广州分站
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代理行一直没有停止进军房地产金融中介市场的脚步。继易居推出乐居贷、合富辉煌推出保来小额贷、世联推出家园云贷之后，近期，易居中国又将和富力地产、众安保险等合作推出互联网房地产金融平台“房金所”。不少业内人士认为，房企的介入，将意味着代理行进入房地产金融中介市场再次升级。
联姻扩大金融中介市场版图
为了解决购房者的资金问题，不少代理行推出小额贷业务。易居中国推出乐居贷，合富辉煌推出保来小额贷款业务，世联地产推出家园云贷等。其中，保来小额贷款面向广州乃至全国的购房者，可分为赎楼贷、轻松贷、过桥贷、周转贷、海外贷以及换房贷。此外，保来理财将可为客户提供完善的融资贷款顾问、风险控制、产权代办等服务。
推出贷款业务之后，代理行一直在努力寻求合作方扩大金融中介的业务。7月21日，易居中国、众安保险、富力地产共同对外宣布，已签订基于中国首家互联网房地产金融平台“房金所”的战略合作框架协议。
至于双方合作细节，记者致电富力地产及易居中国相关负责人，双方皆表示，目前双方只是初步达成合作协议，具体细节还在洽谈中。但据业内人士猜测，合作目的主要还是为了扩大金融中介市场版图。
另据知情人士透露，房金所其中一块内容可能向首付不足的购房者贷款，本质上和保来小额贷款有相似之处。“购房者首付一时周转不过来，房企可以介绍销售代理行给购房者借贷，至于利息等如何分成，双方可能有具体的协议等。”
其实，这种模式在万科的项目就已经出现了。上个月，万科金色梦想的业主，因资金出现问题申请退房，万科相关负责人向购房者推荐，可以向保来理财借款。
前不久，搜房网注资合富辉煌在业内也引起高度关注。合富辉煌集团董事长扶伟聪表示，在中国金融服务市场，有牌照、注册资金等诸多限制，业务量有限。“保来小额贷款公司注册资金是2亿人民币，现在搜房愿意出资3亿人民币注入，双方将共同承担金融服务，希望在房产金融方面有所突破。”
房企打低首付牌，代理行推小额贷
今年6月，只有20万元积蓄的陈生，被萝岗某盘的“一成首付只需要10万元”的广告所吸引。迫切需要换房的他，决定就在那里买了。但他在签了认购书后才发现，原来所谓的“一成首付”并非真的只交一成首付就行。“一成首付在一周内交清，另两成首付也得在三个月内交给开发商。”
不仅如此，另外两成首付并不是开发商垫付，而是找代理公司的保来理财办理小额贷款。同时，另外七成贷款要向房企指定的中信银行办理，且利率上浮25%。
对于保来理财的这种小额贷，陈生表示不到万不得已不会用，“因为手续费太高了”。目前，他通过向亲戚朋友借钱，并办了多张信用卡凑够三成首付，“如果过两个月还不够钱还信用卡，就只能找保来理财借了”。
其实，类似陈生买房缺首付的现象很常见，这也是开发商推出一成首付、零首付等现象的重要原因。
据记者了解，购房者付很低的首付后，其余首付要通过其他的方式偿付，从目前来看，主要有两种：一是有资金实力的房企代付；二是找第三方金融机构介入(一般是代理行的金融机构)，购房者向其贷款。
房企代付的方式，一般时间短则一个月，长则半年，较少产生利息；向代理行的金融机构贷款，一般会有手续费和利息，但时间相对会长一点。
广州社科院研究员彭澎表示，开发商让缺少首付款的购房者向有金融业务的代理行借贷，目前好像也没有法律法规禁止这种做法，一方面可以说这是打擦边球，另一方面也可以说是一种金融创新，地产金融的兴起。
相对银行利息较高
相对银行，代理行推出的短期小额贷款利息普遍较高。
据保来理财总经理胡粤介绍，保来小额贷款期为1个月-1年，借款金额为10万-500万，10万的贷款日息最低为60元，100万元的日息要600元。
