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博罗山寨小镇五矿哈施塔特项目每逢节假日都会引来诸多人参观。
不久前，遭受运作成败质疑的五矿哈施塔特再度陷入**漩涡。媒体曝出其投资60亿元**期交楼近两年，资金回笼仅4亿元，或许仅凭借两年的地产销售收入定论五矿项目失败或有失偏颇，但由此却引发业界对旅游地产的热议。鉴于惠州旅游地产的蓬勃热潮，旅游地产的投资收益探讨又再次进入行业视线，既然投资收益率如此低，缘何开发商对于旅游地产依旧趋之若鹜？是什么促使开发商扎堆进入旅游地产？
“伪旅游地产”兴起凸显行业困局
每逢周末，博罗五矿哈市塔特门口保安总是处于忙碌地指挥游客停放车辆的状态，项目内部小镇的停车场已经无法满足游客进入的车辆停靠，带着孩子的妇女和形形**的男女穿过项目山谷桥梁，进入到湖畔山寨奥利地小镇的**，他们在这个小镇喝上一杯冷饮或者和随处可见拍婚纱的男女一样拍个照，20分钟后再也找不到停留的理由。
但上述情景在五矿相关负责人看来运营很不错，理由是“已累计接待游客几十万了”。就是这个只有一家便利店的仅2万平方米的山寨小镇已经在启动申请国家4A级景区，保安称未来肯定会收门票进入。
更让人意外的是，其一期544套房源已经售出337套，五矿自己也认为这是成功的，“内地很多地方**邀请我们去考察。”一位负责人曾说。
在行业看来五矿哈施塔特项目炒作尚算成功，而*大的败笔在于开发商凭空造了一座城，这是旅游地产的规划败笔，并没有考虑周边人群的喜好和消费需求，单纯迎合人的猎奇心理，这样的项目并非作为真正的旅游景点在运营，因此其既没有常住人口也没有持续性的人流量，只能是居住性景观楼盘，并不能称之为旅游地产。但很多开发商让旅游地产成为卖房子的噱头，喧宾夺主让地产行也一定程度上造成了旅游市场的困境。
在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是当前旅游地产规划的普遍困局，名义上的旅游地产并非真正的旅游地产，从规划开始就是以噱头来开发地产，很多开发商没有弄清楚一个问题是，旅游为地产**了核心竞争力，地产业为旅游提供了现金流，这种模式主要是形成了旅游带动市场反哺旅游的良性循环模式，而不是以旅游为名干地产。
旅游地产拿地容易**便利
以旅游地产的名义圈地已是行业的潜规则，地产**十年发展期过后，政策对于住宅行业的调控常态化后，开发商在城市中心生存受到压缩，开始谋求转型，于是风光秀美的旅游区域都摇身一变，成为开发商“趋之若鹜”投资转型的新“蓝海”。
与此同时，相对于城市中心区域的住宅地产，位于城市近郊或者远郊的适合开发旅游地产的区域都是土地成本相对低廉，而且这种地块一般不限购不限贷。开发商通过开发旅游地产规避风险几乎成**选择。
现实中旅游地产的地块很多不走招拍挂程序，都是象征性挂牌、协议优惠定向出让，而且按照行业规律，**在批地给开发商做旅游地产的同时，一般在公共配套建设空间外给了很多建筑指标用地余地，这就意味着开发商可以在旅游规划配套的基础上进行拓展，转型为住宅用地，为以后的发展留出空间，这也是开发商进入旅游地产的主要原因之一。
除获取土地成本低廉优惠外，还有部分开发商依靠旅游地产的名义**，旅游产业是国家大力扶持的服务性产业，拥有较多的扶持政策，宋丁称**会给予招商引资旅游地产项目政策、资金上的支持。坊间传闻惠州一家开发商以旅游地产的名义在内地省份**20亿元，然后又抽调资金到其他城市开发房地产项目。
搞“旅游地产”噱头的开发商将被市场逐渐淘汰
旅游地产“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”。通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等不确定因素影响。
国内主题公园和生态旅游资源的佼佼者华侨城和观澜湖都是花费重金打造了旅游配套，然后才是有效提升地产项目的溢价空间，观澜湖打造时间超过20年，所以很多开发商希望旅游地产*快*是不切实际的，目前就全国范围来看，旅游地产项目能够快速销售快速回笼资金的案例比较少见。
