广州分站
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楼市篇
面前的凤岗村仍是略带冷落的城郊工地，施工围蔽外仍是农田和村庄，围蔽内的工地上耸立着五台塔吊，不时有汗如雨下的工人拉着装满钢筋的手推车走过，他脚下的黄地盘在夏季正午阳光的炙烤下干涸成一道道裂痕。
尽管连地基都没有打完，某开辟商已经在现场打出广告牌宣传它的卖点———“广州东、教育城、地铁口”，将来这里将建起高档室第小区，配备自建黉舍、业主俱乐部和恒温泅水池。
四个月前，在撤市设区后增城初次卖地勾当中，这个位于朱村街324国道北侧一个足球场巨细的土地被某房地产商以楼面价4329元/m 2抢得。这个数字是撤市设区前一年增城平均地价的三倍多，凤岗村是以也从名不见经传的城郊小村一跃成为增城那时的新地王。
撤市设区仿佛是一场合有人的盛宴，当局将它视为打造经济增加新引擎的庞大契机，而开辟商和炒楼客但愿它能复刻番禺撤市设区后十年楼价翻十倍的神迹。不外兴奋事后，在当前广州整体楼市不景气的大情况下，增城和从化的楼市已逐渐从3月份的火爆回归到当下的理性。
在广州将来的城市计谋邦畿里，这一轮区划调整是经济增加的引擎，增城、从化、萝岗将成为将来中间城区分散生齿的承接地。按照广州“123”城市功能结构规划，到2020年，增城副中间生齿规模增添近百万，从化副中间、东部山川新城(包罗萝岗大部门以及增城的中新镇和朱村街)将别离疏解广州中间城区30万、120万生齿。
将来中间城区与新城区之间生齿的东迁北移，也意味着将来这三大新区的楼市将因区划调整发生质变，增量生齿的迁入不仅需要开辟商供给更多的室第小区，更需要划一数目的病院、黉舍、商场、活动馆、商场、道路，尔后者必需借助当局的力量才能实现。若何让增量生齿真正在这些处所安身立命，而不仅仅是把增城从化看成“睡城”，把萝岗当做“黑城”，这是将来广州市当局急需考虑的问题。
短暂狂欢
政策利好 楼市一度升温
“在官方动静正式发布前一个月，陆续有开辟商知道了撤市设区即将实施的动静，”增城某楼盘发卖司理向南都记者回忆时提到，“不外那时我们都担忧一旦设区会跟着限购，是以那时都不敢提价，只是黑暗让顾客快点下定。”
在广州的楼市邦畿中，增城、从化占有着很是出格的位置：其庞大的成交量、比中间城区较低的价钱，起着拉低广州一手房成交均价，完成广州房地产均价“合理上涨”的宏观调控使命。
2010年10月，广州十区起头执行限购令，增城、从化作为广州代管市未纳入限购规模，不少首套房的刚需族和炒佃农不得不往增城、从化转移。据网数据中间统计，2010年到2013年四年间，增城一手房每年的网签套数在广州十区二市的占比逐年晋升，2011年增城新房成交量仅次于花都，排名全市第二，但从2012年起头就稳坐全市第一的位置，2013年网签甚至达到24274套，维持全市第一宝座的同时，成交量甚至占到全市一手楼成交量的二成多。
本年2月13日，广州市当局正式颁布发表区划调整的动静，让增城、从化的楼市迎来了短暂的狂欢，政策利好和担忧纳入限购，鞭策了购房者入市的动力，成交套数翻倍：发布撤市设区后一个月，增城共成交一手商品房2104套，而此前一个月仅成交961套，从化的一手楼成交数据也从357套涨至719套，连仍在限购规模的萝岗，成交量也从308套增添至510套。
和炒佃农抢房的热情比拟，开辟商制造地王的感动也毫不减色：在发布撤市设区后增城初次卖地勾当中，朱村街凤岗村一个足球场巨细的土地被某开辟商以楼面价4329元/平米抢得。这个数字是撤市设区前一年增城平均地价的三倍多，凤岗村一跃成为增城那时的新地王。
萝岗科学城一宗三旧革新项目吸引了包罗金融街在内的八家开辟商介入拍卖，最终地块以总价3.15亿元由地块的原业主广东尚水酒业有限公司竞得，折合楼面价达9364元/平米，刷新客岁10月黄埔云埔工业区宅地记载，成为同区域新科地王。
高潮褪去
大情况下 楼市趋于理性
不外，受宏观经济形势和楼市调控政策尚未松动的影响，在本年广州楼市整体偏淡的大布景下，增城、从化的楼市很快回到了实际。现在，走在增城开辟商云集的荔城和新塘，部门开辟商已打出降价促销横幅，和撤市设区政策出炉时的火爆形成了强烈对比。
在中新镇风光路上，一家中小型的开辟商在未入住的楼盘外面挂出庞大的横幅“7字头起、不容错过”、“老业主推介免两年办理费”。南都记者前往看盘的当天售楼中间比力冷僻，尽管发卖人员强调冷僻是因为“非周末时候看盘人少”，但她也不否定今朝楼市稠密的观望氛围同样是主要的原因。
而在新塘107国道两侧，举目望去已经修好但未入住的楼盘星罗棋布，有楼盘为了促销甚至打出“8万起做房主”、“1万抵9万、准现楼不限购”的诱生齿号。
