100万起身 投资客炒楼月入300万八年赚近亿

2014-06-30来源 : 互联网

一边看空一边看涨,这边唱罢何处登台。在有些分化、降温迹象的当前,买仍是不买成为楼市一个两难话题。不外,詹铭(假名)却说,买仍是要买的,只是可以再等等,*好比及回暖的一刹时出手,不要比及下跌时出手。本年48岁的他是一个成功的生意人,更是一个**投资客。他今朝手头上有16个房产证,4套室第1套别墅,3套商铺8个写字楼,此中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年,当初的100多万成本,现在已酿成近亿元(现金及固定资产市值),每月还有300多万的不变房*。

  法门:投资房子大部门靠贷款

  南都:你哪一年到的深圳?赤手起身吗?

  詹铭(假名):1999年过来的,带了一小批货(***饰)和一部车,根基没有现金,算半个赤手。

  南都:生意做得好吗?怎么想到去炒房的?

  詹铭:2004年刚有点起色就失落了一批货,损失几十万,冲击挺严重的。缺*就会想良多法子去找*,那时就发现几年前买的那套房涨得很快,那时就有点意识了。

  南都:我很好奇,你*初炒房时有几多本*?

  詹铭:不怕笑话,买*套房时只有五六十万存款,我想在生意上做周转,妻子非得要买房。到2006年投资十七英里,手头上可用来投资的*大要有100来万。

  南都:100多万就敢投资1200万的两套别墅?

  詹铭:和伴侣联手,一人600万减轻承担。再说都是银行按揭贷款,二成*付120万,月供不担忧,有实业支撑。记得2008年头抛售时,600万翻到1200万才意识到,资金的杠杆用欠好是一把刀,用得好里面的机遇很是多。

  南都:你的投资大部门都是用了银行的*?

  詹铭:之前的别墅投资全数都是*付两成,其余银行按揭贷款,有些甚至只交了定金,房价上来后若是利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅,前三栋各自只交了100多万定金,还没签合统一个半月后就涨了2000多万,我们就直接卖合同。

  南都:是不是你有杰出的现金流,银行才会乐此不疲地贷款给你?

  詹铭:当然,银行长短常垂青流水账的,这代表了你的盈利能力,良多企业像雷曼兄弟就死在现金流上,若是没有实体经济支撑,投资房产心里是很虚的。

  南都:你投资的资金链条是如何的?

  詹铭:初期靠现金流贷款按揭,房价上涨后快速抛出,经由过程短期操作堆集本*,达到必然实力后再提前把贷款还清,然后将物业以企业名义典质给银行再贷款出来,比按揭高一点,但一来可以弥补资金流,二来可以对外放贷。此刻民间利率一年20个点摆布,还失落银行8个点,还有12个点,暗示你从银行贷一个亿,一年就有1200万的利*收入,这比纯粹的房*收入强多了。

  南都:此刻的小贷公司做的就是这个生意吧?

  詹铭:是的,此刻良多如许的小贷公司,归正国度也撑持中小企业嘛。不外这里有良多变通,有些人一次申办二到三十个公司,用*养着,你需要买房就把整个公司空壳卖给你,你买了今后典质贷款再投资。国度也在堵这个缝隙,但成效似乎不大。

  南都:你的*是不是也流到开辟商那边去了?你不怕他们崩盘?

  詹铭:是有三四线的开辟商找我借*,崩盘我倒不怕,有资产典质。只是我在想,国度保障房不是建不起来吗,地产商崩盘后当局会不会把房子全数酿成保障房?此刻银行不放贷,一次性付款又付不起,没人买导致崩盘后当局就领受再整体拍卖,还了债务后就是当局的了,再卖给老苍生还有得*。

  机会:*好比及回暖的一刹时出手

  南都:我有些好奇,为什么你会选择在2008年过完年就抛售?你展望到了金融危机吗?

  詹铭:我那时在读清华金融总裁班,听了一些教员授课,本身也阐发了一下,同时也感觉室第空在那不结壮,不如卖了转到贸易,成果刚卖了金融危机就来了,记得2008年有一多量在大梅沙炒房的都是割肉走的。

  南都:今后就以贸易投资为主了?

  詹铭:都说一铺养三代,有租收心里结壮一点,毛坯房锁在那每个月还要办理费呢。不外关头仍是因为限购,像我2008年卖的有些别墅此刻仍是谁人价,这些海边度假型别墅,限购今后受到的影响比力大。

  南都:我看2012年你还买了一套楼王室第,那时已经限购了,你怎么会还有资格呢?

  詹铭:之前住在别墅里,孩子大了出去了,妻子说两人住寂寞要搬到市区,我之前那些室第大部门在妻子名下,我是有名额但要离婚,为了自住,没有法子,只好办了假离婚和谈。

  南都:你妻子愿意?风险很大啊。

  詹铭:知道离婚和谈是怎么签的:所有住房供女方所有,所有债务供男方所有,所有债权归女方所有。人家说净身出户,我这是连皮都剥了。其实我们夫妻豪情很好,这都是被房子逼的。

  南都:那你认为此刻是入手的好机会吗?

