2014年南方都市报《东莞置业大调查》出炉贷款难、首付高、利率高是阻拦购房者 的“三座大山”近五成市民觉得东莞缺少普通的两房或 三房

2014-07-31来源 : 互联网

上半年的楼市虽然不及2008年般死寂,但成交低迷、贷款利率高企等客观因素,仍然让买家们雾里看花。为了摸清接下来购房者的意愿、心态及需求,南方都市报推出大型住房消费调查———《2014年下半年东莞置业大调查》。本次调查,历时一周,在腾讯大粤网、阳光房产网、搜房网和新浪乐居各网站发起调查问卷,887个网友积极参与,收回有效问卷为811份(调查结果只对811份有效问卷进行分析)。本次调查内容,分为“购房意愿”、“购房需求”、“市场分析”三大板块,共有20个调查问题。从购房者当下的意愿出发,针对其对户型、价格、购买实力等因素进行了详细询问和调查,对接下来东莞楼市的走势,受访人也一一作出判断。从调查结果来看,超过四成的受访人认为贷款审批难,*付、利率提高是当前阻碍购房的主要因素,而不看好下半年以及未来的房地产走势也占三成左右。过半受访者认为未来一年东莞的房价会降;约两成的受访人认为未来一年房价会维持现在的水准。

75%受访者为非莞户籍

从受访人资料来看,有近1/4受访人为“东莞本地户籍”,约75%的人为非莞户籍。这说明东莞购房主力军仍以外地人口为主。因此本次调查的这些样本户籍分布,也较符合东莞本地户籍人口与外来常住人口的购房比例常维持在三七开的分割。

大概从2011年开始,楼市购买人群刚需比例增大,而与之相匹配的是,开发商的开发策略也逐渐从大户型、超大户型向刚需户型转变。本次调查中,有52.53%的比例年龄在26-35岁之间,36-45岁亦有242人,占比约三成左右,而这些人群正是目前市场的主力购房群体。结合**题的户籍选项来看,同时也说明本次调查的客观性。

针对准购房者的购买实力,本次问卷也进行了详细的调查。以年收入为标准,年收入在2万-6万元的有234人,6万-12万元的有240人,这两类人群占据了受访者的近六成的比例。结合收入以及年龄段来判断,26-35岁之间的年轻人,以*低年龄层26岁来看,大多数已有两年左右的工作经验,这部分人购房特征明显,绝大多数为*次购房,不一定有丰厚的积蓄,也很有可能需要“啃老”,但他们也往往是可以负担月供(大多是与男女朋友或配偶两个人共同负担),却难以凑齐*付的人,对房价高低敏感,热衷“特价房”、“优惠幅度”等楼盘宣传字眼。这给了开发商一个明确的指向,在接下来的楼盘促销、宣传中,要有实打实的“优惠措施”才能真正吸引这部分购房主力客。

短期内购房意愿人数明显下滑

受访者中仅有94人表示“近半年至一年内”有在莞购房的想法,占到了总调查人数的11.59%,三年内会考虑在莞购房的人群比例就占约40%,与过往数年南方都市报同期所做调查相比,短期购房的人数出现了明显的下降。

因为今年上半年的成交数据跟2012年相比波幅不大,2014年上半年成交210.32万平方米,同比2012年下降7.53%,波幅不大。但是两个成交量差距并不大的年份,购买意愿却出现明显的不同。如2012年7月南方都市报所做的购买力调查中,受访者中有129人表示“近半年至一年内”有在东莞购房的想法,占到了总调查人数的44.48%。与此同时,有三成以上的受访人并不明朗购买行动,认为“不清楚,要看东莞房地产走势再决定”。

因此,短期内购房意愿人数骤降和不确信市场环境的心理,却在一定程度说明了,当前市场环境中,刚需人群并没有从上半年观望态势中解放出来,短期内出手的比例少,并保持继续观望的态势。

改善性需求比例有所提升

当前楼市住宅产品的结构也在逐渐倾向刚需户型和*次改善户型,与之相对应的是,在销售员眼中“*次置业者”、“*次改善性购房者”是他们*大的服务目标。从本次调查结果来看,受访者中有44.27%的人为*次置业者,32.06%的人表示购房的目的是改善居住环境,两者相加共有超过3/4的受访人属于“*置、*改”的范围内。与过往同期调查的结果相比对,本次调查中*次置业解决居住需求的人数比例有所下滑,改善性需求比例上升,举例2012年的调查中,上述两个选项的受访者比例在55.86%的人为*次置业者,28.28%的人为第二次购房。这也在一定程度上说明,在数年调控以后,压抑的改善性需求或开始走入市场。

给父母或子女(教育等)以及纯粹投资性购房的选项比例分别17.51%和6.17%。相较往期调查而言,投资性需求的比例也在逐年下滑,这也说明调控之后投资性购房人群大幅度缩减。