来自市河山房管局的统计数据显示，自本年4月份以来，撤市设区的利好消退之后，今朝增城、从化、萝岗三地的楼市成交量都已经趋于安静，并没有较着的增添，4、5、6月份增城一手楼网签面积别离为15 .21万平米、10 .01万平米、9 .77万平米，萝岗新房网签面积则为6.23万平米、7.31万平米、6.73万平米，从化为4 .53万平米、3 .30万平米、6.07万平米。而因为今朝增城、从化的楼市悄然放松了限价，开辟商打消阴阳合同，两地的均价有所上升，但上升的身分显然跟撤市设区无关。
据南都记者的查询拜访，自本年4月份以来，撤市设区的利好消退之后，今朝萝岗和新塘降价促销的楼盘不在少数。“年头我们一个月可以卖七八十套，此刻一个月只能卖二三十套了，此刻新塘板块的楼市确实处在一个低谷期”，新塘某大型楼盘的发卖负责人暗示，今朝买家都在观望。
面临楼市的僵持，也有新塘的开辟商暗示新塘楼价下探的空间并不大，估计最低价仍会在万元摆布/平方米，第一波降价可能是楼盘将装修房酿成毛坯房卖，第二波才会有真正的降价，现实的环境还要看整个大的市场走势。
规划结构
生齿东迁 离不开民生配套
“和弘大的当局概念包装比拟，我更在乎栖身在这里的糊口质量”，面临楼市忽热忽冷的瓜代转变，本年3月份在萝岗科学城工作、已经在新塘买房的IT工程师吴振立场超脱。他告诉南都记者，因为萝岗科学城四周的楼盘价钱遍及跨越了1.5万元/平方米，最终几经对比，选择了在新塘丰泰城市第宅买房，总价100万元不到拿到了一套面积较小的三房，别的花了10多万元买了辆车。
在买房前他具体考查过周边的配套，有幼儿园和小学，各类超市齐全，独一不足的是缺好的病院，“不管增城是不是撤市设区，都但愿能在新塘建一个大型病院，便利居民就医”。
和吴振持同样概念的增城、从化两地购佃农并不在少数，14年前番禺撤市设区之后20万新移民入驻之后医疗、教育、交通等公共配套办事的缺乏曾激发媒体持续的会商攻讦，将来增城、从化、萝岗的公共配套办事若何跟上，避免沦为只有房地产项目标“睡城”，或者只有财产的“黑城”，将是广州市当局首要解决的民生问题。
在中山大学地舆规划学院传授袁奇峰看来，要避免重蹈番禺昔时的覆辙，必需打破三个误区：区级当局的权力受到限制、当局设置装备摆设资本的自动权下降；公共财务投入方向培育财产区，直接影响民生投入；财产成长计谋方向重大项目。
对从化而言，按照广州市“123”城市功能区整体结构规划，从化被定为广州市的副中间，将承接广州市大约30万生齿。袁奇峰对此并不看好，在他看来，若是确实吸引了30万人曩昔，那将是一个更大的悲剧，意味着从化要进行各方面的大规模扶植，从化的生态和流溪河水源地必将遭到粉碎。他认为，从化没有那么多就业机遇，也没有完美的糊口配套办事，很难吸引30万人曩昔。
增城的问题又有分歧，因为今朝在新塘、荔城已经建成了大量的室第区，并且室第存量地盘供给充沛，今朝更火急的是提高对已入住人群的公共办事程度，不久前增城市长罗思源在当局工作陈述中提到，增城“医疗、社保等社会扶植汗青欠账较多”、“社会办理相对滞后”，增城至今没有一家三甲病院，看大病增城人已习惯去广州城区；周边路桥不完美，荔城至今无一条纵贯广州中间城区的高速路。
按照规划，萝岗和增城南部将打造成为东部山川新城，承接中部120万生齿，这一概念的提出将给萝岗今朝的产城融合难题带去新的解决法子。在市当局出台的东部山川规划里，将来这里将引进省(市)级名校、三级甲等病院和大型购物中间。2015年新增优质中小学18所、区级以上体育举措措施2处、区级以上文化举措措施10处、贸易综合体5处、城市公园(大于10公顷)不少于8个、垃圾焚烧综合处置厂1处。将来的交通举措措施还有110公里地铁线、穗莞深城际铁路、新建北三环高速、花莞高速、新派高速、广惠高速西延线、广汕快速路外绕线以及永九快速化革新，整个新城形成科学城、常识城、中新镇为组团的三大栖身中间。
而就今朝来看，各区已在往前迈进：通往从化的地铁14号线早已经开工、而通往增城的13号线和21号线也将作为毗连新塘、荔城和广州主城区的纽带，作为穗莞深城轨枢纽站的新塘火车站也早已开工。医疗方面，市当局还颁布发表将来将引资440多亿在全市郊区打造8大健康医疗综合体，此中增城、从化、萝岗占了一半，而从2012年起头增城、从化两地的医疗保险也已经执行和广州市区同样的尺度。
如斯复杂的民生投入打算难免也让像吴振如许的城郊购房者对将来发生夸姣的憧憬，“但愿这一切不会只是一个斑斓的梦”。
东部山川新城横跨增城、萝岗，将承接中部120万生齿
中部组团
以常识城、镇龙为焦点，形成“立异办事+宜居糊口”为主导的功能组团
东部组团
以朱村、中新镇为载体，形成“休闲教育+宜居糊口”为主导的山川田园式科教糊口功能组团，实现宜业宜居的新城区规划成长模式
西部组团
以科学城、萝岗中间区为焦点，形成“立异办事+宜居糊口”为主导的功能组团
