广州分站
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日前，增城某楼盘打出了“7字头起不容错过”的促销横幅。南都记者马强摄位于朱村街的某楼盘正在建设当中，该地块是增城地王。南都记者马强摄
大广州大趋势
广州区划调整系列报道之新动力
楼市篇
眼前的凤岗村仍是略带荒凉的城郊工地，施工围蔽外仍是农田和村庄，围蔽内的工地上矗立着五台塔吊，不时有汗流浃背的工人拉着装满钢筋的手推车走过，他脚下的黄土地在夏日正午阳光的炙烤下干涸成一道道裂缝。
尽管连地基都没有打完，某开发商已经在现场打出广告牌宣传它的卖点———“广州东、教育城、地铁口”，未来这里将建起高档住宅小区，配备自建学校、业主俱乐部和恒温游泳池。
四个月前，在撤市设区后增城首次卖地活动中，这个位于朱村街324国道北侧一个足球场大小的地皮被某房地产商以楼面价4329元/m2抢得。这个数字是撤市设区前一年增城平均地价的三倍多，凤岗村因此也从名不见经传的城郊小村一跃成为增城当时的新地王。
撤市设区仿佛是一场所有人的盛宴，政府将它视为打造经济增长新引擎的巨大契机，而开发商和炒楼客希望它能复刻番禺撤市设区后十年楼价翻十倍的神迹。不过兴奋过后，在当前广州整体楼市不景气的大环境下，增城和从化的楼市已逐渐从3月份的火爆回归到当下的理性。
在广州未来的城市战略版图里，这一轮区划调整是经济增长的引擎，增城、从化、萝岗将成为未来中心城区疏散人口的承接地。按照广州“123”城市功能布局规划，到2020年，增城副中心人口规模增加近百万，从化副中心、东部山水新城(包括萝岗大部分以及增城的中新镇和朱村街)将分别疏解广州中心城区30万、120万人口。
未来中心城区与新城区之间人口的东迁北移，也意味着未来这三大新区的楼市将因区划调整发生质变，增量人口的迁入不仅需要开发商提供更多的住宅小区，更需要同等数量的医院、学校、商场、运动馆、商场、道路，而后者必须借助政府的力量才能实现。如何让增量人口真正在这些地方安居乐业，而不仅仅是把增城从化当作“睡城”，把萝岗当做“黑城”，这是未来广州市政府急需考虑的问题。
短暂狂欢
政策利好楼市一度升温
“在官方消息正式公布前一个月，陆续有开发商知道了撤市设区即将实施的消息，”增城某楼盘销售经理向南都记者回忆时提到，“不过当时我们都担心一旦设区会跟着限购，因此当时都不敢提价，只是暗中让顾客快点下定。”
在广州的楼市版图中，增城、从化占据着非常特别的位置：其巨大的成交量、比中心城区较低的价格，起着拉低广州一手房成交均价，完成广州房地产均价“合理上涨”的宏观调控任务。
2010年10月，广州十区开始执行限购令，增城、从化作为广州代管市未纳入限购范围，不少首套房的刚需族和炒房客不得不往增城、从化转移。据搜房网数据中心统计，2010年到2013年四年间，增城一手房每年的网签套数在广州十区二市的占比逐年提升，2011年增城新房成交量仅次于花都，排名全市第二，但从2012年开始就稳坐全市第一的位置，2013年网签甚至达到24274套，维持全市第一宝座的同时，成交量甚至占到全市一手楼成交量的二成多。
今年2月13日，广州市政府正式宣布区划调整的消息，让增城、从化的楼市迎来了短暂的狂欢，政策利好和担忧纳入限购，推动了购房者入市的动力，成交套数翻倍：公布撤市设区后一个月，增城共成交一手商品房2104套，而此前一个月仅成交961套，从化的一手楼成交数据也从357套涨至719套，连仍在限购范围的萝岗，成交量也从308套增加至510套。
和炒房客抢房的热情相比，开发商制造地王的冲动也毫不逊色：在公布撤市设区后增城首次卖地活动中，朱村街凤岗村一个足球场大小的地皮被某开发商以楼面价4329元/平米抢得。这个数字是撤市设区前一年增城平均地价的三倍多，凤岗村一跃成为增城当时的新地王。
萝岗科学城一宗三旧改造项目吸引了包括金融街在内的八家开发商参与拍卖，最终地块以总价3.15亿元由地块的原业主广东尚水酒业有限公司竞得，折合楼面价达9364元/平米，刷新去年10月黄埔云埔工业区宅地纪录，成为同区域新科地王。
热潮褪去
大环境下楼市趋于理性
不过，受宏观经济形势和楼市调控政策尚未松动的影响，在今年广州楼市整体偏淡的大背景下，增城、从化的楼市很快回到了现实。如今，走在增城开发商云集的荔城和新塘，部分开发商已打出降价促销横幅，和撤市设区政策出炉时的火爆形成了强烈对比。
在中新镇风光路上，一家中小型的开发商在未入住的楼盘外面挂出巨大的横幅“7字头起、不容错过”、“老业主推荐免两年管理费”。南都记者前去看盘的当天售楼中心比较冷清，尽管销售人员强调冷清是因为“非周末时间看盘人少”，但她也不否认目前楼市浓厚的观望气氛同样是重要的原因。
而在新塘107国道两侧，举目望去已经修好但未入住的楼盘星罗棋布，有楼盘为了促销甚至打出“8万起做房东”、“1万抵9万、准现楼不限购”的诱人口号。
