三地王进展迟缓 越秀地产全国扩张受挫

2014-07-11来源 : 互联网

越秀地产正在为2013年的激进拿地王承受繁重压力。

2013年,越秀地产经由过程与投资基金合作购处所式,仅付出了58.17亿元,即撬动了总地价款金额为人民币201.24亿元的7块地盘。这7块地中有3块是那时的地王。

然而时代周报记者经由过程查询拜访后发现,这3块地王或者在购入一年后,至今没有动工,或者是在买入泰半年后,才起头出场施工。

对于地王项目事实何时开工,越秀地产在接管时代周报记者采访时并未正面答复。对于这种与投资基金合作开辟的模式,越秀地产坦承,因为越秀地产所占权益比例小,在越秀地产对合作项目进行回购之前,不会作为债务表现在财政报表上。

越秀地产为此承受了很大的资金压力。2014年6月,越秀地产在答复采访时称,将出售其位于广州的一个贸易项目,套现7亿元。越秀地产在通知布告中诠释,出售该贸易项目只是处置集团的“非焦点项目资产”。这被认为是越秀地产为改善集团流动性严重的状况,而“断臂求生”。

旧日地王如烫手山芋

2013年,越秀地产竞得的三块地王,而在今朝市场行情之下,却如同烫手的山芋。

通知布告显示,越秀地产按照“回归一、二线城市”的拓展计谋导向,2013年别离在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块,总购地金额为201.24亿元,涉及建筑面积约为275万平方米。

2013年5月23日,越秀地产以24.6亿元的*高保密地价夺得海珠区南洲路大沙围地块,扣除**性住房后楼面价34590元/平方米,号称广州*贵单价地王。那时,海珠区南洲路周边的二手房价*仅3万元/平方米。按照这个楼面地价,“面粉”比“面包”贵。

一年多曩昔了,这个旧日吸足人眼球的地王仍未开工。时代周报记者6月底走访该地块,看到这块地王今朝仍然被围起,没有开工的迹象。该地块已经平整完毕,并不存在拆迁等难题,为何竞得后一年还未动工?越秀地产此前答复媒体,该项目今朝仍处在前期规划中。而周边房价也并未因为该地王的降生而拉高,数据显示,曩昔3个月内,该区域室第成交均价依然维持在2.8万-3.1万元/平方米。

2013年10月底,越秀地产拿下另一块地王—广州萝岗云浦地块。该地块总价高达43.5亿元,溢价率达45%。扣除450平米拆迁安设房后,楼面价已高达9120元/平方米,是那时萝岗区的“双料地王”。

“那时,萝岗一手室第楼价遍及高达1.5万元/平方米,部门冲破2万元/平方米,是以,9120元/平方米的楼面价根基合适那时的市场近况。然而2014年以来,地产市场急转直下,今朝萝岗地域楼价在1.2万-1.5万元/平方米。按照今朝的市场价*,越秀地产若是开辟也只能**。”**地产评论员韩世同对时代周报记者说,“越秀地产面对着开辟与不开辟的两难境地。”

2013年9月12日,越秀结合投资基金越秀仁达以90亿元的总价投得武汉精武路地块,一举成为武汉地王。7月7日,时代周报请武汉本地人实地探访该地块,发现仍然是一片荒地。而时代周报记者致电武汉越秀地产开辟公司,工作人员称该地块于2014年6月26日方才动工开辟。

可纵观越秀地产2013年新购入项目,大部门已实现购地半年内开工、一年开售。*快的项目实现购地后9个月开售。与此对照,此3块地王的开工速度较着迟缓。

除了3块地王,越秀地产于2013年竞得的地块,地价都偏高。如2013年7月拿下的佛山禅城地块,溢价率高达96.2%,楼面地价7346元/平方米。

“禅城地块楼面地价较着偏贵。禅城楼价*高时卖到1.4万-1.5万元/平方米,此刻跳水到1.1万-1.2万元/平方米,加上每平方米建安成本4000-5000元,再加上税后,越秀地产的禅城地块**都比力坚苦。”韩世同阐发。

