如果库存去化周期是“松绑限购”隐形参考线已松绑31城平均超20个月,北上广深只有12-15个月

2014-08-09来源 : 互联网

“按照目前的销售速度,呼和浩特的库存商品房要10年才能卖完。”近期全国不少城市陆续放松住宅限购,南都记者统计发现,截至目前已经明确发文放松限购的17个城市,商品房库存的平均去化周期达到了25个月,而暗地里悄然放松限购执行的城市,平均去化周期也达到了20个月。值得注意的是,目前北上广深四大一线城市楼市去化周期均未超过15个月,尚未达到取消限购城市的“平均高度”。

呼和浩特卖掉存量房要10年

2014年6月25日,呼和浩特市成为这一轮限购放松潮中,**个官方明确宣布取消限购的城市。对于呼和浩特为何敢**个吃螃蟹,不少业内人士认为该城市的库存积压已经到了极限。统计显示,该市目前住宅可售库存高达12万套,而该市目前平均每月仅成交1000套左右,照此计算,该市楼市去库存周期差不多需要10年。更关键的是,该市*近5年**推出的住宅用地合计2120万平方米,未来潜在供应起码还有10万套以上。

南都记者统计了解到,截至发稿,全国已经有17个城市官方明确宣布放松或取消楼市限购政策。而在这17个城市当中,大多数城市的商品房库存都可谓“亚力山大”,平均去化周期都达到了25个月。

除了去化周期*长的呼和浩特之外,温州以45个月的去化周期名列第二,西安、无锡、杭州等几座近期宣布取消限购的城市,商品房去化周期也都超过了25个月。

值得注意的是,明确发文放松限购的城市中,也并非所有城市都存在库存压力。例如合肥市宣布该市从8月2日开始,购房人在本市范围内购买住房时,无需提供居民家庭住房信息查询证明。不过从数据来看,合肥是目前可售住宅约为5.3万套,按照目前的供需关系消化库存仅需6个 月左右,老城区更是只需两个月左右。有不少业内人士认为,合肥这种没有库存压力的城市取消限购都受到了监管层的允许,这也意味着除一线城市之外,其他所有城市基本都可以取消限购。

暗自放松限购城市平均去化周期达20个月

南都记者了解到,除了**已经明确发文取消限购的城市之外,还有不少城市通过户籍政策、暗中执行等方式变相放松限购措施。

例如在去化周期已经长达24个月的天津,从8月1日起外地人购房**需要提供完税证明和社**明。尽管天津并无明文公布取消限购,但天津津南区房管局工作人员已经确认此消息。

此外,如去化周期仅为9个月的厦门市,同样也传出了放松限购的消息。据了解,目前厦门岛外限购全部解除,购买不限套数,且外地户口可以不用再交社**明;岛内,外地户口可以买1套住宅,但也无须再交社**明。

记者统计14个已经暗地放松限购政策的城市发现,这些城市的库存压力同样*大,平均商品房去化周期已经达到了20个月,*高的绍兴达到了43个月,石家庄、徐州等城市区划周期也在25个月左右,在没有新增房源的情况下,按照目前的销售速度,要两年时间才能卖完现在积压可售的房子。

上半年全国商品房库存创历史新高

据了解,按照国家***的数据,今年上半年全国商品房销售面积同比下降6.0%;销售额同比下降6.7%。不过在一片下降的数据当中,**上升的便是商品房库存。截至6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,同比增长24.5%。

上海易居房地产研究院发布《6月份新建商品住宅库存报告》显示,截至6月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%,同比增长22.9%,库存再创历史新高。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,根据他们的研究来看,进入2014年之后35个样本城市的存销比就一路走高,1月份的时候平均去化周期还仅为12个月,到了6月底就已经涨到了18个月。“去化周期超过18个月,表明去化压力**大,这将压制房价,预期未来几个月多数城市房价将下跌。”

北上广深去化周期均已超一年

除了二三线城市库存“亚历山大”*着放松限购之外,暂时无法放松限购政策的北上广深四个一线城市,也同样感受到了来自库存的压力。

根据搜房网数据监控中心的统计数据,目前北京楼市库存约为8万套,而2014年1-6月北京新房总成交31753套,按这个数据计算,北京的库存去化周期大约在15个月。

而上海目前楼市库存约为7.5万套,根据该市2014年上半年共成交商品住宅34458套来看,去化周期在13个月左右。另外来自世联行的统计,深圳全市一手房可售面积约为328万平方米,可售套数约为3.4万套;若按近8周深圳全市新房周平均565套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为接近15个月。

在广州,根据阳光家缘网截至8月4日的统计,全市可售一手住宅套数为62012套,而在近三个月内(2014年5月7日至2014年8月4日),广州市成交一手住宅15642套。照此来计算,广州全市的库存区划周期为12个月。

记者了解到,克而瑞统计数据显示,在今年1月,广州楼市的去化周期还仅为8.9个月,不过随着不断有楼盘新货进入市场,而成交却逐步走低,全市去化周期便不断走高,达到了现在12个月的“高库存”标准。

而且随着目前市场持续遇冷,即便新增库存量**增加,不少城市的存量商品房去化周期仍会不断增加。例如广州市目前存量62012套一手住宅,刚刚过去的7月仅网签4287套,如果按照这样的销售速度,广州楼市的去化周期将拉长至14.5个月。根据阳光家缘网统计显示,如果算上可售、抵押、查封以及未纳入预售的新建商品房,广州的未售套数达到127560套,潜在的供应量依然非常*大。

