广州分站
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高新金融区已成为品牌房企*为聚集的区域。南都记者张明术摄
今年上半年，佛山住宅成交面积同比约下跌15%.其中，禅城、三水跌幅超过30%，顺德跌幅超过20%，南海成为五区中**增长的区域，其156.69万平方米的成交面积同比增长6.45%，达到该区限购以来的*高值，仅次于2009年半年度水平。与此同时，成交均价亦水涨船高，达到10114元/平方米，共同将南海区的成交总金额推至逾158亿元，攀至该区域的历史“峰值”，约占全市总成交金额的半壁江山。
成交面积未回到历史“**”
今年上半年，佛山一手房销售所取得的成绩并不**。
佛山市住建局近日发布的数据显示，今年1-6月，五区一手住宅成交面积为369.3万平方米，同比下跌15.21%.对比2009年以来的半年度成交数据可以看出，今年上半年佛山楼市已经跌进“倒数”之列，其成交面积仅高于限购以后的2011年下半年以及2012年上半年，这两个半年度的成交面积均未到300万平方米。
与广州相接壤的南海区逆市飘红，一手住宅共成交了156.69万平方米，成交金额逾158亿元，分别同比涨了6.46%、14.09%，成为五区中**增长的区域。而其它佛山四区新房成交面积均同比下降，跌幅在6%-35%不等。“今年上半年，南海一手房成交金额比禅城、三水和高明三区的总和再乘以2还要高。”南海区房地产业协会***麦志光做了个对比来形容今年南海楼市的表现突出。
从2009年以来的半年成交数据来看，佛山一手房成交面积*高的区一般都在南海、顺德两者之间轮轴转。今年上半年则是南海超过顺德，居五区成交之*。据南都记者计算，今年上半年南海区一手房成交面积约占全市总成交的42.4%.
对比成交面积的数据，也可以看到南海区住宅成交的活跃。今年上半年其156.69万平方米的成交面积达到限购以来的*高水平，仅次于2009上半年和2009年下半年。2009年佛山一手住宅成交面积曾一度问鼎全省“老大”席位，上半年、下半年分别成交了201.03万平方米和168.51万平方米。
值得关注的是，在限购之后，南海一手房成交面积走势曾与全市的表现一致。从2011年下半年开始出现大幅下滑，跌至不到80万平方米，2012年上、下半年也仅为100万出头，成交规模落后于顺德区。尽管2013年成交面积有所回升，但与顺德区基本不相上下，直到今年上半年南海区明显发力，一跃成为绝对的成交大区。
成交金额刷新历史峰值
今年上半年，佛山一手房成交均价为8699.38元/平方米，同比增长6.33%.南海区的成交均价高于全市的平均水平，为10114元/平方米，同比上涨7.18%，将南海区的成交总金额推至逾158亿元。据南都记者计算，今年上半年南海区一手房成交金额在全市成交的占比超过了49%.尽管南海区一直是五区中的成交大区，但是这一占比已达到历史“峰值”。
住建局数据显示，逾158亿元的成交金额，已经超越2013年上半年约139亿元和2011年上半年约129亿元的成交金额，达到历史峰值。
南海区缘何可以逆市飘红？
“以价换量”固然是上半年不少楼盘的“救命稻草”，但佛山五区不少项目即使加大了促销，半年考的成绩并不给力。究其原因，*先是南海东部凭借靠近广州的地理优势吸聚了大量广州外溢的购买力，但这仅仅是主要因素之一。城市化的居住环境和品牌房企的规模效应聚集，是南海真正能吸聚买家的“根基”。
业内人士认为，南海成交飘红不是偶然，而是多重实实在在利好的表现。而且，在区域、城市化、产业和房企巨头聚集效应利好的支撑下，南海楼市的增长，未来还会越来越明显。
