住宅成交192亿元同比下降36%商品房难卖，绿了 车位商铺热销，红了

2014东莞楼市白皮书（上半年）·成交

受信贷利率上浮、部分城市出现降价等影响，上半年新房市场成交疲软已是不需赘述的事实。就东莞上半年商品房成交而言，住宅产品下滑幅度*为明显，前6个月共成交18872套房源，比去年同期下滑超过41%。市场出现疲软，并不意味着所有商品房成交不好，就上半年而言，同属于商品房范畴的车位等非住宅产品去化率很高，连续多月攀升，上半年销售达到11351套，同比去年增长58.8%。如果仅与各项成交数据处于高位的去年相比，今年住宅市场下滑幅度明显。但回顾近7年的市场，上半年住宅产品210万平方米的销售面积高于2008和2010年，比2012年同期仅下滑7.5%左右。

住宅产品成交全线飘绿，创8年新低

进入2014年后，虽无新的调控政策出现，但受信贷持续收紧、利率上浮、部分城市降价风波等影响，供应持续偏紧的东莞也未能幸免，上半年住宅产品成交大幅下降，处于近8年来历史低位。

东莞市房产信息平台数据显示，上半年商品房成交面积约253.58万平方米，比去年同期下降32.93%，比2012年同期下降1.40%。其中，住宅产品成交面积为210.32万平方米，比去年同期下降38.70%，比2012年同期下降7.53%。“从上半年洋房销售率来看，户型越大，销售率越低。70-100平方米的刚需产品供需两旺，销售情况*好。而140平米以上的户型销售情况*差，销售率仅23%。”合富辉煌市场分析人士表示，与*热成交的去年同期相比，今年住宅产品的成交全线飘绿。

以往，70-120平方米的刚需产品销售*热，很少受到调控政策等因素影响，不过在今年上半年，刚需成交比重仅为62%，环比2013年下半年下降了5个百分点。“今年上半年刚需产品成交比重*次出现了下降，反而120-140平方米的改善型产品环比上升了4个百分点。”中原地产分析人士表示，上半年银根收紧导致贷款利率上浮、购房成本升高，直接挫伤了部分刚性需求释放。

商铺车位销售良好帮助开发商回笼资金

住宅产品成交大幅回落，而以商铺、车位和厂房等为主的非住宅类商品房却大放异彩。中原地产统计数据显示，在今年上半年，商铺和车位等非住宅类产品销售面积为43.26万平方米，累计销售11351套，比去年同期分别增加了23.81%和58.80%，逆市**，帮助开发商回笼部分资金，缓解部分资金压力。

“商铺、车位等非住宅产品不受政策影响，而车位作为刚性物业，不存在难销的问题，去化速度很快。”中原地产分析人士表示，从去年第四季度开始，东莞市场上车位供应明显增加，并连续多月攀升，处于高位水平。在今年上半年住宅产品成交遇冷时，一些开发商开始提前推出商铺、车位等物业进行销售，高去化率帮助房企回笼部分资金。据南都记者统计，从3月份开始，先后有万科翡丽山、万科朗润园、长安万达广场等多个项目陆续推出车位，销售*爆。同时，厚街万达广场、万科金色城市、万科金域华庭、聚龙御龙湾等多个项目推售商铺，也取得了**。

对此，上述人士表示，由于受投资渠道限制，加上今年住宅市场冷淡，部分投资客比较看好商业市场，将投资目光从原来的住宅转向商铺。此外，从去年第三季度开始，开发商以价换量的意图十分明显，商铺开盘售价低于市场预期，吸引了大批投资客光顾，在住宅成交疲软的情况下，开发商们通过卖商铺和车位来回笼资金缓解资金压力。

镜头

深圳客助力，上半年房价升了19%

在全市32个镇区中，成交*热门的区域依然是城区和临深区域。在上半年区域住宅销售排行榜上，前四名镇区分别是塘厦、南城、凤岗和万江。其中，一直**的东莞城区受库存低、价格高等因素影响，成交一般。而相对价格较低的万江上半年表现不俗，前6个月住宅产品共成交14.31万平方米排名第四。而塘厦、凤岗两镇在深圳客户的帮助下，分别位于**和第三的位置。不过值得注意的是，虽上述四个镇区在上半年表现不俗，但总成交面积相比去年来说，下滑幅度均超过33%，其中塘厦镇住宅销售面积更是下滑了49%。

销售面积减少了，但价格却一路上扬，上半年塘厦、凤岗两镇的住宅均价比去年同期分别增长了19%和17%。在**榜上的**名区域中，只有厚街、樟木头和常平均价出现了不同程度的下滑，其余7个镇区房价均上涨。

成交300套以上楼盘比去年少了16个

虽在淡市的时候，开发商祭出低*付、特价房等手段进行促销，但在上半年全市所有楼盘中，前6个月成交套数超过300套的楼盘仅有13个，比去年同期的29个少了16个之多，减少超过一半。中原地产市场研究部统计数据显示，去化率较高的楼盘在今年上半年明显减少，超过160个楼盘上半年洋房销售套数低于60套。而在60-120、120-180和180-300这三个成交套数阶段上，均比去年有所减少。“大部分洋房楼盘成交低迷，目前只是以低*付、特价房为主的以价换量手法，效果一般。”市场分析人士表示，6月份住宅成交持续下滑，每周成交套数低于600套，而去年这个时候每周成交套数均过千套，平均每周近1500套，今年比去年明显缩水一半多，直接打消了众开发商对楼市回暖的期盼。

下半年会怎样

下半年住宅选择更多，吸引力明显增强

对于已经来到的下半年，不管是业内人士还是购房者，在接受南都记者采访时，都显得十分谨慎。不过，中原市场分析人士认为，随着下半年供应量增加，购房者的房源选择性增大，吸引力会明显增强。其中，下半年新盘项目会增加，如万科松湖传奇、万科金域华庭、万科金色里程、万科松湖传奇和万科城市广场等多个项目入市，且全部处于热点区域，产品为66-97平方米的刚需产品。而去年排名第二的碧桂园也将有企石、横沥、黄江、东坑等项目，若均能在今年年底前入市，将为消费者提供很多选择。此外，光大、丰泰等东莞本土房企也将有新项目入市，新盘增多，*批产品通常能集聚较多的市场关注，受客户青睐，获得比较快的去化速度。

此外，随着上半年住宅销售不理想，开发商资金回笼大幅缩水，开发商也会加大旧盘持续推新力度，抢占市场份额。除此之外，一些开发商为了尽力回笼资金，也会有更多可售的商铺或车位入市。

本版采写：南都记者　陈晶　数据支持：中原地产、瑞峰置业