深圳多个楼盘插手降价阵营 一线城市不再是避风港

2014-07-08来源 : 互联网

深圳插手降价阵营 一线城市**是“避风港”

张晓玲 杨晓艺

自北京、上海和广州呈现楼盘降价后,深圳也有多个楼盘插手降价步队。

4月份杭州降价,房地财产界还有声音说是个体现象;但自杭州之后,多个二三线城市传出打折降价的动静,“分期*付”、“零*付”等体例被多个开辟商无奈启用。自4月中旬以来,被市场遍及看作与降价绝缘的一线城市,也难挡沦亡之势,呈现了集体性下滑。

多个接管21世纪经济报道记者采访的开辟商和业内助士指出,此轮下滑长短政策身分导致的萧条和下跌,是真正的市场身分即供需关系在起感化,这也将导致绝大部门城市的房地产市场难以快速回暖。

一线城市房价“失守”

此轮一线城市的房价“失守”是从北京先起头的,好比北京的万科橙项目,固然受到当局的限价压力做出的决议计划,但仍是对市场发生了影响。

按照链家地产统计数据,北京4月纯商品室第成交4258套,比3月同期下降18.4%,比客岁4月份下降18.1%。成交均价呈现较着下调。

进入5月,位于通州的东亚·印象台湖将二期室第入市价*从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起;通州K2清水湾特价房直降3成发卖,其他位于昌平、大兴、亦庄的新盘也呈现调价。

广州也是呈现降价较早的一线城市。早在3、4月份,时代地产、保利地产等旗下项目就推出优惠促销,幅度大约在5%-10%之间。

在上海,今朝已有约10个楼盘接踵拿出特价房来发卖。

前几轮房地产市场调控*先反映的深圳此次似乎押后,直至5月份,深圳才起头呈现较着的楼盘降价,21世纪经济报道记者查询拜访显示,4月底至今深圳保利生态域、昊海君悦、远洋新干线、宝能悦澜山、鹏达摩尔城等项目呈现降价,降价幅度从11%-29%不等。

降价负效应也随之呈现。位于深圳西乡的富通V城市每平方米由2.2万元降到2万元摆布,激发业主**。

美联物业研究总监徐枫指出,深圳二手房已先于新房较着调价。“从2013年7月到此刻,部门决定信念不足的业主报价起头松动,进而使得成交价*有所下调。”

此外,深圳今朝也在筹备不动产挂号政策。徐枫暗示,在这种环境下,名下物业比力多的敏感阶级会将多余的房源过户给亲朋,或者拿出来卖失落,转而投资贵金属,或者移民。

美联物业发布的数据显示,本年五一假期,深圳一手室第仅成交49套,同比大跌63.16%,成交均价22770元/平方米,同比下跌12.61%。二手房市场成交758套,环比下跌24.8%。

据21世纪不动产监测的数据,本年五一北京的成交数据创下6年来新低。二手房挂牌价已周全下降,成交仍处于僵滞状况,观望是整个市场的配合情感。

避险功能失灵,地王承压

曩昔两三年,国内主流房企纷纷回归一线城市,2013年更在一线及**二线城市拿下20余个地王,他们认为,一线城市房价坚挺,****,拿地之后开辟不会有太大问题。

“任何市场都存鄙人跌的可能。”徐枫说,一线城市相对来说需求面比力坚挺,但不代表没有升沉,“此刻的下跌也不是**次发生,在2008年、2011年,一线城市的房价都呈现过下跌现象。”

这起*源于一线城市房价曩昔几年的畸形飙涨,已****。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出,自2009年至今的曩昔5年中,除2011年几个月的短暂调整外,北京房价一路攀升。

克而瑞数据显示,北京商品室第房价2009年1月到2014年3月涨幅高达169.26%,其间2011年2月到2012年2月曾经呈现过一轮调整,但之后房价敏捷收复失地并攀至新高,给北京购房者打上强心剂,认为北京楼市就是一个不败的**。