  詹铭:我感觉可以再等一等,我是看好后市的,这段时候其实我已经起头在看,别人不看时你去看就很是轻易看获得,并且议价空间比力大。我的经验就是想投资的话,别轻信专家,必然要多看盘,中介烦人也要跟他们打好关系,要获得真实信息,出手时心里才有底。此刻市场已经不是以前那种粗放式,要有本身的判定,*好比及回暖的一刹时出手,不要比及下跌时出手。

  南都:你去看物业时*要会看些什么?

  詹铭:我买写字楼时,就会查询拜访空置率、房*程度、企业在租、行业承担房*的能力等,不克不及光听别人说。我从不买那种什么主题小商铺,风险很大,建议小投资者也不要考虑,可多寄望行业比力集中处所的小户型,客流要多,房*非论凹凸有持续性收益就好,也可以寄望资本比力有限的藏品,如高档红木佛珠,黄花梨、紫檀等,这些今朝升值很快。“

  心态:没有财力,但要有这个意识

  南都:你的真正投资应该是从十七英里起头的吧?那时是怎么发生投资房产念头的?

  詹铭:对,之前是自住自用,买十七英里时目标就很明白,就是为了投资*差价,一是感受项目好,必定有人接,二来从2004年起头房价就一向在稳步上涨,其实这就是机遇,我是感受到了一点,究竟结果之前买的自用那些都涨了不少。后来到2009年超豪别墅那次,就是飞跃,机缘出格好,刚好赶到房价快速上涨的那一波,光卖合同就*了2000多万。

  南都:接办的人愿意吗?心里均衡吗?一个半月就让你们*了2000多万的差价?

  詹铭:这个你就要领会豪客的心态了,在他们而言,金*只是一个数字,只要喜好只要独一。*经典的是第一套别墅,是项目*贵的一套楼王,那时还有电视剧在那取过景。5500万入手,先交100多万定金,一个半月后涨到8000多万,被深圳一个超等投资客看中,这人昔时炒股*了几个亿,他买这套房子就是为了奖励本身,他说他不管别人*几多*,他只看这个房子值不值,谈妥后我们直接就把合同卖给他了,此刻这栋别墅市值1.5亿,他也*了。

  南都:这么说来其实作为投资客,你们的心态和泛泛人也是纷歧样的?

  詹铭:财力没到目光角度天然纷歧样,我老家伴侣来看那套豪宅楼王别墅时,他就说房子建在那么高的处所,下来买菜好麻烦。像赵本山买私家飞机,我感觉买谁人干嘛,坐一个甲等舱照样很舒畅呀,他的境界和条理和我们又纷歧样了。当然,除了爹妈给的,良多人都是从低到高,从无到有,你可以没有这个财力,可是你要有这个心态和意识。

  南都:所以有时值格对你们来说,并不是*主要的,关头是否有升值的能力?

  詹铭:可以这么说。就像我选物业,必然要地段好的,可能会买贵但必然不会买错。有次我看中深圳东门一铺位,100平方米7500万,伴侣都说贵,我感觉挺好。我算了一笔账,店肆开张后(卖***饰)每年毛利可到5000万,除失落所有成本纯利约750万,铺子*付一半3750万贷十年,每月除供楼外还有节余,10年后铺子涨到1.5亿就是*的了,2000万的货(**)十年变3000万,即3000多万的投资十年就酿成近2个亿,怎么不可呢?只要看好,贵一点不怕,时候久了总会涨上去。

  南都:也就说你今后还会继续投资贸易?

  詹铭:是,我感觉中国*大的投资机遇仍是在物业。这么多年实体做下来,我发现身边只做实体生意的大多都在亏,像我这种有业余快乐喜爱的才**。我此刻对写字楼情有独钟,感觉比买保险峻好。并且我从小家里情况不是很好,所以看到好的物业,据有欲望出格强,若是你的财力达获得后,买房子是有瘾的。

  我选物业,必然要地段好的,可能会买贵但必然不会买错。———**投资客

  投资履历

  ●2006年上半年起头炒楼,与伴侣联手别离以620万、580万买进万科十七英里2套别墅。

  ●2006年下半年,在大梅沙东海岸再买一套别墅,总价420万元。

  ●2008年过完年,别离以1350万和1280万抛出十七英里两套别墅,大梅沙东海岸那套以650万抛出。

  ●2008年末,购入东海岸*后一期4个门面三栋别墅,门面2万元/平方米,别墅330万一套,总投资2000万元。

  ●2009年五一前后,两人联手先后买了某豪宅别墅盘四栋,此中三栋一个半月后抛出,盈利3000多万。留有一栋,总价2030万,*期600万,月供10万摆布,一年半不到以3650万抛出。

  ●2009年下半年,将东海岸*后一期三栋别墅以每栋700万抛出。

  ●2010年起头,以3.3万-3.5万/平方米价*,起头陆续采办大量写字楼,此刻市价5.5万-6万/平方米。

  ●2012年末再买一套1000万元的196平方米楼王单元。

  ●2014年,又起头寄望写字楼市场。

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