评论：楼市进入调整期 房价十年内大跌可能性甚小

良多人把中国此刻的楼市和日本1990年的景象比拟，认为中国将步日本的后尘。对比今朝的中国和1990年的日本多项关头经济数据可知，环境并非如斯。中国仍处于高速增加阶段，将来居民**的增加空间还比力大，还有3.2亿人将迁入城市，是以，我国楼市已进入调整期，将来各地域、分歧类型的室第价*走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如政策适当，居民收入程度能敏捷提高，楼价有但愿“软着陆”。

□王宇鹏

跟着各地楼市接踵进入调整，“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种概念认为，我国楼市拐点已到，各地该**政策**了。笔者对此有些分歧观点。我国房地产市场简直正在履历调整的“阵痛期”和“转轨期”，却并不是所谓的“**临界点”。

“楼市泡沫”破灭论的理论依据来自日本房地产市场。1990年今后，日本房地产泡沫起头破灭，房地产和城市地盘价*进入了下降通道，截至今朝，日本房地产价*还处于这一轮下降趋向的底部。良多人把中国此刻的楼市和日本1990年的景象比拟，认为中国也将步日本的后尘。

笔者对比了今朝的中国和1990年的日本多项关头经济数据，环境并不是这些机构所预料的那样。起*，从人均GDP来看，人均GDP代表着一国的经济成长程度，人均GDP越高，成长程度越高；人均GDP越低，代表着将来的成长潜力还很大，也代表着将来居民**的增加空间还比力大，对房地产的采办力还存在上升空间。以2005年美元不变价计，中国2012年人均GDP为3348美元(世界银行今朝还没有发布2013中国以美元计价的不变价人均GDP数据)，而日本1990年31175美元，是中国2012年人均GDP的9.3倍。

其次，从GDP增速来看，GDP增速越高，意味着国民**增添的速度越快，同样反映居民收入程度提高较快，对房地产的采办能力在敏捷提高。日本1990年今后进入0%-2%的低速增加，日本1990-2000年平均GDP增速为0.5%，2001-2013年平均GDP增速为0.8%，而中国2013年GDP增速为7.7%，中国仍处于高速增加阶段，远远高于1990年日本的增速。

再次，从城镇化率来看，城市化率越低，申明农村往城市生齿转移的空间还比力大，城镇化扶植还有很大的潜力。2013年中国城镇生齿比重为53.73%，1990年日本城市化率为77.37%，比中国高23.64个百分点。1990年，日本已经达到城镇化率的较高程度，而中国今朝的城镇化率程度只相当于1955年的日本56.1%。较低的城镇化率申明中国还有很大生齿迁徙比例，与1990年的日底细比，中国还需要有3.2亿的生齿迁入城市，这代表着庞大的房地产需求。

可见，中国还处于高速增加阶段，经济增加空间还比力大，将来还有较大的农村向城市迁徙生齿的潜力，与1990年的日本有着很大差别。将来对于房地产市场的需求还比力大，并不会敏捷萎缩。

良多人按照中国住房自有率和私有率指标来判定中国房地产市场是否达到了颠峰。笔者认为，住房自有率和私有率指标都不克不及作为判定房地产兴衰的指标。“住房自有率”是**上考查居民栖身前提的常用指标，是指栖身在本身拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据西南财经大学和央行发布的陈述《中国度庭金融查询拜访陈述》披露，我国自有住房拥有率高达89.68%，远高于世界60%的程度。笔者想指出的是，住房自有率是个出缺陷的指标，只能权衡已有住房中自有住房的比例。今朝的高住房拥有率只申明我国租赁房市场成长程度低；别的，良多人还不拥有本身的住房，还不克不及反映将来社会对于房地产市场成长的需求。好比，农村居民迁入城市，会带来住房需求的增添，会带来房地产市场需求的增大，这些住房自有率指标都不克不及反映。住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的概念，更不克不及反映房地产将来的需乞降成长状况了。

房地产需求*要来自城镇化带来的对城市住房需求的提高、未成年人成家立业带来的住房需求的提高、收入程度提高导致的改善性住房需求的提高三个方面。前面笔者已阐发了我国低程度的城镇化率和居民收入程度的高速增加会带来将来十年房地产兴旺的需求，这里再**申明未成年人进入婚嫁春秋，成家立业带来的住房需求。

自1949年以来，我国曾有过三次婴儿潮。初次婴儿潮呈现在1949年至1959年。那时国度实施鼓动勉励生育的政策，生齿增加率快要300%。第二次婴儿潮是自1962年起头，岑岭呈现在1965年，持续至1973年，是我国汗青上出生生齿*多的主力婴儿潮。1985至1995年，主力婴儿潮人群进入生育春秋，第三次婴儿潮到来，被称为“反响婴儿潮”。据相关学者计较，此次婴儿潮生齿出生数目有1.24亿摆布，接近当前全国生齿的10%。

将来十年，第三次婴儿潮进入婚嫁、成家立业春秋，意味着第三次婴儿潮将导致中国将来十年还将有着兴旺的住房需求。今朝，中国20至24岁生齿比例为9.0%，25-29岁生齿比例为8.0%，30-34岁生齿比例为7.4%，都处于较高程度，将有3.3亿生齿处于成家立业购房阶段，即使解除一部门人与怙恃同住，这个数字仍是很是可观。

2012年，中国城市人均室第建筑面积为32.91平方米，农村人均住房面积为37.09平方米。跟着收入程度的提高，将来改善性栖身的需求还很大。并且，跟着城市化率的提高，为了提高城市人均室第建筑面积，每年还需新增大量的住房供给。

从发财国度房地产市场的汗青来看，房地产市场未必必然泡沫破灭，也存在房价的“软着陆”的可能。在美国、德国和英国，固然房地产市场也会进入低迷期，但都没有呈现日本那样幅度大的下跌，除次贷危机之外，1976年至2007年，美国房地产市场价*一向都在暖和上涨。笔者是以判定，房地产持久价*走势取决于通胀程度，持久通胀程度高，房地产价*就会持续上涨，若是处于持续的通缩中，房地产价*不仅不会涨，反而会下跌。基于以上各方面身分，笔者认为，我国楼市已进入调整期，将来十年各地域、分歧类型的室第价*走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。若是政策适当，将来敏捷提高居民收入程度，提高居民采办能力，将有但愿使楼价“软着陆”。

(作者系北京金融衍生品研究院宏观研究员)