广州分站
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财产网讯：中国指数研究院[微博]6月16日发布《百城房价阐发陈述》，从分歧城市来看，一线城市本年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部门化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价*连结上涨；杭州、姑苏等二线城市房价履历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严重，房价下调压力仍存在。【下载陈述】【更多陈述】
一、百城价*持续上涨近两年后*跌，分歧城市分化加剧
（1）百城和**城市：环比持续上涨近两年后初次下跌，**城市跌幅低于百城
百城均价环比持续上涨近两年后初次下跌。2014年5月百城室第均价为10978元/平方米，环比下跌0.32%，为自2012年6月持续环比上涨23个月后初次环比下跌；同比持续上涨18个月但涨幅持续收窄至7.84%。**城市环比持续上涨23个月后*跌，跌幅略低于百城。5月**城市室第均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同例如面，进入2014年以来，**城市均价同比涨幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。
季度累计涨跌来看，2014年1季度涨幅较着缩小，此中百城均价累计上涨1.56%，较客岁4季度缩小1.08个百分点，**城市均价累计上涨3.00%，较客岁4季度收窄1.48个百分点；4-5月百城均价累计下跌0.22%，**城市涨幅缩小至0.21%。
（2）分歧梯队：1-5月一线城市累计上涨，二三线城市下跌，5月单月各类城市均现小幅下跌
本年以来一线城市的室第价*累计上涨3.26%，二三线城市下跌。具体来看，本年以来一线城市室第价*累计上涨3.26%，跨越全国平均程度1.92个百分点，此中北京累计上涨6.38%，上海、广州、深圳累计涨幅均在4%以内；二三线城市室第价*累计下跌，跌幅别离为0.23%和0.34%。从分歧梯队城市的月平均涨幅来看，2014年1-4月一线城市连结上涨但涨幅较着缩小，二三线城市呈现下跌；5月各线城市均环比小幅下跌，此中一线城市跌幅低于二三线城市。
二、房价转变影响身分阐发
1、经济成长：经济增速放缓，布局调整阵痛期和增加速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大
中心持续第二年将经济预期方针预定为7.5%，较2013年的现实增速低0.2个百分点，在连结合理的经济增加速度的同时，注重调整优化经济布局。一季度，GDP增速为7.40%，在全年预期方针以内。本年居民消费价*涨幅将节制在3.5％摆布，5月CPI同比上涨2.5%，较上月扩大0.7个百分点，通货膨胀压力不大。5月采购制造业采购司理指数(PMI)为50.80%，比上月微升0.4个百分点，虽仍在荣枯线盘桓，但持续3个月回升。整体来看，2014年，我国经济增加趋于放缓，布局调整阵痛期和增加速度换挡期叠加，经济下行压力依然较大。
2、调控政策：整体调控更趋市场化，调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价
房地产调控更趋市场化，各地调控随机应变，分类指导。2013年头“国五条”周全收紧，但下半年以来，分歧城市分类调控趋向显著，调控标的目的及力度呈现差别。相较于客岁“果断按捺投契、投资性需求，抓紧**不变房价工作责任制和房地产市场调控政策系统，健全房地产市场不变健康成长长效机制”的表述，2014年中心对于短期房地产调控政策加倍正视其持续不变性。“分类指导”、“双向调控”成为2014年房地产调控总基调。
调控政策微调城市增多，消费者观望影响量价。2014年以来，房地产市场整体较着降温，中心未**刺激市场的行政调控政策，部门库存攀升、去化压力较大的城市则对政策进行微调，如扬州、宣城、芜湖等放宽公积金政策刺激楼市，无锡、海口放宽购房落户政策，南宁定向铺开部门区域限购政策，更有天津滨海区、沈阳放松甚至打消限购的传说风闻。跟着房地产市场继续分化，将来更多城市对处所调控进行微调的可能性仍存在。在整体调控更趋市场化，处所调控政策微调的布景下，部门城市需求端的消费者观望情感较浓，进一步影响市场量价走势。
3、货泉与信贷：整体稳健，近期定向宽松
（1）货泉政策：货泉政策连结稳健，新增贷款稳步增添
