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各界人士论道商品房服务营销，纵论“三包”推行正当其时
商品房“三包”有助于建立购房者权益保护机制
作为房地产开发商无论是开发住宅地产还是商业地产，都应该**产品的品质，**产品的品牌。因此，不仅要在价格上做文章，在服务上也应该把功课作足。那么作为购房者，在买房过程中既要看到价格上是否适合自己的承受能力，同时也要考虑到这个开发企业的资质与后续的服务能力。
在现实中，购房者为了图便宜买一些资质差的开发商的房子，结果总交不了房，还有的地下室里经常漏水，种种质量问题接踵而至。这样的情况屡见不鲜。怎么办呢?提高开发商的质量意识和服务意识，同时也让购房者明白买房子并是一手交*一手交货那么简单，很可能一套会花掉你的大部分积蓄，也可能这套房子将伴随你一生。在现阶段，特别需要的是开发企业能够敢于面对消费者和社会**的监督，敢于拿出**的产品接受百姓的挑选。并能够承担起对购房者进行后程全方位服务的责任。比如，墙裂缝怎么办?窗户关不严怎么办?物业管理跟不上怎么办?从根本上解除业主的后顾之忧。
具体而言就是建立购房者利益的保护机制，而有效的可以借鉴的方法就是“三包”，即对所出售的住宅产品在一定期限内包退、包修、包换。一旦房子都能实行“三包”，说明我们的房地产开发又跃上了新的台阶。
买房要注重读懂购房合同，谨防**条款
近年来，随着城市建设的快速发展，越来越多的人员涌向城市。这给城市商品住宅的建设与开发带来了契机。然而，由于房地产市场庞大，涉及范围广阔，因此住宅投诉的案件也时有发生。仅去年省消协房地产行业分会2011年共受理消费者投诉101件，涉及房地产开发企业66家。其中，订金不退17件、产权证办理难11件、延期交工10件、物业投诉7件、贷款办理7件、中介投诉6件、质量投诉5件、购房款已交未开工5件、面积缩水3件、产权年限不明确3件、违约金不退2件、拆迁投诉2件、其它情况23件。
那么，消费者怎样才能在买房中规避风险呢?怎样才能买到可心的房子呢?我的观点是尽量不买期房，即使是买也一定要认真阅读购房合同。特别是要注意“房子竣工后，按具实面积付款”等这样的**条款;如果自己不懂的，那就去找律师进行咨询;既然是期房，而且开发商资质不同、实力不同，就可能会出现逾期交房的情况，我所知道的*长逾期有的已经达到了5年。
由此想到了关于房子的“三包”。目前，我国尚未**关于对住宅产品进行“三包”的政策法规，我特别希望能够早点**这样的法律法规，以减少人们在购房中的潜在风险。同时，对开发商本身的建筑质量也是一个很好的约束。
“三包”变“三保”，“多包”变“多保”是一种趋势
大家都知道，消费者买房往往是将攒了多年的积蓄甚至贷款、举债来完成的。因此，从根本上为消费者建造买着放心，住着顺心的房子，应该是每一个房地产开发商所应重视和问题。想想我们的消费者在买房时往往会看重价格、地段、户型等因素，却忽视了住进去以后将面临的一系列问题。比如面积的问题、交房时间的问题、学校、幼儿园、绿地、车位的问题等等。
而就住房市场本身来讲，目前石家庄市还未有一家开发企业向业主提出了将商品房实行“三包”的**。我认为在住宅消费中不仅是“三包”的问题而是三保的问题;不是多包的问题，而是多保的问题。也就是说应该从多方面全方位考虑为购房者提供一连串式的链条式服务，达到一种有了问题能够迎刃而解的良性循环。所谓“三包”是指对那些大众消费品在一定时间内进行包退、包修包换的服务原则。那么作为开发企业如果敢于向社会**对其所售住房产品实行“三包”的话，那必须满足下列条件，一是质量过硬，二是服务到位，两者缺一不可。
房地产如何推行“三包”
楼市要获得长远发展依然离不开以服务为中心的品牌战。可以说，楼市从价格战向服务战转化*大的困扰问题是如何提高楼盘品质、提高房屋质量、深化**服务的问题。因此，房地产企业需要转变观念，完善客户服务，树立自己的品牌，大打服务战、品牌战才能在房地产行业里拥有一块属于自己的天地。
对于标准化生产的其他产品来说，“三包”(包修、包换、包退)已经非常普及，商品房作为一种特殊的商品因消费周期长而且需要多方参与，并没有明确的“三包”行业规范。房地产行业虽然有其特殊性，但是商品房仍然属于商品的范畴，因此“三包”的服务模式也应该同样适合于普通商品房，这是房企在竞争激烈的市场环境下提升企业竞争力的一种有效方式。
房地产不属于一般商品。在房地产开发中又如何推行这种特殊商品的“三包”呢?
