广州分站
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兵者，诡道也。凡战者，以正合，以奇胜，数千年以降，老祖宗孙子的教诲放在今天的深圳楼市仍然出奇适用。临近年底，在楼盘回款压力、银行还贷压力、工程队和服务商的结账压力、同类楼盘竞争压力、年终业绩盘点压力、上市公司报表压力、明年经济不景气压力重重重压之下，一场用尽正合奇胜之法，席卷全深圳楼市的销售混战正在上演。
从堂而皇之的低价开盘、大幅折扣、*大优惠，到公开团购、垫*付、半价购房，再到遮遮掩掩的私下打折、秘密团购，到像买大白菜一样议价、和大型企业私下优惠团购，商场如战场，严重缩水的楼市购买力蛋糕就那么大，在售楼盘那么多，怎么分当然是各凭手段。新的、旧的营销方式纷纷登场，深圳楼市赖以扬名全国的创新精神也再度得到发扬。
明战之实战派
开盘折扣大增
折扣方式分为几个阶段，*先是硬挺着不降价，认为挺一挺市场很快就会转暖，随后发现走势越来越低迷，开始遮遮掩掩地推出特价房，进入下半年后，特价、打折、低价入市的楼盘越来越多，前期业主**事件也见怪不怪后，不少暗地里的折扣开始被摆上前台。10月以来，国家的**政策提供了一个开发商盼望已久的出货机会，可谓机不可失、时**来，很多开发商抓住时机推盘，更是增大了优惠和折扣的力度。如今新盘开盘，有大幅折扣不是新闻，没有大幅折扣才是新闻。
典型代表
近期已入市或将要入市的楼盘，在折扣上都很大方。宝安西乡翠景居B栋，该批单位预交2万元可抵消8万房款，均价6400元/平方米。招商依山郡三期开盘9.5折，两房3万抵5万，三房、四房3万抵7万。富通城五期加推16栋，有5000抵5万的优惠活动。万象天成均价6500元/平方米，开盘当天有9.8×9.8×9.7折的优惠，购买一房总价减1万，两房减2万，三房和四房分别可减3万、4万，水晶卡客户还能额外优惠1万。
开发商帮垫*付
垫*付同样不是一个新东西，早几年前深圳就出现过，这种方式能够大幅降低购房者*付门槛，不过对月供能力提出了更高要求，同时还放大了银行的风险，因为购房者选择断供时资产损失很小。今年上半年，深圳宝安、龙岗曾经出现过两例垫*付楼盘，不过随后被叫停。如今，垫*付现象再现深圳楼市。
典型代表
位于梅林关口的该楼盘均价1.2万元/平方米，主力户型是45-60平方米一房、两房。开展一个“投资套餐”的优惠活动后，参加“投资组合”的单位单价9000多元/平方米，同时，如果已经在该楼盘购买了三套房，第四套房可以享受*付一成的待遇，另外一成*付开发商先垫付给银行，等楼盘入伙时买家再向开发商支付已垫付的一成*付。这样一来，*低*付便只要4万元多元。
暗战之怕光派
豪宅私下大幅打折
相对而言，豪宅今年的日子比普通住宅要更好过一点，今年的调整中，市场对普通住宅开盘销售一两成的低迷习以为常，也习惯了豪宅开盘售出七八成的逆势*热。但是，豪宅的热销也建立在购买者的强劲购买力和自身定价合理的基础上，当金融海啸席卷而来，同时整个市场的估值中枢不断下降时，曾经高高在上坚挺的豪宅也不得不降价出货，于是有了星河丹堤降价，有了华侨城内的某豪宅打7折。这一降，对前期业主而言就是百来万乃至数百万的浮亏，所以豪宅跳水大多会选择暗降，大张旗鼓的广告是不会有的，一般是中介带客上门现场谈价。
典型代表
在梅林关口的星河丹堤是年底豪宅打折出货的典型，该社区有山有水，距离福田中心区也比较近，是深圳知名的豪宅社区，高层的价格*低也要21000元/平方米，均价近3万元/平方米。而且，在此前的一年多调整中，价格一直非常坚挺。结果，到了年底，星河丹堤开始推2栋特价房，采取的是中介推介，带客上门的方式。虽然特价房位置和景观稍差，但降价幅度很大，两房特价12000元/平方米起，降幅超过四成。