秘诀
1广州买家捧场南海置业从黄岐延伸至千灯湖等地
中海锦城上半年卖出超2000套洋房，成交额约30亿元，绝大部分客户来自广州；保利西雅图，亦有超九成的买家来自广州；就连靠近佛山一环的桂城东大盘富丰新城上半年亦有三四成的广州买家购房。
广州买家拉动广佛盘销售
“南海成交数据很漂亮，尤其是位于广佛交界处的楼盘，来自广州的客户成交占相当比重。”佛山世联房地产咨询有限公司总经理葛朴指出，从万科、保利、中海等房企针对佛山楼盘在广州市场投入的人力物力可以看出，广州客已成为南海东部楼盘的主要目标之一。这一观点得到受访开发商认同。
据南都记者采访了解，位于桂城千灯湖金融B区的中海锦城上半年卖出超2000套洋房，成交额约30亿元，绝大部分客户来自广州。今年年初多次推货多次售罄的保利西雅图，亦有超九成的买家来自广州。而位于桂城东平洲板块的华福御水岸，通过芳村花地湾大道转入佛山南港路就可以看到这个楼盘，其上半年客户亦有八九成来自广州。就连桂城中心区的楼盘也不乏广州买家的身影。靠近佛山一环的桂城东大盘富丰新城上半年亦有三四成的广州买家购房。
而里水、大沥等传统广佛接合部的楼盘，广州客支撑成交的情况更为普遍。金名都、广物山海名门等项目与广州仅一路之隔，广州客户自然也占据了绝对主力。
南海区城市中心位于东部镇街，加上受到广州客的“捧场”，上半年南海近八成成交来自广佛交界处的三镇街。据南海区房地产协会统计数据显示，上半年，与广州接壤的桂城、里水、大沥三镇的一手房成交金额，占据了全区总量的78.5%.
广佛板块不断延伸
其实，对于南海区来说，广州市民在此置业已经不再是新鲜事，2009年-2010年，佛山半年度成交一度跃升至全省第一，这在很大程度源于广佛板块的成交。有业内人士曾指出，当时南海区的住宅成交中，大约有三分之一是广佛交界楼盘中，广州客户购房所做的“贡献”。
不过，这一有力支撑在限购令落地后，广州买家受购房资格的限制，南海区的成交面积一度大幅度缩水，尤其是大沥和里水的成交量下滑明显。2011年下半年，南海区的成交面积还不到80万平方米，与2009年上半年的201万平方米和下半年的约168万平方米相去甚远。里水镇多数楼盘的广州买家占比回落至50%以下，部分楼盘甚至下降到20%.
随着限购落地多年，广佛交界处的买家通过补交社保等途径获得购房资格越来越普遍。从去年下半年开始，广佛接合部项目再度增加，并对广州客户的吸聚力进一步提升。以中海锦城为例，该项目去年一期开盘时本地客户占比超过50%，而今年广州客户已经占据绝对主力。
此外，近两年，广州买家在南海置业的区域从传统的黄岐、金沙洲不断延伸到桂城千灯湖、平洲乃至三山板块。中海地产佛山区域相关负责人表示，南海东部广佛融合的力度甚至超出了业界预期。未来再过十年，广佛交界处可能已经分不清楚两者界限。
2配套渐全居住环境提升
南海区房地产业协会***麦志光表示，近五六年南海城市建设日新月异，招商力度加大，不论是佛山本地买家还是广州买家都更容易接受和选择在南海置业。
事实上，买卖双方对于购房资格的“突破”，仅仅是广州买家重回南海置业的表象。更深层次的原因则是随着两地交通路网贯通，以及南海城市化发展进程加速，让区域价格洼地效应更加明显。
南海区房地产业协会***麦志光表示，近五六年南海城市建设和招商力度加大，城市建设日新月异，不论是佛山本地买家还是广州买家都更容易接受和选择在南海置业。
