广州分站
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2014年第二季度，广州**办公楼租赁市场较为活跃。仲量联行华南区董事总司理吴仲豪暗示：“本季度租赁市场上*为活跃的企业*要来自金融、专业办事业和快速消费品财产。此外，部门新入驻广州的企业追求高质量的办公情况，进一步支撑了整个市场的成交。”零售物业市场方面，鉴于对整体经济增速担忧的影响，零售商对扩张仍连结谨严。工业物业市场，本季度非保税仓库净吸纳量达1.3万平方米，*要来自电商、物流和快销等行业。
因为本季度无新增仓库完工，现有**仓储项目标空置率进一步降低，而房*则走势平稳。住房市场总体环境疲软，个体郊区项目进入调价促销阶段。本季度高捧住宅的发卖在上季度的汗青低位根本上有所增添，*要依靠在价*走势维持平稳的环境下，珠江新城改善型发卖增添的带动。住房租赁市场继续连结平稳，此中河汉中心商务区和珠江新城继续连结活跃，整体房*连结不变。
**办公楼
成本敏感型企业租赁需求带动租赁勾当轻细上涨。2014年第二季度，广州**办公楼租赁市场连结平稳，但*要由成本敏感型企业的租赁需求驱动。国内经济增加放缓的形势下，内资公司的扩张需求导致房*相对较低的办公楼倍受青睐。本季度租赁市场上*为活跃的企业*要来自金融、专业办事业和快速消费品财产。此外，部门新入驻广州的企业追求高质量的办公情况，进一步支撑了整个市场的成交。
本季度并无新增供给，**办公楼总存量为372万平方米（建筑面积）。高德置地广场四期北塔将成为本年下半年独一的完工项目。本季度**办公楼市场新增净吸纳量达4.8万平方米（建筑面积）。因为本季度没有新完工项目，加上成本敏感型需求的暖和上涨，导致总体空置率持续下降，从上季度的12.2%下降到本季度的10.9%。
部门业主加大房*优惠来挽留租户。仲量联行广州贸易地产部总监马炜图指出，将来两年内完工的**办公楼已纷纷持续开展预租勾当，导致个体现有**办公楼业主不得不加大房*优惠以避免租户流失。另一方面，**办公楼的入驻率持续提高，令个体业主有决定信念轻细调高房*程度。在上述两个身分的综合感化下，广州全市**办公楼市场房*连结不变，环比轻细下降0.4%，至156.7元每平方米每月。
私家投资者对投资办公楼日趋谨严。经济增加放缓仍然影响市场景气，导致私家投资者对投资办公楼连结谨严。此外，部门**办公楼的房*下降也使部门潜在自用买家选择租赁市场，导致一手市场和二手市场的分拆业权办公楼的买卖在第二季度下降，办公楼本*值也在第二季度录得环比下降0.3%，至37,400元每平方米，这是自2009年第二季度以来，广州办公楼本*值初次录得降幅。
2014年下半年市场瞻望：瞻望将来，马炜图暗示，因为中国经济增速放缓，估计跨国企业对**办公楼的租赁问询量将会削减。出于对优惠租赁条目的偏好，跨国公司将仍然甘愿答应作为主力租户搬家至新的办公楼。然而，估计大大都跨国企业租户将会对扩张办公室面积连结谨严。
尽管2014年将是近十年来**办公楼年新增供给量起码的一年，估计只有8.2万平方米供给量完工，可是，市场对2015-2016年供给量加大的预期，还将继续按捺整体**办公楼房*的升幅，并且不解除个体办公楼继续将采纳更矫捷的租赁前提来挽留租户。这将使现有办公楼和即将完工物业的竞争加剧。马炜图估计，**办公楼的平均房*鄙人半年内有机遇轻细下调。可是，在现时节约成本型需求主导市场的身分下，租值下调从另一方面来说，有利一些成长型的行业加紧扩张程序，估计到本年末**办公楼的空置率亦会持续下降。
零售物业
租赁需求平稳，整体空置率降低。鉴于对整体经济增速担忧的影响，零售商扩张立场仍连结谨严。快时尚和公共餐饮租户继续鞭策租赁需求。此外，国际品牌仍有迟缓扩张，且表示出对于焦点商圈的偏好，本季度，一些外资轻奢类服饰品牌和外资闻名餐饮集团继续入驻广州，签约焦点路段的成熟商城。
本季度，位于增城荔城区的万达广场开业，其进驻率达100%，鞭策广州零售物业净吸纳量增至14.4万平方米（建筑面积）。同时，其他**零售物业租赁表示平稳，部门商场出力进行整体租户品牌进级调整也有助降低空置率，导致市场整体空置率环比下降0.9个百分点至4.1%。