首付目前恰好缺10万元的陈生向本报记者透露，向保来理财贷款10万，必须要在6个月内还清。贷款成立时首先需一次性交一笔2500元的服务费，此后每个月除了月供外，还要额外交1500元的手续费(也称利息)。“这意味着10万元贷款半年就要花费1.15万元”。
其实，除了向保来理财贷款之外，陈先生还向银行了解了信用贷款，而银行根据不同贷款人的职业会收取不同比例的手续费。比如广州某银行，如果国企人员找银行贷10万元装修款(贷款只限一年至三年)，贷款期限一年，则每个月需缴650元的手续费，而且银行会要求贷款人提供相应装修贷款材料。据了解，目前个别按揭公司提供装修合同配合做信用贷款，其手续费是1500元/件。这意味着借款10万一年的手续费是9300元。比保来理财所花的费用相应要少，但有一定风险。
当然，陈生最后使用了连环刷信用卡的方式借款用，相对更经济一些。
但据合富辉煌相关负责人介绍，日息会根据客户的资质进行调整，信用评级较好的客户，10万元半年期的贷款，会按照最低的利息算，10万元一个月低至1%的利息，加上1%的服务费，10万元半年期的总费用也仅7000元。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，银行原本就在办理贷款按揭业务，代理行与房企合作的业务极有可能是做银行不受理的那部分业务，而且房企与代理行合作的业务还款期限比较短，一般情况下都是一到三年，不像银行是十几二十年的长期按揭，利率方面也高出银行许多，普遍高出银行一倍，有的甚至是银行的两倍。
若无法按时还贷，双方风险高
贷款时间短、利息高是代理行金融机构的特点，对购房者而言，一旦不能按时还款，会承担多大的风险？彭澎表示，这有点类似次级贷，“如果房价出现下跌，楼市出现崩盘，开发商和中介会被拖垮，必然带来较大影响。”
但也有业内人士指出，如果资金实力很雄厚的买家，只是资金一时周转不过来，后期资金没有一点问题，向代理行贷款存在的风险相对较低。但如果资金实力本身就很弱，只是迫于形势买房，向代理行借贷的风险可能会很大。
“对资金实力不足，勉强入市的消费者来说压力非常大。”知名房产专家韩世同表示，一旦工作出现变动，收入受到影响，极有可能出现断供的现象，最后不能按时还代理行贷款，产生的利息可能会加倍。
据了解，房企与代理行合作，一般由保险公司担保，为购房者垫付首付。众安保险前述负责人表示，如果发生违约后，超过约定催收期后，借款人仍未按月足额还本付息的，众安保险依据保险合同约定向出资人支付赔款。
韩世同还表示：“零首付的房屋抵押物，经历不起任何风险，很容易资不抵债。类似零首付这种做法，在美国的次贷危机中就显现出了它的风险。”
韩世同认为，连首套房的首付都无法独立支付的话，实际上并不具备购买商品房的能力，现在通过房企与代理行合作为消费者垫付首期，某些不具备偿还能力的人得以进入市场，实际上增加了信贷的风险，“就算保险介入，意义也不大，保险公司只能承单局部的风险，一旦首付款不能按时偿还，影响的不仅仅是首付，连带后期的按揭也会有风险。”
合富房地产经济研究院院长龙斌推测，出资方可能还有防范风险的措施。“如从法律上来说，购房者没有按期支付款项，房子可能就不属于你了。”
插播
为购房者解决首付难题？
但也有业内人士认为，对于一时周转不灵的购房者，向代理行借贷会更加便捷。
在番禺某楼盘买房的丁生告诉本报记者，购房储备资金临时被挪用了，开发商一直催交首付款，想向银行借贷，但一想到银行繁琐的手续、较长的审批时间就退缩了。最后向代理行借贷，没有想到当天就可以到账，不仅节省时间，又特别便捷。“由于贷款的时间不是特别长，总利息不算太高。”保来理财总经理胡粤介绍，保来小额贷款产品为很多置业者解除燃眉之急。因为最快当天可放款，而且借贷不需要担保。但业内专家也有不同的观点。韩世同表示，如果连首套房的三成首付都付不了，不如租房，若非要购房，可能会承担很大风险。
代理行与房企合作的业务极有可能是做银行不受理的那部分。
———方圆地产首席市场分析师邓浩志