借助廉价的旅游用地开发的“旅游地产”项目，对于简单以依托自然旅游景点而开发的这类产品，由于景点多远离城市，凭借较低的土地取得成本而牟利的开发行为，随着土地利用政策的收紧将会逐渐淡出市场。金融街旅游事业部负责人覃江华说，国内众多旅游地产项目策划能力不足，同质化现象严重。预计未来十年内，旅游地产将会遭遇一场优胜劣汰的行业洗牌，一批缺乏创意与吸引力的项目将被惨烈淘汰。
旅游地产现有较成功的开发模式
A滨水驱动型旅游地产开发模式
概念：此种旅游地产项目多建在水资源优势突出的城郊区域，基础设施不完善，前期需大规模投入建设各种配套，整体开发时间较长，需调整和完善现存敏感的生态体系。
案例：碧桂园十里银滩
解析：这里拥有优质的滨海资源，历来以水质清澈、山峰错叠等山色海景著称，碧桂园十里银滩正坐落于此。依托区域内珍贵的白沙滩、礁石公园、红树公园等旅游资源以及穿越而过的省2号绿道，项目打造成为集商住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的海滨卫星城。
B主题公园驱动型旅游地产开发模式
概念：将主题公园开发与房地产结合，形成“主题公园+地产”的独特盈利模式。这是一种集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产。
案例：深圳华侨城
解析：华侨城以打造主题公园低价获得土地，以建造旅游高端房地产来弥补主题公园长期建设所需的现金流。“主题配套公园带旺地产，景观提升品位，地产反哺旅游”，这是华侨城打造“以旅游带地产”主题文化产业链王国的秘诀。
C克隆风情小镇旅游地产开发模式
概念：将某个具有浓郁民俗风情、鲜明地方特色、优美自然景观的建筑、村落或镇区原型复制到另一个地方，以此作为旅游引爆点聚集人气，带动项目商业综合发展，实现地产增值。
案例：五矿哈施塔特
解析：五矿哈施塔特号称是全国**个奥地利风格的旅游度假风情小镇。此后还发展成华南地区著名大型婚纱摄影基地，并正申请4A景区，别具风情的建筑使其成为一个旅游热点。然而，由于交通配套与商业配套建设远跟不上，项目围山而建的别墅区人烟稀少。投资60亿元两年内仅回收4亿元。
D5A级景区驱动型旅游地产开发模式
概念：以全国旅游景区的*高等级荣誉为卖点，以旅游资源丰富、市场开发潜力大、交通设施完善、进出方便、游览景区便利、环境优美、经营管理高效等为优势，吸引投资者投资的房地产开发模式。
案例：金融街巽寮湾
解析：拥有16公里原生态海岸线的金融街巽寮湾正在申请5A级景区，项目从单纯的旅游地产衍生出一条集滨海*大规模的五星级酒店群、南中国*大游艇泊位、珠三角*大的民俗商业街等。其首批地产产品于2008年开始发售，借助每年进入巽寮湾的游客量迅速增加，带售后返租模式的酒店式公寓是其体量*大的产品。
E温泉驱动型旅游地产开发模式
概念：以丰富的温泉养生资源为吸睛点，以得天独厚的自然条件、独具特色的人文景观因地打造，以享受自然山谷的生活乐趣以及养生养老吸引购房者。
案例：富力南昆山温泉养生谷
解析：位于龙门南昆山生态旅游区内，其所在的区域本身即是南昆山国家级森林公园。富力借助优越的温泉资源定位项目是集生态旅游、休闲娱乐、山居温泉度假、康体养生等多种功能于一体的综合养生度假项目。其带温泉泡池的别墅是销售*好的项目，首次开盘即销售6亿元。
F高尔夫驱动型旅游地产开发模式
概念：以高尔夫球场绝佳的自然环境为依托，以打造私人高尔夫度假胜地为目的，带给投资者享受以高尔夫球为核心的、全面的休闲体育运动和高级的娱乐生活体验。
案例：深圳观澜湖高尔夫
解析：1992年观澜湖集团选择深圳与东莞交界的近20平方公里荒山野岭，发展了拥有12个国际级球场的观澜湖高尔夫球会，以216洞的规模，被誉为世界**大高尔夫球会。深圳观澜湖每年到访的国内外宾客达到200万，并于2011年成功晋级国家5A级旅游景区。
采写：南都记者 蒋奇政 见习记者 陈博 实习生 刘丽萍
