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敏捷紫岭国际体量达95万平方米。资料图片
7月19日，紫马岭公园下的敏捷紫岭国际正式开放销售中心和样板房，以95万平方米体量的综合体形象亮相东区，加上4月19日推出的越秀星汇品峰，以及紧密筹备、计划于9月初亮相的天奕国际广场，东区骤然多了230多万平方米的新盘。仅计算三个项目下半年住宅供货量都有800至900套，而东区今年上半年消化量才不到1400套，在下行明显的楼市中，市场能否消化如此多的货量？
“东区仍是最适合居住区域”
“大家只是关注突然多了很多大盘，但另一方面，东区的标杆盘远洋城快卖完了，有没有注意到呢？所以说接下来是三足鼎立还是一家独大的问题。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟说，据合富辉煌统计，远洋城住宅库存总量不到600套，已进入最后收官阶段。而东区在目前中山来说，仍是最适合居住的区域，有很大的发展潜力。
谢仲娟表示，东区的地质条件可以说是中山最好的，作为政府重点发展的CBD新区，教育配套、商业配套等方面也相当出色，自然条件有紫马岭公园和五桂山等天然条件。但弊端就是这么多新增大盘，加上远洋城居民的入住，未来交通可能有一定问题，现在高峰期中山路、起湾道已开始逐渐拥堵，中山市政府建设BRT等举措也看得出是在努力解决这一问题。中山中原市场拓展总监植建军也表示，东区一直都是中山人心目中高尚住宅区域，购买自住房时优先选择的区域，价格也保持着城区最贵的地位。而且这三个新增楼盘都是真正的东区盘，比那些名为“泛东区”、实为火炬区的楼盘价值要高很多。
周边配套同质化 价格或成决定因素
紫岭国际、星汇品峰和天奕国际广场集中在不到4平方公里的区域内，都规划有较完备的商业配套，项目之外的商业配套、医疗、教育等资源相差甚微，交通、景观等方面各有优势，户型也都以百平方米以上为主，有相当程度的重复。因此业内人士大多认为，东区不太可能重现前几年远洋城一家独大的局面，未来更可能是三足鼎立。
业内人士认为，从品牌上来讲，敏捷和越秀都是外来品牌开发商，在中山也都深耕多年，口碑俱佳，天奕国际广场的开发商展盈地产作为本土公司，有十多年的地产开发经验，对中山市场了解也相当透彻。从区位和交通来说，星汇品峰靠近博爱路，交通顺畅，但要掉个头可能就要兜上很大一圈，天奕国际广场离主城区更远，但好处是在十字路口，去往各个方向都很方便。紫岭国际是最靠近中心城区的地方，但塞起车来也是最严重的。公交出行的话，门口紧靠BRT站的紫岭国际和天奕国际广场会比较加分。但谢仲娟表示，买这三个盘的业主大多数迟早都会买车，所以驾车出行便利程度的权重可能会相对更高。自然资源和景观上来看，星汇品峰和紫岭国际各有五桂山和紫马岭公园，要相对胜出。
“总体来说，竞争力最大的是敏捷紫岭国际。”植建军这样预计，他认为，相对于其他项目来说，敏捷是上市公司，在广州运营得比较成功，也已在坦洲深耕多年，销售额连续多年排在中山前列，其经验、人才梯队和架构、对中山市场的熟悉程度，都要胜于很多大品牌开发商。紫岭国际所在的地块又十分成熟，旁边有盛景尚峰、英联时代广场和华润万家等大量商业配套。“而且更重要的一点是敏捷一直以走量为核心目标，在中山这样客户稀少的城市，如果追求最高利润，销售就会很慢，所以开发商不要期望获得太高的利润。从在广州、坦洲的策略来看，敏捷与市场的契合度、定价的感觉是很好的，正如远洋城也以走量为目标，周边项目很痛苦，但事实证明远洋城的策略是对的。”
将军令
天奕国际广场“向最佳性价比努力”
南都：你们项目的核心优势是什么？