能像买菜般议价
“你们楼盘价格是不是××××元/平方米？”“差不多，这是均价，我们还有其它折扣和优惠。”“*低能打几折？”“这个电话里不好说，要到现场来谈，有诚意的客户可以很优惠。”从龙岗到宝安到南山，上述对话在深圳很多楼盘售楼处不断上演。现在，买房子就像买大白菜一样，可以讨价还价，只要想买房，价格可以慢慢谈。在网络上看到的价格、开发商对外宣称的楼价，和实际的成交价很可能是两回事。当然，这对于熟悉行情、砍价能力强的买家可能是好消息，对于另一些购房者，则可能加重他们的疑虑。
典型代表
去售楼处可以私下谈价，今年在龙岗中心城很多楼盘是一个公开的秘密。比如某楼盘，去年*高价曾卖到过1.4万元/平方米以上，后来调整到1.1-1.2万元/平方米，今年以来从表面看，大部分时候对外公布的价格都没有变化，基本维持在这一水平，事实上，真正的诚意客户可以上门谈价，算上各种折扣，一平方米八九千元的价格也能拿到。
签订秘密团购协议
今年开始，团购一直很流行，团购有很多种，有的楼盘是明里给团购折扣，只要去了两三个人一起购买，基本都可以拿到团购折扣，开发商的意图很明显，只要有成交，给打折扣一个理由就可以。不过记者获悉，目前有一种团购形式，团购是公开的，折扣却是秘密的，至于购买的*终价格，是秘而不宣的，如果有任何一方透露，都要受到合同规定的制裁。主要原因是因为此前价格太高，很多都担心老业主闹事。
典型代表
南山某个楼盘，去年开盘价格2.8万元/平方米左右，到了今年销售不佳，开发商很明智地意识到了今年楼市的形势比较严峻，公开进行降价，但是由于市场的调整比开发商预计的还要严重，调整后的价格销售依旧不理想，但是该楼盘销售任务还重，开发商于是扼腕断臂，由一网站进行组织团购，给购买者一个吐血的销售价格。据悉，这个价格使得销售业绩大增，近期已经**执行这种私密协议。
明战之噱头派
“半价”购房
无论是垫*付，还是团购打折，或者是开盘大幅优惠，都没有“半价购房”来得冲击力大。开发商是开盘便“半价购房”。*后记者发现，所谓“半价购房”更多的是一个吸引眼球的噱头，该楼盘306套房总共只有三套半价房，而且还是抽奖优惠，中奖几率*高为1/30，此外，要一个人连续三次抽中半价的奖券才能成为广告中宣传的5万元买一套房子的幸运儿，估计只有上帝有这能耐吧。
典型代表
该楼盘是位于布吉的星苑，在网站上打出“半价”购房的广告，称“5万元总价即可买一套房”。按其“半价购房”计划，申请该项优惠的客户*高可获得3次半价机会。如一套房总价40万，如果抽到一次半价机会，总价变为20万；抽到两次半价机会，总价变为10万；抽到三次半价机会，总价变为5万。但只有下了足额定金的买家才可参与抽奖，前30名客户有三次抽奖机会，第31名至第60名客户只有两次，以此类推。
暗战之渠道派
“打包”给大企业
深圳有很多大型企业，这些全国知名的品牌企业一直是开发商青睐的对象，因为这些企业的员工购买能力相对要强，早年华为的员工在哪里买房都可以团购价已不是一个新闻。因此在目前的市场下，大型企业重新成为一些开发商的香饽饽。和以往不一样的是，这次，开发商给出的折扣更狠更猛，有企业经理人更是表示，看团购成功的套数，如果20套是一个折扣，30套又会多给一些折扣，40套就更加优惠。
典型代表
龙岗的某个在售楼盘，二期销售接近终场的时候，由于销售价格较高，也不敢公开大幅降价，但是不降级对外销售的优势不大，当时，大亚湾核电站的员工正在深圳龙岗找楼盘组织团购，开发商于是找到他们，以一个大家都可以接受的优惠价格，将剩余的大部分单位都集体销售出去，价格比市场销售价格当然低了不少，可是开发商却顺利完成了销售任务，可以进行后期的开发销售。