来自市国土房管局的统计数据显示，自今年4月份以来，撤市设区的利好消退之后，目前增城、从化、萝岗三地的楼市成交量都已经趋于平静，并没有明显的增加，4、5、6月份增城一手楼网签面积分别为15.21万平米、10.01万平米、9.77万平米，萝岗新房网签面积则为6.23万平米、7.31万平米、6.73万平米，从化为4.53万平米、3.30万平米、6.07万平米。而由于目前增城、从化的楼市悄然放松了限价，开发商取消阴阳合同，两地的均价有所上升，但上升的因素显然跟撤市设区无关。
据南都记者的调查，自今年4月份以来，撤市设区的利好消退之后，目前萝岗和新塘降价促销的楼盘不在少数。“年初我们一个月可以卖七八十套，现在一个月只能卖二三十套了，现在新塘板块的楼市确实处在一个低谷期”，新塘某大型楼盘的销售负责人表示，目前买家都在观望。
面对楼市的僵持，也有新塘的开发商表示新塘楼价下探的空间并不大，预计最低价仍会在万元左右/平方米，第一波降价可能是楼盘将装修房变成毛坯房卖，第二波才会有真正的降价，实际的情况还要看整个大的市场走势。
规划布局
人口东迁离不开民生配套
“和宏大的政府概念包装相比，我更在乎居住在这里的生活质量”，面对楼市忽热忽冷的交替变化，今年3月份在萝岗科学城工作、已经在新塘买房的IT工程师吴振态度超脱。他告诉南都记者，由于萝岗科学城附近的楼盘价格普遍超过了1.5万元/平方米，最终几经对比，选择了在新塘丰泰城市公馆买房，总价100万元不到拿到了一套面积较小的三房，另外花了10多万元买了辆车。
在买房前他详细考察过周边的配套，有幼儿园和小学，各种超市齐备，唯一不足的是缺好的医院，“不管增城是不是撤市设区，都希望能在新塘建一个大型医院，方便居民就医”。
和吴振持同样观点的增城、从化两地购房客并不在少数，14年前番禺撤市设区之后20万新移民入驻之后医疗、教育、交通等公共配套服务的缺乏曾引发媒体持续的讨论批评，未来增城、从化、萝岗的公共配套服务如何跟上，避免沦为只有房地产项目的“睡城”，或者只有产业的“黑城”，将是广州市政府首要解决的民生问题。
在中山大学地理规划学院教授袁奇峰看来，要避免重蹈番禺当年的覆辙，必须打破三个误区：区级政府的权力受到限制、政府配置资源的主动权下降；公共财政投入偏向培育产业区，直接影响民生投入；产业发展战略偏向重大项目。
对从化而言，根据广州市“123”城市功能区整体布局规划，从化被定为广州市的副中心，将承接广州市大约30万人口。袁奇峰对此并不看好，在他看来，如果确实吸引了30万人过去，那将是一个更大的悲剧，意味着从化要进行各方面的大规模建设，从化的生态和流溪河水源地必将遭到破坏。他认为，从化没有那么多就业机会，也没有完善的生活配套服务，很难吸引30万人过去。
增城的问题又有不同，由于目前在新塘、荔城已经建成了大量的住宅区，而且住宅存量土地供应充足，目前更迫切的是提高对已入住人群的公共服务水平，不久前增城市长罗思源在政府工作报告中提到，增城“医疗、社保等社会建设历史欠账较多”、“社会管理相对滞后”，增城至今没有一家三甲医院，看大病增城人已习惯去广州城区；周边路桥不完善，荔城至今无一条直通广州中心城区的高速路。
按照规划，萝岗和增城南部将打造成为东部山水新城，承接中部120万人口，这一概念的提出将给萝岗目前的产城融合难题带去新的解决办法。在市政府出台的东部山水规划里，未来这里将引进省(市)级名校、三级甲等医院和大型购物中心。2015年新增优质中小学18所、区级以上体育设施2处、区级以上文化设施10处、商业综合体5处、城市公园(大于10公顷)不少于8个、垃圾焚烧综合处理厂1处。未来的交通设施还有110公里地铁线、穗莞深城际铁路、新建北三环高速、花莞高速、新派高速、广惠高速西延线、广汕快速路外绕线以及永九快速化改造，整个新城形成科学城、知识城、中新镇为组团的三大居住中心。
而就目前来看，各区已在往前迈进：通往从化的地铁14号线早已经开工、而通往增城的13号线和21号线也将作为连接新塘、荔城和广州主城区的纽带，作为穗莞深城轨枢纽站的新塘火车站也早已开工。医疗方面，市政府还宣布未来将引资440多亿在全市郊区打造8大健康医疗综合体，其中增城、从化、萝岗占了一半，而从2012年开始增城、从化两地的医疗保险也已经执行和广州市区同样的标准。
如此庞大的民生投入计划不免也让像吴振这样的城郊购房者对未来产生美好的憧憬，“希望这一切不会只是一个美丽的梦”。
东部山水新城横跨增城、萝岗，将承接中部120万人口
中部组团
以知识城、镇龙为核心，形成“创新服务+宜居生活”为主导的功能组团
东部组团
以朱村、中新镇为载体，形成“休闲教育+宜居生活”为主导的山水田园式科教生活功能组团，实现宜业宜居的新城区规划发展模式
西部组团
以科学城、萝岗中心区为核心，形成“创新服务+宜居生活”为主导的功能组团
统筹：南都记者刘其劲采写：南都记者魏凯实习生陈红艳