部门商场调低房*，市场整体房*涨幅放缓。本季度零售物业市场房*程度整体平稳。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，因为租赁需求增加放缓带来空置率压力，一些空置率较高商场的业主房*立场软化，以吸引新租户进驻。另一方面，**成熟商场仍受青睐，租赁需求不变，房*继续上涨。整体而言，房*增速比拟上季度放缓，均值为396元每平方米每月，环比仅上涨0.7%。
受房*增速放缓影响，投资性需求削弱。本*市场方面，受室第市场整体降温，部门开辟商资金链严重，及房*增速放缓所带来的市场风险加大等身分影响，机构投资者对市场回报率的预期轻细上调，导致本季度零售物业市场本*值微跌0.5%。
2014年下半年市场瞻望：受经济增速放缓及电商持续冲击的影响，曾丽阐发指，零售市道短期内显著苏醒的机遇较低，呈现布局性调整的机遇较大，新进驻品牌和餐饮、体验式消费的需求加大，导致商场业态组合转变。另一方面，市内一些连锁服饰类零售商承租能力受到限制，扩张立场加倍谨严，估计下半年整体租赁市场需求将继续连结平缓。国内里产阶层和年青消费者群体的增加估计将拉动相关零售商的扩张需求，如快时尚、娱乐和特色餐饮租户等。
将来6个月的新增供给量估计达40余万平方米（建筑面积），大部门项目位于新兴商圈且针对公共市场。杰出的预租环境减缓了供给洪峰对空置率的压力，估计到本年末空置率将微升至7-9%。此外，尽管零售商遍及青睐成熟商场将晋升个体焦点商圈业主叫价能力，不外因为大都业主租户在组合进级调整过程中引入更多的体验性元素，如餐饮、影院、儿童乐土及小我护理类租户，将会限制房*增幅，估计下半年整体房*增加幅度将维持在0-2%。
工业物业
物流园
非保税仓库继续紧缺但房*不变。2014年第二季度，国内消费需求增速轻细上涨，出格在电商行业成长带动下，促进市场对非保税仓储物业的需求，尤其是对临近交通枢纽的**仓储物业的需求。本季度非保税仓库净吸纳量达1.3万平方米，*要来自电商、第三方物流和快销等行业，大部门集中在广州富力国际空港综合物流园区等临近空港的仓库。因为本季度无新增仓库完工，现有**仓储项目标空置率进一步降低，从上季度的5.8%下降到本季度的5.0%。固然空置率持续下降，但因为本年将有跨越52万平方米非保税仓库鄙人半年完工，现有业主报价保守，导致本季度房*走势平稳，维持在31.1元每平方米每月，同比轻细下降0.1%。
广州出口回暖趋向促进保税仓库需求。受5月国内出台的促进出口增加政策和欧美等*要出口目标地国度经济苏醒的双重影响，2014年第二季度，广州出口下降趋向获得遏制，4-5月出口环比均有所上涨，出口总额恢复到与客岁持平程度，从而刺激了市场对保税物流园区的需求。本季度保税仓库的吸纳量集中在上季度新完工的南沙国际物流园三期，全市保税仓库本季度净吸纳量达2.4万平方米。因为本季度无保税仓库完工，全市保税仓库空置率较上季度大幅下降12个百分点至15%。曾丽暗示，因为广州出口呈现回暖征兆，出格是来自南沙区保税仓储物业空置率的大幅下降，加强了个体业主对房*的决定信念，促使该区域业主的要价能力加强，带动全市平均房*环比上升4.5%，至30.6元每平方米每月。
2014年下半年市场瞻望：瞻望下半年，广州地域将有四个非保税**仓储项目完工，将大大缓解广州地域**仓储物业市场的供给严重状况，估计全年非保税**仓储供给量达52万平方米。将来国内消费将持续平稳增加并进一步向收集消费模式改变；在政策方面，广州市也将加大对电子商务企业的搀扶力度。曾丽暗示，可以预见电子商务业和物风行业的成长，广州市对非保税仓储的需求将进一步加强。然而，因为将来新增非保税仓库供给量多达52万平方米，估计非保税仓库的空置率将略有上升。可是，下半年，供给压力将使整体房*平稳，个体非焦点项目将面对轻细下调的趋向。
广州**保税仓库方面，年内缺乏新增供给，但临近的中山、佛山等城市将有多个保税仓库项目接踵落成，预料部门市场需求将流入周边城市。此外，跟着出口苏醒和南沙保税区政策日渐完美与不变，估计将来保税仓库的需乞降房*将继续不变增加。
财产园
财产园区房*稳中有升。2014年第二季度，没有新财产园完工。财产园区的空置率在较低程度根本上有所下降，但受经济增加放缓影响，部门外资信息手艺财产扩张勾当趋于保守，问询量有所下降。另一方面，受广州信息和电子财产成长的正面影响，本季度科学城等地财产园房*小幅上涨。因为市中间、番禺等地财产园区供给充沛，这些区域的财产园房*维持不变。本季度，全市财产园区房*价*环比小幅上涨0.9%，至65.5元每平方米每月。
