地衡宇中介宣传的那样，“加拿大的房子7～10年翻一番”，物业税天然也会水涨船高，一套此刻估值50万加元的房子，每年需缴纳1%的物业税5000加元，翻一番后，则要缴纳1万加元，退休的多伦多白叟很是不肯意看到本身住了几十年的房子升值过快。

全美房地产掮客人协会发布陈述，2011年，在美国购房的海外投资者中，中国买家仅次于加拿大买家，成为美国房地产第二大投资群体，在美国购房金额跨越70亿美元。

2012年下半年，更多的国人插手海外购房大军，与之前分歧，他们大多是中产家庭，可投资资产在200万~1000万元人民币，但愿海外的楼市也能像中国曩昔10年那样疯狂上涨，或至少可以经由过程在海外购房获得10%摆布的投资收益。

国内*家海外房产投资机构邦拓国际的副总裁邱泳栋告诉记者，他们此刻欢迎的客户中，有40%是以投资为目标的。

2012年4月央行发布政策，人民币兑外币的汇率浮动增大，人民币对外升值，海外购房门槛降低。投资者认为，欧美国度的经济低迷导致此刻的房价处在“底部”，将来会有很高的上升空间。“抄底购房”之外，将来移民或者孩子留学也是不错的选择。

一位筹办出手的看房者则认为，国内市场和政策的不不变性，使本身手中握着几百万的可投资资产却找不到合适的投资渠道，限购政策和二手房的高额税费成了“压服骆驼的*后一根稻草”，“而国外的房地产市场和政策都很不变，价*不高，恰是入手的大好机会”。

相较“高净值购房群”和“留学需求购房群”来说，中产购房群人数更多，他们购房的热情也更高涨。

特点1：中国买家出手更判断

“中国买家的显著特点是，判断决议。”纽约房产掮客人戴尔介绍，“有的看5套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的图片便签支票成交了。而美国买家，良多时辰会看了一套又一套，有时要看上一两年”。

对于中国买家的购房特点，很多美国掮客人也都了然于胸。有海外购房中介总结：中国人偏心全新房，要有很多附加举措措施，也喜好吉利数字的楼层，要能看见好的风光，窗户必然要朝南，同时很是垂青风水。在户型上，自力产权公寓、合作公寓、联排别墅的发卖状况都不错。高锐地产的产物总监孟燕茹告诉记者，2011年之前，40岁到50岁摆布的人群是购房主力军，此刻20~30岁和50岁以上的退休人群购房数目起头增添，相较2011年，增添了20%摆布。

事实上，中产购房者们更青睐那些小型的投资公寓。今朝市道上*热销的是各个位于城市市中间的投资公寓，以英国为例，如伦敦的留学生公寓，5万英镑一套，购房后由中介公司负责寻找物业办理公司，在本地租出去，每周的房*为120英镑摆布，产权年限不等，*高999年，*低也有100年的；每年除需缴纳房*8%~12%的所得税，和每年150英镑的地租外，没有其他支出。

2012年年末，32岁的加拿大人麦克在多伦多市中间一栋新开售的高档精装修公寓看房，真切感触感染到了中国人疯狂的购房热情，“*终成交房中有一半以上是中国人买去了，提前两天就能看到良多留学生在替中国的购房者列队，当然，这里面必定有一些房地产商和中介雇来的人”。

孟燕茹告诉记者：“想要买到这些投资公寓，你得很快把*打到国外的资金监管账户中，才算定下这套房子了，不然很快就被抢光了，房地产商不会为你留着。”

特点2：移民仍是海外购房的*要目标

胡润百富榜的上年度统计数据显示，中国已经有33%的高净值人群拥有海外资产，此中以房地产为主，而今朝没有海外资产的高净值人群中，30%的比例有将来3年在海外投资的规划。

这些高净值人群的购房能力很是高，在美国纽约，*豪华区域售价在300万美元以上的房子中，60%以上被华人采办。同样，在澳大利亚和加拿大，本地*豪华的室第中城市有中国富人的身影。

《2012中国购房者海外购房趋向》也显示，这些海外购房者中家庭月收入在5万~15万元人民币的占比25.61%，家庭月收入跨越30万元的占比32%以上。

那些*热点的购房目标地中，美国是*选，约25%，17.22%的人喜好澳大利亚，16.83%的人会选择加拿大。

在比来一两年，塞浦路斯、哥斯达黎加等地因为政策原因，可经由过程购房获适当地的永远居留权，一部门人也起头选择这些处所采办房产。

在塞浦路斯，30万欧元就能采办到一套中等房产，可是在邱泳栋看来，固然这些地域的购房者在增多，也只是相对这些地域此前的购房数目来说的，老牌的移民国度仍是*受接待。

事实上，大部门购房者的购房目标仍是移民。在1200万介入查询拜访的潜在购房者中，43%的人称移民是海外置业的*要目标。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在*选城市中排名前五。