杠杆感化放大拿地风险

通知布告显示,截至2013年年末,越秀地产资产欠债率为43.8%,比拟2012年末37.1%上升6.7个百分点,欠债程度相对行业内连结在较低程度。并且,昔时其整体**成本也下降1.44个百分点至5.59%。越秀地产在2013年大幅拿地的同时,欠债率和利*支出还能降低?越秀地产强势拿地背后,是越秀集团旗下办理的基金鼎力的撑持。

通知布告显示,在越秀地产2013年购入的7块地中,此中有4幅地块是经由过程与投资基金合作的立异模式投得的,总地价高达201.24亿元,而越秀地产现实应付的地盘金额仅58.17亿元。时代周报记者领会到,在介入到与越秀地产及其子公司拿地的基金公司名单中,均指向越秀地产母公司越秀集团旗下办理的基金。

2013年,越秀地产初次与投资基金进行合作开辟。按照克而瑞研究中间朱一鸣的说法,合作开辟模式*要是:初期越秀投资占比力小,为5%-20%,而基金占大头(为80%-95%);在一年至一年半今后,越秀地产选择是否回购,回购额度有上限,基金回报设定为每年11%-12%。

越秀地产以此模式开辟的成本是几多呢?按照此前越秀地产给时代周报记者的答复,回购的成本是原始成本加上基金要求的回报,以武汉项目为例,“我们在购地后一年到两年内享有回购权,年回报率不跨越12%”。

对于此种**体例,越秀地产在答复时代周报记者采访称,该模式“有用操纵资本,提高财政矫捷性,在连结较低欠债比率的同时加速实现规模效应”。

然而,业内多位**并不大承认这种说法。“这现实上是一种表外**,承担了贷款的风险,可是不表现在越秀地产2013年的财政报表上。”

“若是加上刊行费,其**成本达到13%,相当于变相的债务。一旦违约,成本也会大幅度增加。越秀地产采用回购这种体例,风险其实没有转嫁出去,风险还在越秀集团或者越秀地产,这是为了**和囤地一种无奈的法子。若是地盘升值跨越13%,如许做是划算的,若是地盘没有升值13%甚至下跌,将承受更大的风险。”协纵国际集团创始合股人黄立冲告诉时代周报记者。

现实上,2014年以来,越秀地产资金压力已经起头闪现。2014年6月,越秀地产出售其位于广州的一个贸易项目,套现7亿元。越秀地产在通知布告中诠释,出售该贸易项目只是处置集团的“非焦点项目资产”。然而,近年来越秀地产在贸易地产方面却在不竭加码。

另一方面,越秀地产近年频仍**。据时代周报记者不完全统计,2013年1月11日,越秀地产成功刊行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券,票息率别离为3.25%和4.5%。2014年3月30日,获得4亿港元的三年期贷款**。6月6日,越秀地产将*多达5亿港元的现有按期贷款**的*后到期日耽误至2017年6月9日。6月13日,越秀地产获得*多5亿港元的按期贷款**,贷款期由**函件日起计5年。2014年6月26日,越秀地产获得12亿港元的按期贷款**,贷款期由**和谈日起计36个月(3年)。

2014年4月份前后,穆迪和摩根士丹利等评级机构针对越秀地产警示风险或直接降低评级。穆迪阐发师梁镇邦暗示,若是越秀地产未能实现其发卖方针,导致其增添债务水准来为持续的扶植支出和地盘收购金*供给资金,将来6-12个月其评级就可能会进一步降低。

全国化扩张策略受挫

官方网站显示,越秀地产的*要股东为广州越秀集团有限公司(持股49.6%),是附属广州市人民当局国有资产监视办理委员会办理的国有企业。

2013年财报显示,越秀地财产务由广州大本营拓展到12个城市(包罗广州、香港、佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛),形成了以珠三角为焦点,以长三角、环渤海、中部地域为重点的全国性结构。截至2013年末,越秀地产地盘储蓄1526万平方米,总资产约人民币781亿元。

“越秀地产”和“绿地”、“中海”都是有处所当局布景的国企。可是越秀扩张晚了10年。没有形成一个可以复制的产物模式,写字楼、地标性建筑、室第、商场什么都做。尽管越秀地产在广州有优势,可是一旦向全国扩张时,就轻易碰到问题。

2013年,越秀地产又经由过程与基金合作的体例拿了良多地王,以少量资金撬动了大量的地盘资本,然而碰到市场转冷,其面对的风险也会成倍地放大。“业内助士阐发。

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