天奕国际广场：我们首先是综合体，20万平方米的商业，200米高的写字楼，1000多户的住宅，再加上整个项目的地理位置很好，在黄金十字路口。去哪里都方便，出门就有以我们命名的BRT站，办个卡1元钱就能贯穿从东到西，加上支线能快速抵达城区绝大部分区域。除了我们自己的综合体，业主从这里沿中山路到利和、沃尔玛、华润万家都很方便，沿长江路去到远洋广场、长江高尔夫、或者到轻轨站也一样便捷。加上公司本身开发地产十多年，这已是第七个楼盘，开发经验不逊于大型上市公司。
南都：对下半年及明年楼市怎么看？
天奕国际广场：市场肯定会持续低迷，但有一点很关键，在市场再不好的情况下，都有日光盘，关键是“硬件要做得好、软件要讲得好”，就是工程、结构展示面要漂亮，营销推广也要到位，再加上一个足够有性价比的价格，那么无论是顺市还是逆势都能卖得好，天奕国际广场也在向最佳性价比努力，相信届时销售量也会在中山名列前茅。
南都：如何应对接下来的激烈竞争？
天奕国际广场：开发商展盈地产一直有自己的节奏，保持着每年两个项目、快周转的模式在走，其他项目如何对我们是没有影响的。从东区目前情况来说，我认为大家不该局限于周边相互竞争，应该先把东区概念、核心确立起来，把周边所有客户群体全拉过来，再去瓜分，而不是现在100个人，就分这100个人，应该是现在100个人，做成1000个人。如果只是拼价格，大家都会死得很惨，所以也希望能和其他友商多一些互动。
敏捷紫岭国际“抓住机会就会有钱赚”
南都：你们项目的核心优势是什么？
敏捷紫岭国际：核心优势有三，一是稀缺的景观资源，项目背靠1300亩的紫马岭公园，生态资源非常优越；二是项目占地近300亩，如此规模的景观大盘在CBD区域再没有了；三是业态创新，敏捷紫岭国际是综合体项目，产品覆盖住宅、公寓等，自身还配有10000平方米特色体验商业步行街区，且5分钟生活圈内，饮食、娱乐、休闲、教育等公共配套齐全，生活非常便利。
南都：对下半年及明年楼市怎么看？
敏捷紫岭国际：我们一直看好中山城区的楼市，市场是在调整，但好地段、资源稀缺、有一定社区规模的项目一向具有保值升值的优势；市场有调整就有机会，大家抓住机会就会有钱赚。
南都：如何应对接下来的激烈竞争？
敏捷紫岭国际：今年上半年，敏捷地产中山片区共销售2363套，销售金额为16亿元，销售面积24.7万平方米，此三项指标在中山房企中均排名第二。作为进入城区的首个综合体项目，紫岭国际是敏捷集16年开发经验的扛鼎之作，而且在价格上，我们一向以“尊重市场实际情况、按照购房者愿意接受的价格合理定价”，届时会有惊喜。
星汇品峰“九十月份会有一个小高潮”
南都：你们项目的核心优势是什么？
星汇品峰：通过在客户群当中调查和分析，客户对我们认可最大的是环境，星汇品峰打造的是低密度的社区，整个社区的容积率才2.5，楼距开阔，又靠五桂山，买来自住是很舒服的。产品和户型上来说在东区优势也比较大。
南都：对下半年及明年楼市怎么看？
星汇品峰：这一次楼市下行周期看来会比2008年长，就中山市场而言，估计8月份比较平淡，不会有特别大的好转或下跌，主要看9月、10月银行利率、放款会不会有动作，七八月份市场观望客户群体的积压，加上届时开发商的活动，九十月份应该会有一个小高潮。
明年最大的变数是深中通道和东部快线是否能如期落实，像东部快线真能通车的话，对东区的影响还是比较大的，相信会促进火炬区客户、深圳客户的增长。
南都：如何应对接下来的激烈竞争？
星汇品峰：目前客户主要还是拿我们和远洋城比较，中山客户比较现实，还没推出来的产品一般不会考虑，天奕国际广场主打商业，对我们影响不大，紫岭国际辐射客户群以中山路为主，我们以博爱路为主，也有差异。
隆中对
敏捷紫岭国际
超大体量盘踞紫马岭 颇有曹魏霸王之气
楼盘地址：中山五路82号(即东区办事处正对面)
占地面积：19.67万平方米
建筑面积：95万平方米
容积率：3.81
绿化率：30.2%
预期下半年供货量：330套
主推户型：52-98平方米公寓，105-142平方米的两房至四房洋房
