广州楼市供大于求 “政策效应叠加造成市场扭曲”？

广州一手房市场真的呈现“供给严重大于需求”现象？近期，该问题成为业界热议的核心话题。从统计数据来看，2010年至今，原十区的成交量没跨越供给量，并且本年前5月成交量仅是供给量的63 .4 %，供确实大于求。但业内不少人士认为，这仅是需求受宏观政策按捺后呈现出来的短期现象。从持久来看，一手房市场仍求过于供。

本年前5月原十区供大于求

记者从广州河山房管局统计的数据看到，本年前5月，广州原十区新建室第核准预售面积为345万平方米，同比客岁增添15%；而成交量则为219万平方米，仅占成交量的63.4%，和客岁同期比拟，削减36%。

合富房地产经济研究院阐发人士认为，本年以来，楼市蒙受国度信贷房贷收缩、房地产限制性政策叠加绑缚的双重冲击，市场成交急剧萎缩，观望氛围舒展。

数据显示，2004-2009年，广州楼市根基处于求过于供的状况，仅有2008年，受宏观经济情况等方面的影响，呈现供过于求的现象。但从2010年今后至今，广州原十区的成交量没有再跨越供给量。尤其是本年1-5月份，供给量和成交量的差距相对较大。

数据同时显示，1-5月广州市原十区新建商品室第网签平均每个月不到44万平方米，如斯低迷的市场成交量比2008年平均每月46.1万平方米的买卖量还低。

按照合富房地产经济研究院的数据，从1-5月广州市原十区新建室第的供求比来看，已经达到157：100(2013年全年的供求比约是100：100)。再加上不少楼盘为了在淡市中争夺市场，采纳降价促销手段，以求敏捷出货，回笼资金，拼业绩，导致楼价也呈现松动。

供大于求只是短期现象？

针对上述数据，有业内助士判定，广州一手房市场从2010年起头以来，就已呈现供给大于需求的现象，在本年更为较着。但更多业内助士认为，这只是短期的一种现象，并不足以判定广州一手房供给与需求的真实环境，也可能仅是一种假象。

合富房地产经济研究院阐发师认为，仅依据前5个月的核准预售与网签的比值，用短时候的去化率，来判定广州楼市的整体供求关系，轻易走入单方面的误区。“判定楼市的整体供求关系及影响、走势，至少要从以下几个方面进行阐发：导致需求急剧萎缩的原因、广州室第市场多年的供给和需求变更纪律、决议后续供给的地盘市场及决议需求的生齿、经济、城市成长等宏观身分。”

“当前广州新建室第所谓的供大于求，*要来自于信贷缩短、政策限制导致需求萎缩或延后的非正常波动。2008年、2011年末至2012年头都呈现近似波动，发生‘限制需求-供给削减-价*下调-需求**-求过于供-价*上升-继续限制需求’的非良性轮回。”合富房地产经济研究院阐发师认为。

多种身分导致成交急剧萎缩

当前的市场成交是10年来的*低点，不少业内助士认为，这是一种很是不正常的现象。“急剧萎缩的成交反映的并非市场常态，也不反映市场真实需求。2008年以及本年前5个月的市场成交状况就是这种很是态表示。国度宏观经济、信贷投放、政策叠加等多种身分造成市场扭曲。”合富房地产经济研究院阐发人员一致认为。

按照合富房地产经济研究院的数据，2007年以前不限购不限贷，原十区平均月成交量在66万-80万平方米的区间，投资性与多套房采办需求占比在20%摆布(市场高涨则投资比重大，市场平稳或回调则投资比重小)。

2008年金融海啸、经济下滑，上半年信贷收缩，房地产的需求**萎缩，原十区昔时月平均成交量46.1万平方米。2008年末国度“四万亿”刺激，使得2009年市场需求急剧回升，成交大涨77%，原十区昔时月平均成交量到了汗青*高位81.5万平方米。“这都不是常态，这两年的数据不克不及反映广州房地产正常的市场需求。”合富房地产经济研究院阐发人员暗示。

从2010年到2013年，前两年因为信贷收缩，市场有所回调，平均月成交量为50万平方米；后两年因为信贷略放松，市场上升快，平均月成交量跨越60万平方米，较前两年增添20%摆布。“这四年的市场需求数据申明，在多重限制政策前提下，广州市原十区的正常需求量应该是在平均每月50万-60万平方米的区间。”

持久来看供给仍小于需求

“从持久来看，广州楼市供求关系仍是供小于求。”合富房地产经济研究院阐发人员认为，尽管限购时代压制需求，临时缓解市场供求关系，但地盘市场供给有限，求过于供的款式可能相当长的时候内难有本色性改变。

2010年限购起头之后，因为调控不竭增添限制性办法，广州的供给和需求都受到影响，出格是需求，呈现下降之势，供求矛盾获得一些缓解。2010年至本年5月，累计新增核准预售货量多出成交395万平方米。合富房地产经济研究院认为，这*要是因为限购时代在补曩昔五六年供小于求的课。政策**挤压需求、延迟需求，才使得供给相对充沛，并非供给增添所致，一旦需求释放出来，将形成新的求过于供。

阳光家缘数据显示，截至本年6月20日，广州市原十区可售新建室第量为615万平方米，按照今朝平均每月43.8万平方米的去化量计较，存量需要消化周期为14个月，属于偏长；但一旦成交**到每月50万平方米，去化周期就降为12.3个月，根基趋于正常；假如成交上升到每月60万平方米，去化周期就削减到10.2个月。“去化周期是个变量，即便当前成交降到汗青低点，去化周期并没有到库存严重的水平。”

合富房地产经济研究院阐发人员认为，从这几年的地盘出让量可判定，将来原十区的新增室第供给必然会比今朝的程度大幅下降，而地盘出让量决议了将来的供给量，求过于供的款式可能会持久存在。

今朝楼市处于需求被压制、非正常萎缩造成供大于求的“假象”中，并非真正市场“供给过剩”。开辟企业为了争夺好的业绩、回笼资金以及*占萎缩的市场，被迫降价促销，负面影响如地盘市场转冷、开工扶植削减、后续供给跟不上会随之而来。一旦信贷前提转为正常，需求有所**，可能新一轮求过于供和价*飙升又会重来。

———合富房地产经济研究院院长龙斌