萝岗公寓供给占全市1/3 共有2964套新货入市

6月，广州新黄埔（包罗萝岗片区）的多个贸易公寓项目又有新动作。记者日前在该片区踩盘时领会到，萝岗万达广场、广州绿地中心广场、大壮**广场以及壹品E·Park等贸易综合体项目，都将于近期推出贸易公寓新货。

从今朝获得的市场动静来看，受到楼市淡季的影响，以投资客为主的贸易公寓项目或将迎来新一轮降价潮，其降价幅度有可能比室第盘更为狠恶，而**开盘的公寓项目亦将在价*上有惊喜。

供给量：新货是客岁全年4.4倍

眼下萝岗片区的贸易公寓供给量已达汗青*高值。数据显示，2014年1~5月，全市共新增供给8452套贸易性质公寓，新增供给面积约54.3万平方米。此中，萝岗片区的贸易性质公寓新增供给量逾17.95万平方米，共有2964套新货入市，仅次于番禺区，其新货供给量约占全市贸易公寓新增供给的33.08%。

尽管在新增供给量上排名老二，但若拿萝岗片区客岁的数据尴尬刁难比就会发现，新增供给量惊人，堪称汗青*高点。仅本年前五个月的贸易公寓新增货量，已相当于2013年区内全年贸易公寓新增供给量的4.4倍。

业内助士指出，从久远来看，享有区域规划利好的萝岗片区，区域成长后劲实足，降价后的萝岗贸易公寓产物性价比亦有所晋升。但考虑到公寓产物的增值回报*要依靠于物业租赁及物业转售收益，短线投资者入市前须三思。

价*：低价开盘均价比客岁降一成

从成交量来看，2012~2013年，萝岗片区的贸易公寓成交套数均处于三位数，而跟着本年区内贸易项目供给量**，成交数据亦是直线上扬。据数据显示，2014年1~5月，萝岗片区的贸易公寓成交套数已有1541套，这比2012~2013两年所录得的贸易公寓成交量还要多200多套。

在成交价*方面，因为本年有部门贸易公寓项目低价开盘以及有公寓项目价*回调，譬如位于中新广州常识城的大型贸易综合体合景天峻项目，4月开盘时以“7字头”的惊喜价表态，近千套公寓使区内贸易公寓均价下滑，本年前5月成交均价仅为11772元/m2，比客岁14834元/m2的成交均价降低了10.33%。

产物：小面积低总价 同质化严重

“室第地可贵而贸易地块易得以及室第限购，是造成公寓供给剧增的两大原因。”华夏地产项目部总司理黄韬暗示，近几年来，地段优胜的纯室第用地愈发稀缺，加之室第限购，越来越多成长商便转向开辟“不限购”、“不限贷”的贸易公寓，尤以郊区板块激增的公寓库存惹人存眷。

从萝岗的贸易公寓产物类型来看，*要分为平层公寓和复式Loft公寓，**产物以中小户型居多，面积大都集中在25~90平方米，而且根基都是傍着大型贸易综合体而生。尽管每个项目在设计上各有特点，但整体差别性不大。方圆地产*席市场阐发师邓浩志指出，萝岗片区的贸易公寓产物同质化环境较为严重，撇去地舆位置上的差别，根基都是以小面积、低总价作为产物卖点。“同类型产物供给量大，对投资者而言，无疑增添了日后的转手风险。”

投资公寓做好中长线持有筹办

看空派：房*回报率低

对于公寓投资者而言，预判投资回报率*要参考其房*回报率以及物业增值空间。多位受访地产人士坦言，以萝岗今朝的室第及写字楼物业租赁行情来看，此类贸易公寓产物在近几年租赁回报率不容乐观。“就连珠江新城的贸易公寓房*回报率都不足4%，萝岗就更别提了。”合富辉煌（中国）*席市场阐发师黎文江暗示，投资郊区公寓的买家要做好心理筹办，以萝岗为例，因为区域内常住生齿不多，无论是室第仍是公寓，今朝的现实租赁需求较小。这也就意味着置业该区贸易公寓的投资者，在将来2~3年，很可能会晤对房*低回报甚至零回报的窘况。

方圆地产*席市场阐发师邓浩志认为，现时已呈现降价让利的萝岗公寓盘，仍有进一步降价的空间，公寓的参考订价应是周边室第楼盘价*的60%~70%。“区内明后两年的公寓新货会更多，成长商若想尽快出货，降价是独一出路。”

看涨派：总价低升值空间大

固然萝岗贸易公寓的房*回报暂不被一些业界人士看好，但对于其物业的后续升值潜力，持乐观立场的业内助士亦不在少数。

广州房价阐发师李权基指出，现时广州中间区的公寓项目成交迟缓，其*要原因是订价过高。相较之下，郊区如萝岗片区的公寓价*实惠，投资门槛低，性价比力高。“与市区动辄两三百万的公寓比拟，萝岗的公寓仅需数十万元就有买卖，低总价为日后物业升值预留了空间。”华夏地产项目部总司理黄韬指出，现时市中间一手公寓单价动辄3万~5万元/m2，早已透支了物业将来5年甚至更多的升值空间，房*回报率和物业升值回报率都鄙人滑。而萝岗的贸易公寓现正处于价*回调期，成长商促销让利的同时，也是投资者入市的好机遇，“虽不克不及指望房*回报，但因为在售价上处于低位，投资者仍是有利可图的。”

要守多久？至少需三五年

面临如斯多量量的低总价贸易公寓产物澎湃袭来，除了价*，投资者更关心贸易公寓的出路，即将来高价转手的可能性及期待升值的时长。邓浩志暗示，以今朝贸易性质公寓转手时所涉及的高额税费来看，物业需升值50%转手才“稀有为”。

“等几多年取决于区域日后成长，但筹办投资萝岗公寓的买家，必需要有中长线持有物业的心理筹办。”黎文江暗示。黄韬则阐发指出，跟着多个大型贸易综合体的建成及开业，萝岗商圈会在将来5年内初具规模。如选择接近商圈中间位置、紧邻地铁口且由品牌房企开辟并办理的贸易公寓项目，有望在3~5年的时候内看到“回头*”。而连系区域成长纪律来看，将来5~10年是萝岗室第及公寓物业的价值上升期，“在此时代，如无资金套现需求，持久持有更易获取高额回报。”