敏捷紫岭国际以占地300亩、建筑面积95万平方米的体量盘踞中山路与紫马岭之间，颇有曹魏霸王之气。除了门前的中山五路，左连起湾道，右接长江路，背靠博爱路，四条主要道路干线环绕，中山路上还有新建立的BRT快速公交站，一卡通行城区。盛景尚峰、英联时代广场、华润万家等商圈都是徒步可达的距离，商业配套齐全，听说将来项目与紫马岭公园入口也只隔一条小区路，早晚跑步、老人散心都是极好去处。
紫岭国际共分四期开发，一期产品包括了高层洋房、商务公寓、特色商业步行街区，商务公寓面积为52至98平米，商住两用，住宅为105-142平方米的两房至四房，楼高17至32层。南都记者在样板房里看到，142平方米的样板房可做到四房还带入户花园，主人房是全落地玻璃窗、主阳台面向紫马岭公园，在这样的卧室和阳台俯瞰翠绿、呼吸清新空气，感受肯定是很不错的。另一个需要注意的问题就是项目容积率达到3.81，虽然低于天奕国际广场，但在住宅项目中也不低了。
越秀星汇品峰
户型舒适做工用心 蜀国推崇精兵良将
楼盘地址：博爱七路12号
占地面积：13.78万平方米
建筑面积：36.55万平方米
容积率：2.5
绿化率：39%
预期下半年供货：至少300套
主推户型：93-110平方米三房、125-140平方米四房
越秀星汇品峰位于东区博爱七路，左起长江路，背靠五桂山景观资源，右接京珠高速，交通便利，四通八达。除了自身17万平方米的商业配套，还邻近远洋广场等大型商圈，此外还拥有3个项目中最低的容积率。
蜀国有精兵良将，星汇品峰也一直走精品路线，并不追求超大面积等噱头，而是把户型尽量做得舒适，做工用料用心，比如项目所有门窗都是中空隔音玻璃。大多数户型都有7米左右的大阳台，贯通客厅和卧室，客厅约2米高的落地大玻璃门窗保证采光，也可远眺五桂山景。动静布局上也不会像一些项目为了节省出几平米空间把卧房门直对客厅，而是不论大小户型，都有一条走廊划分出独立的动静空间。可打掉的飘窗也让不少房间可以拓宽60到70厘米。此外，近千平方米、约3层楼高的酒店式入小区大堂，双叠水景观和小区内的亲子公园都是亮点。更关键的是，对比另外两家，他们家的产品现在就能买到，但另一方面，超过6000元/平方米的价格，在目前的东区市场并不占优。
天奕国际广场
商业为主策略激进 扬我吴国男人热血之气
楼盘地址：中山路与长江路交会处
占地面积：81200平方米
建筑面积：500000平方米
容积率：4.34
绿化率：25%
预期下半年供货：220套
主推户型：101-122平方米三房
天奕国际广场位于中山路与长江路交会的黄金十字路口，无缝接驳博爱路、南外环、孙文东路等各大主干道，辐射东区、石岐区、开发区三大周边区域。展盈地产作为本土开发商深耕中山多年，正如孙吴深耕江东，地利与人和颇具优势，不但在门口有以项目命名的BRT公交站，更是今年中山3.28招商活动中的重点推介项目，其商业为主的激进策略，也颇有江东男儿的热血之气。
50万平方米的建筑面积中，住宅部分为14.5万平方米，有千余套。商业部分则规划了超过200米的写字楼，将是东区新地标，下面则是6.3万平方米商场，10万平方米的单身公寓以及一条1万多平方米的风情商业街，除了能在家门口就逛商场，更提升了住宅的升值潜力，但高达4.43的容积率也是购房者必须要考虑的。
项目拟9月初启动认筹，南都记者在户型图上看到，其122平方米“3+1”房南北通透，双面大阳台，偶数层还有长达7米的超大景观阳台，围合式布局保证了楼间距和景观开阔，9.5平方米的入户花园也可方便改造成书房。
论诸侯
东区还有哪些盘可看？
帝璟东方：位于兴文路，主打170平方米四房，预计价格1.2万元/平方米，目前认筹1万抵20万元。
御峰臻品：位于兴文路，主打139平方米“4+1”单位，总价70万元还送车位。
奕翠园：位于中山五路，在售200平方米四房，380平方米复式单位，起价10000元/平方米。
紫园：位于长江路，在售138至160平方米三房、四房单位，均价7000元/平方米。
采写：南都记者 韩晶元 南都制图：陈芳
