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进入弱周期的中国房地产行业正在转型
一方面，国内市场日渐饱和，欧美等市场正企稳苏醒，越来越多的房地产商把目光投向海外，且积极打造金融邦畿。
另一方面， 当*要依靠重资产投入的、房地产开辟传统体例遭遇宏观经济挑战，地产商们纷纷转向一条“轻资产”的变化之路。
梳理之后发现，本来“轻资产”化之后的房地产公司，依然可以**庞大能量。典型的例子是，地产开辟商花腔年旗下的物业办理平台公司彩糊口近期登岸港股市场，其市值一路飙升，一度曾超越其母公司。
房地产企业出海之后怎么玩儿？“轻资产”化之后又面对如何的挑战？
出海房企规画金融结构
房企走向海外，拼接出的起*是**的金融邦畿。
万达集团董事长王健林在该集团7月16日的半年工作会议上暗示，要在本年三季度注册成立万达金融集团，且已在与一些国外金融机构接触，1到2年内，万达在海外金融财产方面就会有大动作。
王健林称这是万达实现新的转型的要求，也是万达打造的新的支柱财产和新的利润增加点。
事实上，万达并不是试水海外金融的**例。2013年，万科就已联袂铁狮门。尽管那时二者是配合开辟旧金山的房地产项目，但值得注重的是，铁狮门，除了是世界**的房地财产开辟商、运营商，仍是世界**的基金办理公司。
万科总裁郁亮曾指出，在贸易地产、持有物业经营上，万科在向铁狮门进修基金式办理。
热衷于并购的复星，也在本年先后大手笔采办了日本的IDERA资产办理公司以及葡萄牙*大的保险集团。对于复星的这一金融结构，清华大学房地产校友会副*****赐与了积极的评价。他指出：“在国外，保险公司是主要的持久投资房地产的资金来历，经由过程如许的手段，可以进行长周期投资。”
地产商出海，为什么热衷搞金融？原因在于，海外多元的**渠道和低成本**体例，自然地给中国房企供给了一种金融化手段。
全联房地产商会会长聂梅生介绍，在美国，开辟商在股权投资中投10%已属可贵，根基靠**解决，股权部门占40%，债权部门由美国的企业（中资企业也可介入）进行开辟贷招投标，*后按照各个银行提出的竞标而定。竞标的环境下，利率只有2.5%。
在这种景象下，分歧于中国的地产公司，美国的综合地产开辟商全都是轻资产公司。
万科在与铁狮门的合作中，已经享受到****。这个位于旧金山的豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，此中万科供给1.75亿美元，铁狮门供给7500万美元，其余部门均经由过程债务**笼盖。
绿地也以另一种体例获得过低成本**。
2013年，绿地收购美国洛杉矶中间区大城市的项目选择了与亨瑞集团（全球*大的美国移民地产投资商）合作，后者操纵夹层**将本地银行的贷款利率下降到*低。据领会，绿地一期公寓项目标1亿美元债权**已经完成，估计总的**额为5亿美元。
据亨瑞集团董事长邹亨瑞介绍，绿地凭借夹层**，还可向银行获得更低成本的**顺位贷款。
轻资产的N种弄法
充实操纵海外**渠道，是房企轻资产转型的关头一步。但轻资产的实现形式远不止如斯。郁亮指出，轻资产模式是房地产企业在互联网时代的新课题。
老迈万科引入了小股操盘模式。也就是说，万科在合作项目中不控股，而是经由过程输出品牌和办理进行轻资产运营，将资产变“轻”。
此前，在接管21世纪经济报道记者采访时，郁亮暗示：“我们小股操盘就是进修铁狮门的，铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会利用杠杆做这件工作，用尽可能少的投入来给股东缔造更多回报。”
陪伴着小股操盘，万科的重点也逐渐转向运营，执行副总裁毛大庆将万科的贸易地产模式界说为六个字，即“轻资产会运营”，在与王石切磋“万科到底今后要成长成什么样的公司”后，他们获得的结论是“城市综合配套办事商”。
本年以来，万科呈现高管岗亭调整。针对这一现象，北京兰德咨询总裁宋延庆阐发认为，调整是必然的。他说，万科原有的运营与办理系统固然颠末多次优化调整，但仍是基于室第开辟、重资产而形成的，既然要转型城市配套办事、轻资产运营，那么运营与办理系统就要办事于新的计谋及经营模式、新的财产链结构、新的办理架构和组织布局。
以社区增值办事为**模式的彩糊口则供给了另一种思绪和成功样本。
本年6月30日，房企花腔年物业办理公司彩糊口正式在港交所主板上市，成为*家物业办理类上市公司。
它给投资者讲的故事是：彩糊口是一个“社区办事运营商”，思绪是把传统的物业公司经由过程互联网基因重组，将实体社区酿成基于大数据的互联网平台。
这套逻辑显然把中了市场脉搏。上市不到1个月内，彩糊口的市值一度跨越其母公司花腔年。
花腔年总裁潘军曾直言，房地产市场的下半场，拼的是多元**模式和轻资产运营办理能力。 他暗示，将来彩糊口收入不会*要依靠物业办事，增值办事会成为利润的*要来历，该项办事的毛利率会高达98%以上。
金地集团董事长凌克也指出，本来开辟商偏重点大多在于室第项目，物业办理没有受到正视，也未在这一范畴取得成功；而事实上，室第项目所涉甚广，衣食住行，养老等等，尤其是针对解决老年人的孤傲问题，开辟商可以考虑供给娱乐休闲体例，将来可挖掘空间很大。
这一思绪的素质是平台化，即以地产开辟为中间，向财产链上下流拓展。地产商搭建互联网平台的一个冲破口是社区办事平台，而在社区办事之外，还有养老、文化旅游等多个范畴。保利地产董事长宋广菊指出，保利已经进入贸易物业、养老财产和旅游地产等范畴。
正视运营，转向社区，这些趋向将使得传统房地产行业仅靠卖房子获利的模式，扩展为由发卖收入、运营收入和办事佣金三驾马车拉动。
陪伴**模式改变的，还有与之配套的房企轨制变化。
客岁以来，从拜访互联网龙头阿里、腾讯，再到互联网倾覆传统手机行业的小米，郁亮在积极进修互联网思维。
这一番轰轰烈烈的拜访和进修事后，万科推出事业合股人轨制。具体而言是跟投契制和员工持股。此中，跟投契制是指除部门特别项目以外，原则上要求项目地点一线公司办理层和该项目办理人员必需跟从公司一路投资。
万科董秘谭华杰曾指出，在轻资产转型趋向下，钱不再主要，但人变得非分特别主要，这一轨制的奉行恰是为了更好地留住人才。
无独有偶，复星同样提出了事业合股人制和跟投契制，复星地产总裁徐晓亮称：“这能使得投资团队与股东好处一致，鞭策投资平台的持久可持续成长。”