若是现实操作没问题，

我要贷款买成千上万的自力屋，

并且若是持有时候足够长，

房地产会比股票回报率更高。

——巴菲特于2012年2月

教你在国外买到好房子

中西方分歧的糊口习俗、消费习惯、法令律例，分歧的市场纪律与经济情况，造成中西方房地产投资的权衡指标及购房技巧也判然不同。

得益于中国房地产在曩昔10年的疯狂上涨，良多人借此机遇*到了人生**桶金。当国内楼市变得不再开阔爽朗的时辰，国人起头活着界规模内寻找下一个机遇，以便赶上某一个国度的房地产10年。

**招：买仍是不买？下面这些指标告诉你！

“在海外购房，必然要用本地人的思维判定这个房子是否值得买。”私家银里手认证课程（CPB）房地产讲师Victor刘磊、澳大利亚Simonds（西蒙斯家建集团）中国区发卖总司理刘磊建议。

在刘磊看来，若是购房目标是投资，必然要抛开小我爱好，经由过程对国际通行的房产投资数据和指标阐发的成果来判定这个房子是否值得采办。在这里，租售比、收入与房价比、赋闲率、空置率、房*回报率是你要考虑的几个关头问题。

你还要对方针城市的购房区域进行划分，此中*关头的是该区域的生齿组成、租赁和自住比、二手房的价*程度和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子自己的巨细、位置、户型等信息都是次要身分。”

租售比——帮你判定本地楼市是否存在泡沫

在你的方针购房区域内，若是200个月至250个月的衡宇房*可以采办到一套中等价位的房产，就申明本地楼市比力平安。

家庭年收入与衡宇均价比——帮你判定本地房价是否合理

一般环境下，4~6年的家庭年收入是采办本区域中等价位房产比力合理的价*。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

赋闲率——帮你判定将来3~6个月房价走势

凡是环境下，赋闲率处于下降周期时，房价处于上升周期；赋闲率处于上升周期时，房价处于价*调整或者下跌周期。

第二招：在哪个国度买？不克不及只看房*回报率！

在国内，若是你以租养贷，可能房*在还贷后还会有节余。可是在国外，纯真看房*回报率是无法判定出房地产市场的走势的，还要别的参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

刘磊为我们举例申明：“某区域的房产房*回报率7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此数据可以判定，低通货膨胀的经济状况下，房*收益高于存款利*，将促使更多人士抛却存款，转而操纵银行较低利率，贷款投资房地产，从而增添市场需求，推高房产价*；而若是房产房*回报率9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判定，房*回报率远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率按捺通货膨胀的同时，也按捺了投资需求，将来房价下行的预期强烈。”

此外，国际货泉基金组织发布的数据显示，将来40年，澳大利亚是生齿增加*多的国度，其次是美国。在如许的布景下，这两个国度房地产的持久升值趋向才可以包管。

别忘了，你的目标是判定这个地域的房地产市场趋向，那些将来市场前景不明的区域，无讲价格多划算，房子的位置处于该区域何等黄金的地段也不要买。

第三招：买公寓仍是别墅？海外购房，地盘也是*！

在海外购房时，万万别忽略地盘的价值。国内买栖身用房，只有70年产权，而国外更多是永远产权。地盘是有限资本，持久来看，地盘的价值永远存在，而房产跟着时候的推移，会有损坏、折旧。

刘磊认为，在海外投资房地产时，要充实评估地盘价值，这不仅是地段那么简单，还要经由过程地盘价值和建筑价值的比例进行判定。

刘磊为我们举例申明：李师长教师想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，今朝他看好两套房产，价*同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。

高层公寓：投资额50万澳元，位于市中间，两房，2014年落成，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，按照划定，在该州买房只需缴纳地盘价值5%的印花税，是以推算其地盘价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名方单。

别墅：投资额50万澳元，地址在郊区，需缴纳13500澳元印花税，是以地盘价值27万澳元，建筑价值23万澳元，自力方单。

按照地盘价值与建筑价值的比例比力原则可以判定：在不异或接近的投资额度下，选择地盘价值与建筑价值比值高且是自力方单的别墅，更胜一筹。

良多人会想，墨尔本市中间公寓是不是增值更快？但经由过程汗青数据推演和阐发可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇生齿收入不同不大，医疗和教育资本配比也几乎没有不同的环境下，是不会呈现持久市中间公寓上涨环境的。“空置率和房*回报率的凹凸，*终都是由该地域的供给和需求关系决议的，而非位置自己。”刘磊说。

第四招：买哪个地段？*推当地人或白人聚居区!

