邓浩志:二线"限购松绑潮"有内因 一线城市难跟进

邓浩志——方圆地产首席阐发师"不少处所当局此刻已经火烧眉毛地推出良多救市办法，此中最显眼的是以“铺开限购”为焦点的一系列救市办法。"

按照市场走势的改变，从客岁十一黄金周至本年四月份，是广州楼市呈现拐点的第一阶段，此阶段最大的特征为“缩量”，根基上成交量只有岑岭期的60%—70%。第二阶段从本年蒲月份至七月份，最大特征为“价跌量稳”，持续了较长时候的成交低迷导致开辟商资金严重，从而采纳了以价换量，降价促销借此释放潜在购房需求的办法。从整体角度来说，成交虽有所回升，但因降价幅度有限，回升的量有限，开辟商的资金压力仍然较大。

宏观政策变调“铺开限购”将成大势所趋

而比开辟商压力更大的是处所当局，今朝各地的房地产投资和发卖放慢，导致经济下行。不少处所当局此刻已经火烧眉毛地推出良多救市办法，此中最显眼的是以“铺开限购”为焦点的一系列救市办法。今朝，二线城市已起头慢慢铺开限购，首当其冲的为呼和浩特和济南，累计全国周全铺开、局部铺开、黑暗铺开限购的城市已有20—30个。

（1）处所当局提振经济离不开房地产的支撑

毋庸置疑，房地产对处所政度有着至关主要的感化。起首，本年中心有着经济保增加的需求，而房地产财产链很长，上下流加起来涉及50多个行业，包罗上游的钢筋水泥，中游的建材家具、布艺灯饰，下流的办事性行业如广告业、二手中介、物业办理等。有统计数据表白，房地产及其上下流财产对GDP的进献率高达50%。是以，处所当局提振经济，完成保增加方针离不开房地产的支撑。

（2）“地盘财务”面对危机 处所当局亟需改变思绪

其次，此刻处所当局首要财务收入来历于卖地，是为“地盘财务”。一线城市处所当局有40%的收入来历于地盘生意，二线城市占比50%，三线城市甚至达到60%—70%的比重。若是不卖地，良多处所城市呈现债务危机。

从房地产成交量已经持续下滑9个月的环境来看，近期良多处所卖地都呈现底价成交甚至推迟拍卖的环境。原因为推出的地盘只有一个单元报价或者竞拍单元太少，处所当局只能收回重拍。例如上周广州拍卖了一块总建面近9万平的市桥江景宅地，被金融街广州置业有限公司仅以8个亿的底价收入囊中。这种环境申明以前靠卖地来支撑财务收入的道路此刻走欠亨了，处所当局背负经济增加与处所债务双重压力。所以各地都争相推出一些铺开限购的政策，这将是一个大势所趋。

一、二线城市对“铺开限购”政策的分歧反映

大部门松绑限购城市的特点均是生齿涨幅放缓，库存压力大，是以，将来将有更多二线城市尤其是一些库存大，存销比跨越24个月的城市争相启动以铺开限购为主导的救市政策，以促进住房市场的深化调整，形式按照各个城市的分歧环境而定。经由过程而一线城市环境比力特别，因为一线城市就业机遇多，经济对房地产的依靠相对没那么高，加上具有城市配套、资本上的优势，整体上处于生齿流入状况。以两次生齿普查的生齿增加数据察看，像广州如许的一线城市每年新增生齿跨越50万，若是按3小我一套房来换算，每年广州需增添15—20万套住房才能知足外来生齿的栖身需求，且未包含广州内生的改善型住房需求。而广州一年能供给的一手室第只有10—12万套，供给量存在缺口，所以求过于供成为导致广州这些一线城市房价持久上涨的最底子原因。

将来一段时候求过于供的根基趋向不会发生改变，每年涌入大城市的生齿不竭攀升导致住房需求兴旺，但城市室第供给量已达到颠峰。所以将来节制生齿增加应成为当局调控的首要方针，在这种布景下，若是一线城市出台限购松动的“大利好”，可能导致房价快速飙升，是以一线城市对于铺开限购会比力谨严，以免减弱布局调整的动力，影响城市可持续成长。在将来三年内，一线城市周全铺开限购的可能性不大，可是个体区域有可能酌情调整，如库存量全市第一的国度级新区——南沙区。

综上所述，将来二线城市房地产限购政策铺开大局已定，只是时候迟早的问题。但一线城市周全铺开的可能性则微乎其微，但其个体区域仍是有可能有所调整。