对于一线城市取消限购的前景,中国指数研究院华南分院院长张化学分析称,一线城市目前库存增加主要是限贷及限购政策的影响,整体来说仍处于供不应求的状态。此外,北上广深这些一线城市具有导向性,因此这些**在做决策的时候需要顾虑的内容会更多,无论是政策的执行还是取消,都需要更多的智慧与更长的周期。

广州各区

越秀推货不积极,去化周期高达25个月南沙库存压力*大,荔湾白云降价走量见效

南都记者统计发现,尽管广州目前的商品房库存去化周期为12个月左右,在全国大部分城市当中仍属低位。不过在广州各个区域却出现严重分化,去货压力*大的越秀区和南沙区可售套数都可以卖近两年,而去货周期*短的荔湾区房子只够卖7个月,非常紧俏。

越秀去化周期*长并非库存大

根据阳光家缘网统计显示,目前广州全市11区当中,可售套数*高的是番禺区,已经领取预售证又尚未售出的一手住宅达到了12613套。不过近期番禺区如万科欧泊、雅居乐剑桥郡等大盘都采取了降价促销的策略,导致近一个季度该区成交套数达到3273套,同样为全市*高,综合算下来11.5个月的去化周期在全市排在中游。

不过让人出乎意料的是,一直被视为寸金寸土、买少见少的越秀区,去化周期却达到了25个月,排在全市**位。南都记者统计发现,目前越秀区的可售套数为1464套,几乎仅为番禺区的十分之一。但是该区域每个月的成交更少,近一个季度仅成交一手住宅175套。业内人士表示,越秀近期捷登都会大厦和东风广场五期的新增供应近千套货量,不过越秀区的去化周期过长并非库存过大,仅仅是因为近期区内开发商并未积极推盘,如果有开发商愿意随行就市将价格下调,该区去化周期就会快速下降。

南沙、花都库存压力大

在不少人眼中,广州目前11区中库存压力*大的应该是南沙区。统计显示,目前南沙区可售套数为8687套,按照近一季度的销售速度来看,至少要19个月才能卖完现在的存货。从现实情况来看,在庞大的库存压力下,南沙也是近期广州公认降价*明显的区域。

搜房网数据监控中心统计,在7月份广州降价幅度*大的楼盘当中,前三名均位于南沙区。紫茗花园、越秀·滨海珺城降幅高达25%,例如滨海珺城此前精装修价格为1.2万/平方米,如今毛坯起价7500元/平方米。

此外,排在全市库存去化周期第三的花都区,10227套的可售套数本就庞大,而且花都区也是上半年成交跌幅*大的区域,4257套的半年成交量同比去年上半年8728套的成交套数惨遭腰斩,导致去化周期拉长至16个月。花都区某开发商向记者透露,今年以来原本*沉寂的从化、黄埔都因为区划调整而成为热点,而花都区内保利置业、雅居乐等大牌开发商又处于基本无货的状态,导致整个板块不受市场关注。本地开发商由于不存在年报和资金压力,也没有降价促销的动力,也导致去化周期被拉长。

荔湾白云*紧俏,半年多就能卖完

相对于南沙、花都这些“亚历山大”的库存大区,荔湾、白云、增城这两个区域,去化周期基本控制在9个月以内,压力还不算太大。

不过值得注意的是,这些区域去化周期较短,并不代表该区域并不存在降价的现象。荔湾区可售住宅为1617套,数量较越秀区还要多,不过近期该区域优盘降价走量,如路劲隽泷湾推出一口价单位,毛坯售价*低1.27万元/平方米,均价为1.5万元/平方米,较此前1.7万元/平方米的网签均价有不小的跌幅,也换来不错的成交。近一个季度来,荔湾区成交一手住宅685套,按照这个速度,7个月就能把存量商品房消化殆尽。

此外拥有4788套可售套数的白云区,区内楼盘深业江悦湾、万科峯境都是市区楼盘中*早降价走量的一批。1607套的季度成交量也让白云区的库存去化周期降低到了9个月以内。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,南沙目前库存较大,加上自贸区利好落空,如未来政策没有起色,市场也必定没有起色,房价可能全面下跌20%。“广州不适合全面放开限购,但有必要考虑不同区域及不同产品的差异,比方说放开库存较大南沙住宅以及144平方米以上的大户型的限制,这类主向投资市场或高端改善的产品,既有去化需求也不影响刚需,政策没必要一刀切。”他表示。

专题采写/制表:南都记者林广

实习生江浩瀚

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高库存标准

按照业内的一般做法,通常以库存去化周期(库存量除以*近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况,不过对库存达到多少是“高库存”并没有统一的标准。今年两会期间住建部副部长齐骥曾提出,“高库存”的标准是“指一个城市的住房库存量超过合理区间,即高过1年到1年半的销售量”。也就是说,如果一个城市的去化期超过12个月,则可视为超过警戒线,进入“高库存”阶段。根据同策咨询研究部的研究,对于商品住宅市场,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力;当存销比接近8个月时,房价有上涨倾向;当存销比在8-15个月时,房价处于合理区间;当存销比接近15个月时,房价有下跌倾向;当存销比大于15个月时,房价面临下跌压力。

按照这些标准来看,目前已经明文取消限购或者暗自放松限购的城市中,大部分都已经达到了“高库存”的标准。

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