不少开发商认为，如果广州客户是支撑南海区域成交的枝叶，那么南海自身的发展则是不可或缺的“根基”所在。以千灯湖板块为例，2009年之前，这一板块在“规划中”，南都记者2009年初在保利花园踩盘时，这一区域还是一片空旷之地，在售项目仅有保利花园和中海万锦豪园，销售人员介绍的保利水城购物中心、洲际酒店等配套还停留在图纸上或者工地中。如今千灯湖板块已经摇身一变，成为佛山豪宅聚集地，亦是国际五星级酒店、甲级写字楼和商业综合体的聚集地。已开通的广佛地铁在这一区域就设了五个站点。除了配套和交通在提升之外，千灯湖的居住环境也在迅速改善。原本仅仅是过境快速路的海八路，已经建设了下沉隧道和金融广场，周边还有虫雷岗公园和南海体育公园。经过多年打造，千灯湖板块已进入收获期，并成为南海城市化发展的“代表作”。
除了千灯湖片区之外，三山新城、狮山镇核心区以及西樵镇等南海新兴区域亦在迅速成长，展现出各自的魅力。就连南海区有“土豪镇”之称的大沥，城市化面貌亦在迅速提升。
3产业升级带来刚需
“南海第二产业有一汽大众，第三产业有金融区，民营经济也很健康。”业内人士指出，在这一轮经济调整中，顺德和南海表现明显不同，前者所受的冲击不小，而南海却不乏有新的机会。“经济发展对房地产的支持不容忽视。”
在资深业内人士眼中，支撑楼市前进的两个重要因素相辅相成，一个是人口的增加，另一个是购买力强劲。两者缺一不可，举例来说，顺德的购买力十分强劲，但是人口数量增长支撑力不足。反之，如果一个区域有足够的人口增长，但是缺乏购买力，一样难以支撑楼市的成交和发展。
从大狮山到西樵、大沥、丹灶，南海每个镇街都有自己的主导产业和重点发展方向，尤其是大狮山，新晋产业和厂区将为南海带来大量的“新佛山人”。这些新佛山人衍生出租房、结婚置业，甚至换房的需求，从而形成各项业态相互促进。这一“循环生物链”已经成为支撑区域楼盘的实际利好。
据海逸集团总裁助理吴俊斌介绍，以狮山为例，每年将新增产业人员5000人，为其区域“创造”更多的刚需，这种居住需求将从*初的租赁、婚房之后，随着家庭人口的增加延伸到改善型置业。
葛朴认为，在产业升级和城市化发展的背景下，佛山今年开始快速走入了一个“需求增量”的市场，因为“有人愿意到这里来了，愿意到这里来开公司”，这就足以支撑刚需。这一“新佛山人”对于市场的支撑，尤其是在市场低迷的大环境下，显得尤为重要和突出。因此，除了广州客户因为价格优势到佛山置业之外，更多大量外来人口是因为到佛山来做生意或者是打工而需要安家置业。
4超30家品牌房企进驻
南海的城市化发展和产业升级，为区域带来的不仅是“新移民”，还有更多的国内、国际一线房企，在这里跑马圈地，大举开发建设。南海区目前已有超过30家一线大牌房企进驻，区域对于实力房企的聚集效应还在继续扩大。
南海的城市化发展和产业升级，为区域带来的不仅是“新移民”，还有更多的国内、国际一线房企，在这里跑马圈地，大举开发建设。
据南都记者了解，保利、万科、中海、招商、恒大、新世界、万达、广州越秀、广州地铁、时代、力迅、香港廖创兴、新加坡丰树、佳兆业、龙光、绿地、金地、敏捷等实力房企已布局南海，其中多数企业将南海区作为进驻佛山的“第一站”。中海地产目前在佛山开发的项目绝大部分都位于南海，四个未推出的项目也都位于南海东部片区。而钜隆、长信、海逸、星星、华福、团亿等本地房企，也不断在南海持续开发新项目。据统计，南海区目前已有超过30家一线大牌房企进驻，该区域对于实力房企的聚集效应还在继续扩大。
品牌房企聚集不但提升南海区的知名度，亦对居住环境和配套做了重要的贡献。在佛山目前在建的大型城市综合体中，至少有一半都集中在南海，尽管市场不乏有商业过量的质疑，但对于消费者来说，这无疑意味着配套更加齐全，生活更方便。
麦志光指出，无论是全国市场还是佛山市场，区域的聚集度和差异化将越来越明显，预计南海“一枝*秀”的走势在未来亦会越来越突出。
采写：南都记者路漫漫
