以房养老试点终启 三大障碍成奉行"拦路虎"

6月23日，中国***下发《关于开展老年人住房反向典质养老保险试点的指导定见》（以下简称《定见》），决议自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉4地**开展老年人住房反向典质养老保险（即以房养老）试点，试点期为两年。

***有关负责人强调，以房养老保险属于贸易保险范围，以自愿加入为根本，开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增添了一种新的养老体例。

英国邦瑞房地产成长公司北京代表处*席代剖明兮与《每日经济新闻》记者交流时坦言，“以房养老”在国外长短常小众的一项营业，他估计在中国也会是比力小众的营业。《每日经济新闻》记者注重到，今朝保险公司对开展以房养老营业持谨严立场，尚无保险公司向***上报正式产物，具体的保险产物仍在设计中。

以房养老试点终落地

客岁9月，***就发布了《关于加速成长养老办事业的若干定见》，提出鼓动勉励开展老年人住房反向典质养老保险试点，现在此项试点*终落地。

据《每日经济新闻》记者领会，所谓“老年人住房反向典质养老保险”，是一种将住房典质与**年金相连系的立异型贸易养老保险营业，即拥有衡宇**产权的老年人，将其衡宇典质给保险公司，继续拥有衡宇栖身权，并按照商定前提领取养老金直至身死；白叟身死后，保险公司获得典质衡宇措置权，措置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。也就是凡是说的“以房养老”。

***暗示，当前我国贫乏将社会存量资产转化为养老资本的有用手段。开展试点盘活老年人房产，有利于丰硕老年人的养老选择。据介绍，反向典质养老保险属于贸易保险范围。

《定见》中明白暗示，以房养老保险产物的投保人群应为60岁以上拥有衡宇**自力产权的老年人。在保险公司试点资格方面，***暗示需知足7个前提，如已开业满5年，注册本*不少于20亿元，申请试点时上一年度末及比来季度末的偿付能力充沛率不低于120%等。

据领会，在此前介入会商的保险公司包罗：幸福人寿、泰康人寿、安然人寿、承平洋人寿等。***有关负责人暗示，合适前提的保险公司不少，但真正有能力、有意愿来做这项营业的不会太多。

养老概念股昨日大涨

受此利好动静刺激，养老概念股昨日（6月24日）**，**股桑乐金盘中一度迫近涨停。截至收盘，桑乐金大涨8.64%收于16.98元，天宸股份和华业地产别离上涨5.04%和4.02%，世联行、金陵饭馆以及奥维通信等个股也有不俗涨幅。

政策面上的利好也引起了机构的高度存眷。宏源证券昨日*新研报暗示，因为老年人的身体前提特征，他们的消费需求分歧于其他人群，从而形成了响应的养老财产或称为银发财产。2013年我国65岁以上老年人数目达到1.32亿，占总生齿比重9.7%，按照国际尺度我国已进入老龄化社会。“今朝我国养老财产还处于起步阶段，将来成长空间庞大，恰是投资的好机会。”

不外也有机构认为，以房养老在国内难陈规模优势。如安然证券阐发师缴文超认为，反向典质养老保险是一种纯粹的贸易养老模式，或者加倍切当地说是一种融资模式，所以不是解决中国养老问题的*要体例。即使是在住房养老规模发财的美国，住房养老也不是主流的养老体例。按照2013年保险行业总资产的规模乐观估量，此次试点的全行业房地产评估价值合计也不会跨越180亿元，现实放款数字会远远小于这一数字。

按照上市公司2013年报数据简单估量，中国人寿、安然寿险、太保寿险、新华保险可接管的房产评估价值上限为47亿元、30亿元、20亿元和19亿元。若是放款按照0.5的折价率计较，每家公司所能做的营业规模很小，难以形陈规模效应。

申万投资参谋顾鹏飞暗示，养老概念是政策面的持久受益题材，同时又具有泛博市场支撑，估计将频频受到资金青睐，相关受益股大致分为养老办事平台、养老地产、养老医疗、养老保险等四大范畴。不外，固然养老财产迎来行业成长的黄金期，但短期内相关公司的业绩改善不会太大，概念炒作大于业绩支撑，投资者需谨严选择。

三大障碍成奉行”拦路虎”

70年产权成*大奉行障碍

多名金融界人士认为，衡宇产权70年，是“倒按揭”的*大障碍，也是与国外政策情况*大的差别。固然2007年出台的《物权法》已经划定，“室第扶植用地利用权时代届满的，主动续期”，但“主动”并不料味着“无偿”。若是70年产权到期后，典质衡宇要有偿续期，那么续期费用将是一个庞大的未知风险。若是续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至赔本。

有市民暗示，不会为怙恃选择这种体例养老，因为存在必然的经济风险。“万一中心白叟归天了，保险怎么解决？还有这70年产权的划定，人在世，*没了，该怎么办？”

“以房养老”难敌房价盈利

不少中国白叟的“以房养老”方案，比逆按揭更适用，就是白叟把市中间的房子换到郊区，把大房换斗室，房子仍是本身的，凭空就能套出近100万元的现金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。或者直接出租，100万元的物业自己就可以租两三千元，既可以拿到*，又可以保住房子。

今朝我国处于高速城市化过程中，大城市飙升房价发生的盈利，远高于“倒按揭”的收益，白叟或租或卖，或以遗赠房子为前提实施扶养和谈，都比“以房养老”合算。这个大场面地步若是看不到，照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的。

国人倾向以房留儿

中国人传统的把房产等遗产留给后代的做法也是“以房养老”的一大障碍。从老家来北京帮后代看孩子的张密斯果断摇头暗示分歧意这种模式：“我能留给后代的就只有那套房子，怎么能给保险公司呢？”她还认为，若是本身用这种体例养老，别人知道了，会认为后代不孝，本身也会感觉很没体面。素有“养儿防老”传统观念的中国白叟大部门可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无后代的孤寡白叟。

欧美国度倒按揭之所以风行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给后代但交大笔税金”之间很轻易作出选择。