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黄河
佛山市广佛智城商业地产投资有限公司董事长
投身地产行业十余年，曾运作过多个大型城市综合体项目，尤其擅长将区域产业升级与传统商业融合发展。
2010年参与佛山广佛智城项目，现任广佛智城商业地产投资有限公司董事长。在大数据时代来袭的当下，**在商业项目中试水O2O体验式电商发展模式。
6月底，位于佛山市沥桂一体核心区的商业综合体广佛智城*期商业街试业。与目前佛山绝大多数商业综合体截然不同，该项目贴着“电商体验之都”、“镇街综合体”与“集体用地”等多个标签。
在本次对黄河的采访中，他对项目利弊与规划定位过程中的“试错”直言不讳，在他的眼中，土地性质与所在区位都不是判断一个商业项目能否成功的标准所在。重要的是，商业街*次亮相成功的“超乎预期”，这些*先是源自项目“内部的生态圈”被成功激活，“电商”产业为商业部分带来了更强的生命力。
商业中心未必要等到“抱团”才开业
南方都市报：广佛智城*期商业街试业，目前从招商到客流量等情况来看，是否合乎预期？
黄河：整体表现超过预期。尤其是在项目旁边的主干道还在封闭修路的情况下，*期试业的商家营业额都表现不错，尤其是餐饮业。其中一间800平方米的西餐厅，每天营业额已经能达到5万元，另一间面积200平方米的韩国料理，平均每天营业额也接近2万元。
有观点认为，商业街或者是商业中心必须“抱团”一起开业，但我认为这并不**，就像商业不一定要靠“守”才能旺。广佛智城商业街*次就只开业了40%的商铺，但反应很不错。
南都：这种“超预期”来源于哪些特别的运营举措？
黄河：除了初期对商家推出一定免租期优惠措施之外，我们还采取了“消费券”的扶持方案。这个“消费券”可以打造一个商业项目的“内循环”。
具体说来就是向项目合约方支付的合约金额中，都有1%以“消费券”形式支付，鼓励项目内的消费，用于扶持进驻商家。这样一来，就形成了所有合作单位可以“抱团”起来，一起把项目商业撑旺。
南都：目前“消费券”支撑商业街的营业额有多大比重？
黄河：大约占了20%左右。这一“消费券”形式可能也会长期**存在于项目中。目前来看，大多数第三方的合作方都非常支持。
南都：一期商业街的主要业态占比是如何分布的？
黄河：项目的商业构成主要是两大类，分别包括商务类的配套以及电商类的创新业态。
目前餐饮占比达到60%，普通零售只占20%。我对传统的零售业态相对看淡，所以项目后续引入的主力店都是与电商、体验式商业有关。
创新要能落地才能称之为“模式”
南都：提到“电商”与“体验”，广佛智城算是**个较大规模将“电商”融入到商业项目的中“**个吃螃蟹的人”？
黄河：电子商务发展非常迅猛，但同时电商的企业也越来越需要走到“线下”，传统的产业需要推到“线上”，这种双向的需求需要一个集群和平台。
所以广佛智城没有定位为一个单纯的“城市综合体”，而是提出了“电商体验之都”的定位，引入电子商务产业链上下游的企业，以形成产业的聚集。实现为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务。另一方面，电商企业可通过建设品牌体验旗舰店，实现线**验和形象**。
南都：所以“电商”的定位不是单纯地吸引电商企业，而是成为一个“系统”？
黄河：从企业角度来看，电商企业的需求分为两步走。*先是选择办公地点，第二是需要产品展示。所以，同一个项目提供写字楼以及体验式的商业街区能够满足这类企业的一个系统的需求，这是一个整体的链条。
而反应到商业的呈现方面，电商主题的出现将打破“商业业态组合过度细分”的传统模式。在这种电子商务越来越盛行的消费模式下，体验式街区的购物更是以“跨界”的氛围来呈现。你可以想象一下，在卖家具的店铺里也在卖服装。这种将文化、科技、时尚等元素相融合的模式，未来将给消费者带来更多元化的体验。
南都：目前项目这一定位收效如何？
黄河：目前项目吸引了大批的广佛两地的电商企业，其中包括传统产业需要增加电商渠道，还有电商企业需要线下展示等不同企业类型。此外，广佛地区*创的“O2O”时尚生活馆梦芭莎的1000平方米旗舰店也在这周正式开业。
南都：这算是“电商”与“体验”结合落地在广佛智城的**个项目？
黄河：没错。这个项目的重要性在于，*先以电商为主题的商业街需要这种业态，第二，这也是传统产业将“线上”和“线下”融合的样本。这个示范项目成功推出之后，未来会有更多这类体验式生活馆出现。这是未来项目主要走的方向。
南都：“电商”如何与传统商业业态融合？