中小户型仍是三年内购买主力需求

从购房需求来看,40-90平方米的户型以及90-120平方米面积段的户型比例仍是绝大多数人群的主流选择,分别占25.15%和55.24%,关注度更高的是后者,超过五成人选择。这与近年来刚需人群的购房主力户型差异性不大。同时这也说明,未来开发商针对商品住宅开发的方向,仍是以中小户型,乃至120平方米左右的户型为主,切合未来三年内购买人群的主要需求。

值得注意的是,每年南方都市报的置业大调查中,都存在调查样本的差异性,因此部分变量会有所波动。如今年受访人群中,对别墅产品的需求就严重下滑,仅4位受访人作答,如在2011年,该选项比例达到11%,超过一成,这说明近年来市场对于别墅产品的需求开始走下坡路。而此调查结果,也侧面佐证了去年乃至今年以来,楼市别墅产品交投低迷,并且在今年以来别墅产品成为特价优惠幅度*大、价格松动*明显的物业类型。

选择支持低*付人群超过七成

从本次调查结果来看,意愿选择商业贷款的方式占比有七成,其中,意图选择*低*付进行购房的人群超过五成。选择公积金贷款的方式相较往年有所下滑,如当前的比例为近1/4,其中,如2011年选择公积金*付五成或以上的选项占比4%,今年上升了两个百分点。这与当前东莞公积金贷款政策受限多,近乎苛刻的条件相关。

在住宅均价的接受度上,“5000-6000元”是*多人选择的,占比近30%,而4-5字头以及6-7字头的房价区间上,分别有15.17%和11.47%的票选。住房总价区间,30万-50万和50万-70万的人数也是*集中的,分别有28.11%和25.28%受访人选择。而超过五成的受访人选择了15万元以下的按揭*付款。

结合从购房付款方式来看,无论是选择商业贷款或是公积金形式,选择*低*付的人*多,有超过七成的比例选择,可见当前东莞楼市购买力并不是十分坚挺、强大,需要在*付资金上辅佐一把。

贷款和不明朗的市场环境阻碍买家入市

去年以来的“钱荒”给买家带来的*直接影响是房贷额度紧张,贷款利率高企,放贷难,导致购房者一直处于“等贷”过程,房贷成本压力巨大。活生生地体现在各位消费者身上的事实,同样在我们此次置业大调查中显现。超过四成的受访人认为,贷款审批难,*付、利率提高成为阻碍购房的主要的因素。

选择比例仅次于“贷款难”,“不看好下半年及未来的房地产走势”、“怕调控越发严格,房价会跌”的两个选项比例分别为28.21%和17.06%,这说明市场观望情绪仍浓。刚需人群在购买行为上的一个较大的特征是,对市场环境和购房情绪氛围极为敏感,大多存在“恐慌”心态。同时在当前较为低迷的市态下,受尽影响,更不敢轻易出手,而是继续秉持观望。

超过五成买家认为住宅价格稍有偏高

东莞的住宅市场的合理均价问题上,*多有27.74%的受访者认为5000-6000元/平方米的价格*为合理,18.37%的比例选择了4000-5000元/平方米。两个选项叠加,有近五成的比例,也就是说,近五成的受访人认为东莞住宅合理均价在4000-6000元/平方米的范围。事实上,东莞上半年住宅价格为9134元/平方米,比2013年同期还有5%的涨幅。每每统计,东莞房价一直处于稳步上升的态势,因此本轮调查中买家普遍认为目前东莞房价已过高。而同样的选项在2011年本报的调查中就发现,超过五成人选择的是东莞住宅合理均价在5000-7000元/平方米的范围。那么,为何房价接受度却在今年产生下降,在不排除部分投票人“意气用事”作答情况下,或许用市场“滑坡”,买家对市场预期不佳来理解。

调查显示,有近五成受访人认为,东莞目前房价“很高”,并与市场实际价值偏离太远。超过五成的人认为,目前东莞住宅价格稍有偏高,但比较理性,属于正常范围内。这说明大多数受访者仍用理性消费的心态来作答,是真实的意愿。

压轴问题是目前东莞市*缺少什么类型的住宅?近五成人选择了普通两房和三房的户型。再其次是精品高端洋房,关注指数有11.84%。这也符合东莞住宅市场当下的尴尬局面:中小户型少、总价高,多数二手房业主惜售,廉价房源抢手、房源紧缺。另外,认为缺少精品高端别墅洋房和别墅的所占比例分别是11.84%和不到1%,这或许在表达出了东莞楼市目前现状的同时,也给部分仍未潜心研究产品户型的开发商心态泼下了冷水。结合住宅价格的需求而言,开发商更应该提供性价比高的中高端商品住宅来满足这些人的需求。

调查统计、采写:南都记者陈焓

实习生刘秋静

调查名称

南方都市报《2014年东莞置业大调查》

调查时间

7月14-7月22日

回收问卷:887份

有效问卷:811份

5.你目前住房现状是?

无房,与父母同住 11.34%

无房,租住 48.95%

已有一套房,但属自建房 10.73%

已有一套商品房 22.07%

已有两套住房 5.55%

已有多套住房 1.23%

4.你各项工资及福利年均水平大约是?

