广州分站
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《广州市物业管理暂行办法》从本月起正式实施，困扰广州物业管理的诸多难题可望迎刃而解。
为践行党的群众路线，打造群众满意的服务型机关，深入宣传《广州市物业管理暂行办法》和垃圾分类知识，市国土房管局组织全市国土房管系统干部职工志愿者，深入社区宣传物业管理政策法规和垃圾分类知识，为社区居民提供热枕、周到的志愿服务，推动广州市物业管理和垃圾分类工作不断完善。
18日，广州市国土房管局联合团市委在全市范围内开展了“携手物业管理，共建美好家园——物业管理知识话你知”志愿宣传服务活动。由该局和团市委共同招募的500名志愿者，主动走进全市11个区的100个物业小区，向广大业主和物业服务企业宣讲《广州市物业管理暂行办法》及有关法律法规，使广大业主和物业服务企业对《办法》“读得懂、用得通”。广州市国土房管局相关负责人对其中的一系列亮点做出解读。
●南方日报记者郑佳欣实习生杨雪莹
亮点1
**条件推进成立业主组织
广州市国土房管局表示，《办法》完善**部门齐抓共管物业管理工作机制，明确多部门职责，加强对物业管理区域内各方面违规行为的监督管理。其中规定，“房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民**应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布”。
据了解，目前，全国各小区成立业委会的比例大概在30％左右，广州有25％的小区成立业委会。对此，广州市国土房管局表示，《办法》**条件推进成立业主组织。
*次业主大会筹备组成立难、争议多等问题，已成为制约成立业主大会的瓶颈。《办法》*先就是创新完善了*次业主大会筹备组制度，解决筹备组成立难问题。
《办法》规定，筹备组业主代表是按业主联名**人数多少的顺序产生；筹备组成员名单应当向全体业主公示并接受业主监督；建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民**提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的，由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。筹备组组长由街道办事处、镇人民**在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年时间。
针对一些小区物业管理区域过大、小区人数过多而导致业主大会成立难的问题，《办法》创新规定物业管理区域分割的程序和条件。按照规定，“已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
亮点2
小区事务将可电子投票
过去，因征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难。
据了解，目前北京已初步建立“业主决定共同事项公共决策平台”，而深圳2010年在物业专项维修资金管理系统中，也专门建立了电子投票表决系统，使业主可运用语音电话、手机短信、网络等方式进行投票。
对此，《办法》规定，将“建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策”。
《办法》还细化业主大会表决结果应当公示的内容，增加相应监督机制，保证业主大会表决结果公开、公正。“公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等”。
广州市国土房管局相关负责人透露，目前该局正在开始推进业主决策电子投票系统的建设。
亮点3
创新建立业主监事会制度
在《办法》中，监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充，引发业界关注。
按照规定，“业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作”。业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。
广州市物业管理协会会长李卓章分析说，监事会制度是一项科学的制度设计，不断出现的业委会与业主的矛盾也反映了监事会的制度需求。他说，作为一个物业管理中一个新的组织架构，针对个别业委会不公正、以权谋私等现状，多一个机构监督是好事。
亮点4
业委会定期报告行使职权情况
《办法》创新建立业主委员会报告、公开和财务管理等制度，维护多数业主利益。
根据规定，业主委员会应当定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询。业主委员会应当向全体业主公布与业主共有和共同管理事项相关的情况和资料，接受业主监督。
针对业主委员会不及时履行召开业主大会会议、组织换届选举业主委员会等职责的问题，《办法》也建立了相应补救措施。“业主委员会未按照规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民**责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未成立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民**的指导和监督下组织召开”。
《办法》规定，“业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会”，比《广东省物业管理条例》规定的时间提前了3个月，确保换届选举成功。“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民**应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举；未成立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民**的指导和监督下组织换届选举”。
公开业主共用场地等信息
属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备，却被部分开发商或者物业服务企业擅自改作其他用途或者用于经营，这样的情况时有发生。