黄河：项目作为生活配套商业的功能仍旧存在。因为写字楼和周边园区还拥有很大数量的员工、客户，以及商圈辐射的5-10公里范围内的消费者，对这些消费群体来说满足吃穿休闲的功能也是一个重要的部分。
所以我刚才提到了还有相当比例的餐饮、休闲和娱乐，例牌的零售商店和超市，能够满足周边的日常消费品。并不是定位为“电商”主题就忽略了传统商业形态，只是这部分占比被削减了。
南都：你曾提到过项目前期也“走过弯路”，如何看待“定位创新”与是否能“落地”之间的关联？
黄河：目前社会进步非常快，消费习惯也随时改变，各种模式都不再是一成不变。因此，项目做好定位与前期规划固然重要，但其实在落地执行的过程也是个“试错”的、洞察市场的过程。
目前市场上做商业很容易出现两种趋势。一个是传统墨守成规，另一部分则表现为喜欢追求“概念”或者玩新的东西。但同时对这些“新的东西”的操作手法，又缺乏实践中深入的了解和判断。这两种趋势都存在风险。
所以，如何身体力行地去实践，将创新真正能够落地，更能考验开发者对于一个项目的态度。作为商业地产的老板，或者职业经理人，*先要考虑的是“怎么活下去”的生存问题，而不是做一个“昙花一现”的项目。
项目的成功与否在于如何运营
南都：广佛智城的土地性质比较特殊，属于集体用地上的项目开发。如何看待这类土地性质项目的利弊所在？
黄河：*先这类项目优势在于，**，国有用地做商业地产是买者自负盈亏，但集体土地对开发商更有“责任”的要求。第二，无产权项目成本上更有优势，开发者或者经营者有更多的资金和资源去进行后期**运营和管理。
当然其也存在弊端。比如对于大型企业、有资产需求的企业来说，这类项目因为没有产权，所以存在一定的短板。
南都：但对于投资者来说，开发者的低准入成本也是另一种风险？
黄河：没错，以上两个优势并不是代表所有这种开发模式的项目都是可靠且没有风险的。因此，也不能一概而论哪一种土地形式的项目更安全和成功。在集体用地上开发的项目，如果开发商没有做好项目长远发展的规划，项目就会更具风险。
所以，投资者更需要关注开发商过往的做事风格和诚信、资质。对于小型投资者来说，可以关注龙头企业的进驻，以及这一项目阶段性的进展、成果。并实地走访一下商家和店铺的境况，能够做出全面的判断。此外，开发者实际自持经营部分的占比也很重要。
南都：这样土地性质的项目在操作中怎样扬长避短？
黄河：*先是快速把“内部的生态圈”激活，先营造出自给自足的生态圈，是保证成功的**步。
例如广佛智城项目有写字楼和商业街、购物中心，项目*先是将快速完成写字楼的租赁作为**重点，目前一期写字楼已经完成90%的出租率。人来了，就会有基本的消费需求，这样从人口结构上和商圈氛围上已经形成商业开业后旺场的基础。
看好佛山消费力，已“爬坡”增长
南都：佛山大批商业上马，镇街商业和中心区如何更好地错位？
黄河：其实商业的发展不存在区域分别，应该考虑的是本身定位与运营方面的优势，与处在哪个区域并没有**的关联。如果目前交通便利，只要是好的项目，地处镇街一样可以吸引客群。同样的，中心区的项目如果不思进取，可能会更糟糕。所以，对佛山商业综合体的未来，我认为*先还是要有自己的特色。
佛山现在商业项目确实非常多，但只要是好的项目，市场需求一样会有很强的支撑。这一观点与单纯判断为“商业过剩”的解读不太一致。
南都：所以长期看好佛山的消费力？
黄河：佛山的消费能力是存在且非常强劲的，因此商家应该考虑的是如何创造一个好的环境、服务和出品。
正因为佛山城市化发展刚刚起步，所以比较国际化和年轻化的品牌和消费环境会受到追捧。这与传统的消费结构不同，这种改变来得很快，而且会出现一个爆发增长期。
南都：这种爆发增长期预计会出现在什么时候？
黄河：从现在开始，佛山的消费增长就会出现快速“爬坡”。
人口结构不断变化，从而主流的消费习惯也在随之改变。写字楼的租赁、产业的进驻也会带来更多的消费力。
嘉宾推荐
三里屯太古里
北京的三里屯太古里是一个开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域，既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。定位为综合休闲娱乐区，其中有世界一、二线知名品牌的旗舰店、各国美食以及独具特色的五星级精品酒店。
而黄河推荐这一项目并不仅仅是因为其建筑形态以及品牌引进，更多的是其打破了传统商业的模式，将产业与商业融合在一起，使街区商业与企业总部具有互动性的结合。
而广佛智城也借鉴了三里屯太古里的这一创新，其商业部分的“生命力”很大程度是来源于进驻产业。
采写/摄影：南都记者 路漫漫