以投资为目标的购房者，需要考虑的是若何以*低价*购房，获得*高收益；而以养老自住为目标的购房者，则有更多的个性化需求。

在邱泳栋看来，无论是自住仍是投资，起*要明白方针城市的购房区域和四周的栖身人群。那些海外买房者*热衷的国度，同样是移民者*热衷的国度，堆积着世界各地各个民族的人。

这时，一个城市栖身区域的划分尺度，就不仅是**了。

“无论在哪个国度购房，当地人或白人聚居区域都是*选，此外也可以选择中国移民堆积地，东南亚、中东移民较多的区域我们一般不保举。”邱泳栋告诉记者。

以*热点的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以当地人和英格兰报酬主，华人也良多，响应地价也贵良多，如西区一套中等偏上的自力屋价*在200万澳元摆布，高档社区和海景房的价*甚至达到1000万澳元。

选择当地人栖身较多的区域购房，将来出手的时辰会更便利，价*也会不变增加。关头是套现的时辰，承接者以及银行会客观评估其价值。

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这些国度购房政策要记牢

海外购房，必然要事先研读本地的法令律例，不然你跨越千山万水十分困难*的那点儿*，就都供献给本地当局了。

一位在澳大利亚栖身10年，采办了5套房子的中国人，前不久方才知道外国人在澳洲购房只能采办新建室第，他的房子若是想出售，只能卖给当地人，无形中已大大贬值。

到海外购房之前，你要细心研读每个国度对于非本国居民购房的法令律例、限制条目以及贷款和税费要求。不然你经由过程各类购房技巧获得的收益，都被本地当局“收走了”。

澳大利亚：外国人只能买新房

在澳洲购房不代表你可以移民，但在申请移民时可以加分。此外，在澳洲采办公寓期房可以只付10%*付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民不异，还款体例矫捷，许可贷款人在前5年内只还利*，不消还本金。

房子的房*凡是可以支撑“以租养房”的投资目标，可是澳大利亚当局划定，非本国居民只能采办新建室第，包罗还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。购房不满一年出售，需要缴纳50%的本*增值税。澳大利亚没有物业税，但需缴纳地盘税；直系亲属没有遗产税，可以世代拥有；非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税。

美国：外国人贷款难

美国的银行现阶段对衡宇典质贷款的审批很是严酷，尤其是海外投资者，很少可以或许成功。

房产税按照房子的现实价值来征收，由各州自行设定，从1.5%～3%不等；物业税，各个州征收尺度纷歧，凡是按市场评估值1.2%~3%每年征收；遗产税起征点为500万美元，税率约35%。

加拿大：贷款*合适

魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关。外国人可以或许从银行获得*高60%~65%的贷款；贷款利*低于国内，是以良多在加拿大买房的中国投资者城市选择银行贷款，*付多在50%摆布，贷款成本和*付压力都比国内要小。

英国：外国人也得交遗产税

购房*高可贷到房款的70%，贷款利率较低，但外国人较难贷到。分歧地域、分歧房产类型的房产税征收尺度分歧，共分8档，以伦敦地域*高，一年从几千到几万英镑不等。英国居民活着界各地的所有资产都需要付出遗产税，而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要付出遗产税，起征点为32.5万英镑，税率为40%。

中国香港：贷款比例跟房价走

800万港元以下的物业，自住可以获得70%的贷款；房价介于800万～1200万港元，*付起点为40%；房价在1200万以上的，*付起点为50%。若是是投资类购房，不管金额几多，*付一律50%。香港今朝房贷利率处于较低程度，年息在3%摆布。香港物业税是房*估值的15%；若是用于自住，则有税率优惠，约为房*估值的5%；没有遗产税和本*增值税。

新加坡：不克不及采办有地室第

房产没有列入移民前提中，仅作为小我资产罢了。外籍人士在新加坡置业，可以申请贷款，*高为购房款的70%，*长还款刻日35年。新加坡的房贷利率较低，持久维持在2%~3%，不克不及采办有地室第（圣淘沙岛的别墅除外）。

物业税按照衡宇房*评估值来进行必然比例的征收,如一套价值200万新元的自住公寓，每年的房*估值约7万新元；若是此房用作投资，每年缴纳的物业税为房*估值的10%，没有遗产税。

TIPS：如许的房子不要买

小型投资公寓。国人喜好的投资产物，倒是澳大利亚本国人摒弃的投资品种，即使采办也是用于房产退税；投资公寓被银行认为是贸易地产，贷款利率会响应提高。

TIPS：这些和你想的纷歧样

市中间的公寓增值快、风险低。

在海外环境恰好相反。以悉尼和墨尔本这两大城市市中间为例，曩昔10年，二手公寓平均发卖价*只增加25%~35%，而周边5~30公里规模内的二手房平均价*却翻了一倍。此外，因为市中间很少有中产家庭栖身，投资者的比例较高，流动听口较多，银行认知的风险系数较高，是以对公寓的贷款比例较低，凡是在60%摆布。

人民币升值，海外买房更划算。

事实并非如斯。比来十年，人民币对美元持续升值，海外购房的投资门槛儿确实降低了，可是对长年在国内糊口的中产投资客而言，毕竟要把收益转回国内，去失落汇率损失和手续费后，能*几多