房子是家的载体，家是生命的依托。正因为如此，房子便成了生活中的头等大事。对开发商来说，由于房产这种商品是惟一一种不能脱离配套*立存在的商品，除了一般意义上的产品质量、价格等商品属性外，还需要具有物业配套、物业服务、社区文化等元素同时存在，才能构成真正意义上的房地产商品。所以，尚在发展中的房地产业必须顺应社会的发展要求，亟待探索建立并实施适用于住宅商品特点的、真正尊重消费者权益的、同时能较好控制开发商经营风险的、具有创新服务意义的住宅商品“三包”制度。我认为，至少抓好以下三个方面：
*先，提高房屋质量，让消费者买的安心。
“三包”中“包修、包换”是可行的，但对于“包退”的方法需要斟酌。因为普通的购房者不是专家，又没有专业仪器设备，短时间是无法对所购商品房作出一个质量等级户评判的;消费者在购房过程中也是非常理智的，很多消费者几番上门实地考察，绝大多数人不会刚买就要退房。因而“几天内可退房”的**没有必要。所以我倒感觉可以提倡“试住”，比如交一定的抵押金，可“试住”3月或半年，感觉满意可买下，不再退;不满意可退。住房是特殊产品，它的生产过程采用原材料多、时间长，所以房产商*为重要的是建立质量控制体系，从项目的招标启动、建设一直到竣工，全面进行质量跟踪管理。质量好了，房产商与消费者的矛盾自然就少了。
第二，完善“合同”条款，让消费者买的放心。
房子作为一种商品，在质量问题上得到**是应该的，开发商在销售房子时出具的《住宅质量**书》和《住宅使用说明书》中对住宅的包修范围及包修期限应作出明确指示，对住宅房屋的平面示意图、结构套型的设计特点以及住宅使用前须知等也要详细明确。
房地产行业主管部门应真正承担起商品房质量监管的责任。可以考略用地方法规的形式将商品房明确纳入“三包”范围，通过法规来规范商品房市场，从而保护广大消费者的合法权益。如《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法(修订)》中，增加了商品房质量“三包”等专门条款，使经营者的修、退等义务具体化，对于强化商品房经营者质量意识，维护消费者合法权益必将起到积极作用。
第三，升华“三包”服务内涵，让消费者住的舒心。
真正的销售不只是销售，而是贯穿于售前售后的全过程中。房地产开发企业作为销售者必须对其质量负责，并提供良好的售后服务，以切实保护购房消费者的合法权益。物业作为商品房售后直接对接业主的服务单位，不仅要及时解决维修房子的任何问题，还要**整个社区环境、社区文化、社区精神的营造，要让业主住的不仅安心，还要舒心。如卓达物业的“精细+惊喜”服务质量模式、“全龄化社区养老”模式、 “文化社区，精神家园”的社区建设模式等都是“三包”服务的延伸和升华，是维护消费者合法权益的重要方面。