丁祖昱暗示,这种不败的**必需成立在整体房价坚挺的根本上,一旦呈现个体裂缝,将对市场决定信念发生致命的影响。在他看来,北京亦庄等远郊刚需盘和中间城区高价二手房的调价,已经打破整体市场铁板一块的款式,短期内有可能呈现这两个市场的“多米诺”效应。

徐枫也指出,一线城市的房价颠末这几年的上涨,其**值已经远远偏离了工薪阶级的收入程度。2010年以来,国度已对商品室第投资采纳了按捺办法,买房投资的利润率被大大摊薄了。

而信贷身分的影响是致命的。华夏地产*席阐发师张大伟指出,今朝信贷比力紧,一线城市的需求很难入市;社会融资成本上升叠加经济下行,市场对于房地产范畴担忧升温,房地产企业的融资渠道较着收窄,来自购房者的*付和按揭贷款也大大削减。

丁祖昱等人士指出,因为曩昔两年一线城市地价被推高,拿地后开辟商只能做豪宅,而在一线城市,总价万万级以上的豪宅需求相对不变,这意味着跟着供给量的加大,豪宅项目去化将成为难题。

若是不做豪宅,昂扬的地盘成本也会吞噬失落开辟商更多的利润,甚至会吃亏。华夏地产统计显示,截至4月,一线城市平均栖身类地价已冲破1.1万元/平方米,与2013年同期的6760元比拟上涨了64.1%,华夏认为这种昂扬的地价已经在酝酿风险。

万科总裁郁亮指出,曩昔几年万科拿地仍然秉持平衡的策略,没有在一线过多拿地,客岁北京多个地王万科一个都没拿。这也是万科始终把提防风险放在*位的表示之一。

供需改变:“浅V”形调整?

一线城市道临的下滑背后,是楼市的供需款式已经逆转。

4月26日,嘉实地产基金证实正在退出内地房地产市场。而其操盘手任荣以不研究政策只存眷供求关系,以及注重风险著称,其退出中国地产市场,证实此次楼市下滑“是市场自己呈现调整,而非**由调控政策导致”。

4月30日网传万科执行副总裁毛大庆的内部讲话也指出,本年以来的楼市萧条长短政策性的,可能持续较长时候。

从供求关系来看,丁祖昱认为,之前北京房价一路上升*要是求过于供,诸多政策限制了商品室第的供给量和地盘出让量,报酬造成了求过于供。而本年3月份之后新增供给快速增加,3月新增房源8544套,4月新增9221套,而4月成交仅3992套,供求比达2.31:1,求过于供**也一夜破灭。

自住商品房则是压垮北京房价的*后一根稻草。本年1月以来已上市的自住商品房达2万套,按之前的打算本年下半年还将有3万套摆布。这个对刚需购房者的影响是底子性的,致使其对商品房市场陷入长久的观望。

徐枫认为,今朝的降价只是一个盘整的阶段,不会呈现持续性下跌。“这是一个‘浅V’形的降价,不会是‘断崖式’、‘跳水式’的转变。”促使房价深度下跌的机制包罗整个宏观经济市场转负、存量严重过剩,今朝均未呈现。以深圳为例,今朝一手房存量6万多套,在过往汗青中处于中心位置,供给和需求还处于相对均衡的状况。

从曩昔10年的成长来看,中国内地房价已经上涨数倍。但张大伟指出,若是从时候节点来看,它都是以两三年为一个小周期在转变,上涨一两年后会有一个小幅下调,如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他展望,此轮调整,一线城市房价的调整幅度相对会低一些,颠末必然时候的调整之后,会逐渐恢复平稳或上涨。

21世纪不动产市场总监桑豫峰指出,若是没有外力的干涉干与,2014年房地产市场陷入一场中等水平的调整,是大要率事务。可是,也不必将这种源于市场身分的调整夸张为解体,它*多是近似于2011年那种水平的调整。

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