2万元以下(含2万)25.03%

20001元-6万元 28.85%

60001元-12万元 29.59%

120001元-20万元 12.08%

200001元-50万元 2.96%

500001万元以上 1.48%

2.你的年龄是?

20至25岁 6.66%

26岁至35岁 52.53%

36至45岁 29.84%

46岁以上 10.97%

3.你的婚姻状况是?

未婚 16.40%

己婚暂无子女 5.18%

己婚且有子女,子女未到学龄 30.70%

己婚且有子女,子女己到学龄 47.72%

1.你是?

东莞本地户籍 25.77%

省内非莞户籍 25.28%

省外户籍 48.71%

境外户籍 0.25%

6.你是否有在东莞购房或继续购房的计划?

没有,一辈子也不会考虑 11.84%

有,一年内会考虑 11.59%

有,一年至三年内会考虑 28.73%

有,三年以后再考虑 11.84%

不清楚,要看东莞房地产走势再决定 36.00%

7.你*近的购房需求主要目的在于?

解决居住需求 44.27%

改善居住环境 32.06%

给父母或子女(教育等)17.51%

投资购房 6.17%

8.如果你准备购买房子,会选择多大面积的户型?

40平方米及以下 1.11%

40至90平方米 25.15%

90-120平方米 55.24%

120-180平方米 14.18%

180-250平方米的大户型或复式 3.82%

别墅 0.49%

9.如果你准备购房,你能接受的洋房均价价位在(元/平方米)?

4000元以下 18.62%

4000-5000元 15.17%

5000-6000元 29.96%

6000-7000元 11.47%

7000-8000元 9.62%

8000-9000元 4.44%

9000-10000元 8.88%

10000元以上 1.85%

10.如果你准备购房,你将采取何种方式购房?

商业贷款,选择*低*付 53.27%

商业贷款,*付五成或以上 15.54%

一次性付款 7.64%

公积金贷款,*低*付 17.26%

公积金贷款,*付五成或以上 6.29%

11.你能接受的住房总价区间为?

30万以下 16.89%

30万-50万 28.11%

50万-70万 25.28%

70万-100万 14.18%

100万-130万 10.36%

130万-150万 1.85%

150万-200万 2.59%

200万以上 0.74%

12.你能接受的按揭*付款在?

10万元以下 27.87%

10万-15万元 22.32%

15万-18万元 6.04%

18万-20万元 8.26%

20万-25万元 8.75%

25万-40万元 19.73%

40万元以上 7.03%

13.如果你购置一套住房,你会*先看中房子的什么?(多选)

房价 22.44%

户型 18.99%

地段 17.47%

园林及环境 8.63%

小区生活及公共配套 18.74%

品牌 3.20%

物业管理 8.21%

轻轨站点 2.32%

20.你认为目前东莞市*缺少什么类型的住宅?

保障性住房 21.95%

小户型和单身公寓 5.92%

普通两房三房 49.08%

精品高端洋房 11.84%

别墅 0.62%

廉价二手房 10.60%

19.你认为在银根紧缩、成交低迷的政策背景和市场环境下,东莞的房价未来一年走势会如何变化?

会猛降20%以上 18.00%

会下降0-20%之内 36.87%

会维持在现在水准 21.09%

会上升0-10%之内 12.33%

会上升10%-20%1.11%

会上升20%以上 10.60%

18.你怎样看东莞目前的住宅市场房屋均价?

比较理性,属于正常范围内 12.82%

稍有偏高,但与东莞人的居民年收入比仍可接受 11.34%

稍有偏高,但相对于广州、深圳的房价仍可接受 25.89%

很高了,与市场实际价值偏离太远47.97%

稍微偏低,相对于东莞人的居民年收入而言 0.74%

相当低,相对于广州深圳房价而言0.74%

相当低,相对于东莞人的居民年收入而言0.49%

17.在你心目中,你认为东莞的住宅市场均价在多大幅度内属于合理?

3000元/平方米以下 12.70%

3000-4000元/平方米 9.00%

4000-5000元/平方米 18.37%

5000-6000元/平方米 27.74%

6000-7000元/平方米 9.74%

7000-8000元/平方米 8.88%

8000-9000元/平方米 3.82%

9000-10000元/平方米 8.01%

10000-12000元/平方米 1.23%

12000元/平方米以上 0.49%

16.阻碍你购房的因素有哪些?(多选)

贷款审批难,*付、利率提高 43.34%

不看好下半年及未来的房地产走势 28.21%

怕调控越发严格,房价会跌 17.06%

找不到合适的房子 11.38%

15.买房你会选择一手,还是二手?

一手 44.27%

二手 9.12%

先选择一手,找不到合适的再转二手 40.81%

先选择二手,找不到合适的再转一手 5.80%

14.毛坯和带装修的房子,你会选哪个?

毛坯 31.94%

装修 26.76%

两者皆可 41.31%

标签: 东莞新闻

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