豪宅市场
焦点地段高捧住宅市场成交量从低位回暖。2014年第二季度，住房市场总体环境疲软，个体郊区项目进入了调价促销的阶段。房地产投资性需求仍然被限购政策影响，本季度广州一手高捧住宅市场在价*走势维持平稳的态势下，销量在比拟上季度的汗青低位呈现回暖。一方面，自本年5月以来，针对高总价和高单价楼盘的网签限制政策慢慢放松。同时，在衡宇信贷市场加速放贷速度的影响下，带动了第二季度一手高捧住宅成交量的稳中有升。
本季度的发卖在上季度的汗青低位上有所增添，*要依靠珠江新城新盘发卖带动。第二季度，成长商新推售项目有所增添，出格是在中间城区。本季度新开盘项目合计有770套，*要集中在珠江新城和番禺，比客岁同期上涨约200余套。截至第二季度末，傍边约25%已经被消化。此中，珠江新城新推售项目继续受到改善型买家追捧，发卖环境乐观，导致本季度广州一手高捧住宅市场成交量回暖，总成交量达400套，同比上涨12.9%。成交量增幅*要来自珠江新城等地的新推项目，例如5月份推售的“中海花城湾一号”。除珠江新城外，其他地段楼盘的发卖量与上季度相约，但非焦点地段新推售楼盘的发卖环境远不及珠江新城。
中间商务区租赁需求鞭策房*价*稳中有升。当前广州高捧住宅租赁市场继续连结平稳，此中河汉中心商务区和珠江新城继续连结活跃，问询量较大。同时，因为二手高捧住宅盘源数目不变，是以业主遍及对成交价*呈乐观立场。今朝，较为活跃的高捧住宅租赁市场集中在珠江新城和河汉北，加上这两个区域**办公楼市场近年的入驻率进一步提高，导致整体房*大体连结不变，轻细上升0.5%，至85.3元每平方米每月。
非焦点地段本*值下行趋向持续。因为珠江新城高捧住宅的一手市场发卖量连结不变，本季度新开楼盘及二手市场价*均未录得降幅。但在全市规模内，部门二手市场的卖家对市场决定信念削弱，个体业主出于回笼资金的考虑以低于市场价*放盘，导致个体分区市场的二手高捧住宅本*值继续小幅下滑，环比跌幅达0.6%。此外，非核新区的楼盘价*降幅较着。
2014年市场瞻望：预期下半年室第市场的根基面连结不变。只要今朝的楼盘降价策略能有用刺激销量，不至于影响经济根基面的成长，下半年仍将维持谨慎的房地产政策，松绑机遇低。加上银行信贷市场对小我衡宇贷款仍持适度宽松的态势，出格是针对初次置业者。这些身分都对需求带来正面支撑。
供给方面，下半年高捧住宅市场新开盘楼盘估计将增多。预期下半年将有2,000套新房源筹办入市，*要集中在白云、海珠区等非焦点地段，预期发卖量将不及城区房源。曾丽认为这将促使开辟商持保守的价*策略，出格是中小型开辟商的资金压力整体较严重的环境下，有机遇经由过程矫捷的订价策略促销。
可是，越秀老城区和珠江新城等焦点商务地域将来新房源不多，是以曾丽估计这些地域的高捧住宅价*将维持坚挺趋向，但全年成交量将受买家观望情感的影响，同比客岁将有所降低。整体而言，下半年，预期高捧住宅保量为主，价*维持轻度下行环境仍持续。焦点区价*连结平稳，非焦点区降价机遇大。在租赁市场上，受中间商务区杰出的办公楼需求成长态势撑持，预料全市房*将继续维持平稳的上升趋向。
市场前景
仲量联行华南区研究部总监曾丽总结：“2014年上半年，整体房地产正面对调整，预期下半年环境持续。曩昔一两年，国表里经济放缓以及信贷市场调整，造成国内出产投资需求下降的影响，正逐渐闪现在本年**办公楼的表示上。整体上，大部门行业营业扩充和再投资的需求谨严，大多采纳节约成本的策略，加上将来一两年新增供给量起头影响市场供求均衡，个体业主以更矫捷的租赁策略提前锁定客户，造成今朝的房*短期震动。供给量大增的环境，是今朝国内很多城市同时呈现的现象。可是，参照其他成熟的办公楼市场，例如香港，广州无论现有或将来新大厦办公楼业主现时所采纳的超前预租和以增添房*优惠提前锁定客户的做法，其实是成熟的贸易处置模式。因为提高新大厦预租率，能暖和减低2015年和2016年供给洪峰到临时所带来对市场空置率和房*的冲击。我们预见下半年和2015年的环境有可能将仍然维持今朝场合排场，房*面对调整。尽管如斯，一些活跃的当地龙头企业和新进驻广州的一些企业的办公需求将有力支撑净吸纳量的平稳。”
备注：文中所述房*及售价，均基于建筑面积。