2014年5月，广义货泉（M2）同比增速为13.4%，较上月扩大0.2个百分点，增速略超预期；1-5月增速平均为13.0%（当局工作陈述中全年13%的既定方针），该增速程度总体平稳。新增人民币贷款方面，一季度，新增人民币贷款3.01万亿元，同比增加9.4%，此中3月新增人民币贷款1.05万亿元，创近四年*高程度；4-5月新增1.65万亿元，比客岁同期增加12.6%，此中5月新增人民币贷款8708亿元，同比增加30%。
（2）信贷政策：年头信贷收紧影响市场量价，中心明白撑持*套、定向降准鞭策后市预期向好
发卖额与小我按揭贷款增速根基连结一致，第一季度各项指标增速均较着下降。据中国指数研究院研究发现，货泉政策的转变对于房地财产的影响较为较着，信贷投放比利率转变对房地财产的量价影响更大。从汗青数据来看，发卖额、发卖面积同比增速与小我按揭贷款根基连结一致。2011 年，信贷政策趋紧，小我按揭贷款持续负增加，而发卖面积、发卖额均连结低位增加。客岁6月以来，我国信贷政策逐渐趋紧，小我按揭贷款同比增速下滑。2014年1-5月，小我按揭贷款5342亿元，同比下降1.2%，较1-4月缩小1.9个百分点。
2014年头房地产信贷收缩，小我按揭贷款同比增速较着下滑。2014年年头我国信贷有所收缩，据中国人民银行发布，截至3月底本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较客岁底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速初次呈现同比增速回落。同时，一季度多家银行纷纷打消利率优惠甚至上浮利率，房贷审速度有所放缓甚至暂停房贷营业。从资金来历来看，4月小我按揭贷款仅1077亿元，同比大幅下降11.4%。但5月小我按揭贷款为1104亿元，同比增加7.7%，小我按揭贷款环境有所好转。
近期，央行发布“央五条”撑持小我住房贷款，此后央行决议自6月16日起对特定贸易银行降准0.5个百分点，均有助于不变市场预期。后期房地产信贷方面或较年头有所好转。
三、典型城市房价阐发
1、一线城市：本年以来整体供大于求，库存攀升，出清周期耽误，房价涨势减缓
（1）本年以来一线城市房价涨势减缓且内部门化
一线各城市房价涨幅显著，本年以来涨势减缓且内部门化。2013年5月，北京房价达33472元/平方米，位居百城之*；上海和深圳房价别离为32388元/平方米和30890元/平方米，位列厥后，广州价*为18506元/平方米，均远高于百城均价（10978元/平方米）。2012年6月百城房价指数止跌，以此为基点，一线城市累计涨幅凸起。同比2013年5月，各一线城市均同比上涨，此中北京涨幅跨越20%，其他城市涨幅也在百城平均程度以上。2014年以来，市场整体降温，一线城市房价涨势减缓且内部呈现分化，北京累计上涨6.38%，上海累计上涨3.61%，均跨越百城平均程度；广州、深圳涨势较着减缓，本年以来别离累计上涨1.14%、0.98%。
（2）供大于求，库存攀升，出清周期耽误
供求对比：一线城市整体供大于求，北京*凸起
2014年以来，除深圳外，其他城市室第市场均供大于求，北京*凸起。2014年1-5月，北京月均新批上市79万平方米，同比增幅高达149%，超出跨越2009-2011年各年同期程度，处于近五年同期*高程度。需求方面，1-5月月均成交45万平方米，同比下降约50%，为近五年同期*低程度，供给大幅增添而需求释放减缓，室第市场供大于求。上海、广州本年以来供给较客岁同期均有所增添，但需求分歧水平下降，销供比均小于1，室第市场也呈求过于供态势。深圳本年以来供需均较着下降，同比降幅约40%，销供比略大于1。
2、二线城市房地产市场分化加剧，分歧城市房价走势差别较大
（1）厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，房价连结上涨
厦门、南京等热点二线城市房价整体持续上涨。2014年5月，厦门房价为20036元/平方米，跨越一线城市广州，同时为二线城市的次高程度（三亚*高为24328元/平方米），同比上涨23.54%，居百城之*，本年以来累计上涨6.35%，涨幅接近北京。南京新建商品室第价*为10424元/平方米，同比上涨12.04%，本年以来累计上涨1.31%，在百城中处于较高程度。
（2）杭州、福州等市场下行，供大于求矛盾严重，房价下调压力较大
受整体市场下行影响，杭州、福州等二线城市早期房价较着上涨2014年以来房价累计下跌。2014年5月，杭州室第均价为17916元/平方米，较2012年6月累计上涨10.71%，但本年以来累计下跌0.75%；福州室第均价为15562元/平方米，较2012年5月累计上涨达17.52%，但本年以来累计下跌0.15%；郑州5月均价较2012年6月累计涨幅跨越20%，而较客岁12月累计下跌6.46%。宁波、姑苏、南昌等城市早期均上涨较着，而本年以来累计下跌。表白部门二线城市房价在履历2013年的快速上涨后，2014年价*有所回调。