对此，《办法》规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民**应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”。其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。
同时，要在产权登记簿中记载业主共有部分，明确业主共有的合法产权。按照规定，“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询”。
《办法》还创新建立专项账户管理公共物业收益制度，有效保护业主共有利益。“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理定约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。
亮点6
创新调整物业服务收费标准机制
广州市中院房产庭今年初发布的一项统计通报数据显示，近三年来，发生于广州的物业服务纠纷案件稳中有升，其中，追讨物业服务费纠纷约占物业服务纠纷总数的九成左右。因物业费提价产生纠纷也占了一定比例。
《办法》规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民**，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
《办法》针对物业服务收费作出一系列规定。
物业服务企业应当在物业服务收费地点公开服务内容和标准、收费的标准和计收方式等信息，并及时更新。
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。
《办法》还增设对违规收费行为的处罚规定，加强行政监管力度。对物业服务企业违反物业服务收费相关规定的行为，由价格行政管理部门责令限期改正，有多收价款的，应当退回多收价款；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为。
专家分析
因地制宜解决各种物业管理纠纷
广州市人民**法制办重新制定《广州市物业管理办法》，历时一年多、两次向社会公开征求意见，反复修改，终于以广州市人民**规章公布实施。广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示，物业管理在快速发展的同时，还面临着许多亟待解决的深层次问题。其中价格调整机制缺失、行业责任边界不清、业主大会制度实施难等尤为突出。
李健辉认为，《办法》根据本地物业管理的实践经验，吸收了国内各地的先进做法，针对目前行业的存在问题，在物业管理各项制度的设计上补充和细化了相关规定，更具可操作性、有效性和适宜性。
“《办法》实施快半个月，物管协会准备近期召开常务理事会讨论如何进一步贯彻落实。”广州市物业管理协会会长李卓章告诉记者，《办法》为广州如何因地制宜解决各种物业管理纠纷起到了止争和平息诉讼的效果。
李卓章指出，《办法》针对物业管理领域的热点难题给出了解决的对策，如规范业主大会运作的方式，建立互相监督的机制，建立业主大会成立的电子投票机制，并且逐步建立物业费调整的机制。“开发商承诺没兑现、工程质量有问题、配套设施不健全等等，这些因素都成为业主欠缴物业费的缘由。此前，物业费定价机制不健全，收费标准与服务不成正比例”。
反响
期待政策实施后解决小区物管问题
记者走访一些物业小区发现，《广州市物业管理暂行办法》实施后，将对小区物业管理规范化、将对小区住户产生什么影响，是不少业主关注的问题。
广东省华南和谐社区发展中心主任、广州丰景大厦业委会主任周活宁说，《广州市物业管理暂行办法》具体实施效果有待一段时间的观察，但是很多小区的业委会成员、业主都很关注该办法实施的进展情况，特别是究竟条例实施以后能否解决业委会成立难的问题。
让周活宁感到欣喜的是，物业公司要调整物业费时，需要对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，审计报告还要公示供业主审核，这样给了业主更大的话语权。
四季花园业委会主任徐先生表示，《办法》有很大进步，如规定街道办事处、镇人民**应当通知建设单位和物业服务企业在规定期限内向街道办事处、镇人民**提交业主花名册，这是非常重要的亮点。同时，他也期待《办法》能更加完善，细化到“规定期限”是多少，并明确如果出现拖延的情况应承担哪些责任，“业主*怕拖延”。
现场
物业管理有疑问志愿者上门解答
由广州市国土房管局在全市国土房管系统招募的250名青年志愿者，在经过严格、专业的培训后，2-3人一组，分别走进全市11个区的100个物业小区，和小区物业管理工作人员一起，为小区业主提供志愿服务，宣传《办法》及物业管理有关法律法规知识。
18日，在每个小区的活动现场，该局均设立了政策宣传与业务咨询台，在人流密集区域张贴了物业管理知识海报、横幅和宣传单张。每位参加活动的小区业主均可免费领取到由该局制作的《广州市物业管理暂行办法》单行本、物业管理100问宣传册，以及业主委员会成立程序和物业管理常见问题咨询方式的宣传单张。
“一直搞不清楚什么叫物业共有部分，以及如何申请使用物业专项维修资金。今天志愿者到小区来，让我在家门口就找到了答案。”家住荔湾区的陈姨拿着宣传资料满意的说，相信日后在小区一些设施如电梯的维修上，自己知道该怎么做了，志愿服务帮她解决了一个大问题。
小区物业管理收费是业主们非常关心的问题。当天小区业主们对这个问题有了更全面的认识。“其实我们也不是非要反对上涨物业管理费，而是涨价要拿出依据来。如果依据合理，该付的钱我们还是会付的。这次的活动，让我对物业管理费的收取有了更全面的认识，不会像以前那样偏激了。”让家住天河区某小区的张先生满意的是，志愿者为他详细解释了物业管理费的收取问题。
业主大会的召开、业主委员会的成立与运作、物业管理收费、共有物业收益、物业服务企业的准入与退出这些老百姓关注的焦点问题，在当天的现场咨询活动中，市国土房管局均对咨询的小区业主们给出了答复。
当天，广州市国土房管局还联合团市委在各个小区活动现场同步开展了“垃圾分类齐参与”志愿活动，通过有奖问答游戏、现场示范等方式，宣传垃圾分类知识，引导广大业主和小区居民积极参与到垃圾分类工作中来。
