僵持逾半年的广州楼市 商品房买卖史上第三次低潮

2014-08-11来源 : 互联网

为十多年来商品房买卖史上第三次低潮,成交量创近十年新低当局指导价渐次开闸、限售限签松绑,一手房网签均价逆市上扬

十来公里开外,海珠区南洲路旁的罗马家园,也在7月29日针对其在售的*后一期组团龙禧推出了无来由退房政策———买家不对劲可在来岁5月31日前申请无来由退房。

疾走之后急停,到此刻为止,广州楼市尚未**惯有的动力。在上半年分期*付、扣头促销、买房赠礼等促销手段之后,开辟商们又使出了这“背城借一”的刺激招数。这是广州十来年商品房买卖汗青上第三次低潮,成交量跌出近10年新低。市郊楼价让步较着,市区内促销点到即止。

生意两边的僵持已跨越半年。当局2013年节制楼价使出的限价、限售、限签等楼市调控手段,在这半年内悄然退出广州市场。限购政策松动几度传说风闻四起,但*终官方明白亮相,限购政策尚未调整。

传统楼市买卖旺季“金九银十”就要到来。人们对此季候各有等候:有人在盼愿市场在这个季候复苏,有人但愿市场的疲态更加较着。

广州楼市下半年关将何去何从,没人有实足的把握。

成交量创十年新低

郊区降价较着,学位房价*坚挺

这是广州楼市沉沦的半年。

广州市发改委副主任陈浩钿7月24日向广州市企业家协会部门企业作经济形势阐发时说,本年上半年广州月均一手室第成交量不到44万平方米,为近十年来新低。

客岁3月,国度楼市调控新政“新国五条”**后,广州楼价起头新一轮敏捷增加。11月当地楼市调控政策“穗六条”**,二套房*付从*低6成进一步提高至7成、户籍限购政策再从严,广州楼市成交量俄然跌到谷底,楼价上涨也戛然而止。

本年2月下旬,杭州几家楼盘俄然降价数千元,人们对楼价会持续上涨的信念起头摆荡,广州当地楼市也陷入观望。3月楼市“小阳春”未呈现,3月底至4月底,市内多家楼盘推出零*付、一成*付、或者*付分期促销,*付可以在一周甚至*长半年时候内缴清,但仍未拉动市场。之后一手楼价*起头有所调整。5月中下旬,广州至少有20个楼盘价*起头让步———有的推出一口价单元,有的清尾货,有的改装修变毛坯“裸卖”,有的以收官之作的名义推出特惠。

一手楼价*的松动先是在市郊传导扩散,随后慢慢渗入中间城区。降价促销的楼盘在郊区分布*多,有的让价数千元。5月底,番禺万科欧泊推出新品,部门靠变电站和马路的楼价跌至1.5万元/平方米摆布,而其前一批产物*高报价跨越2万元。端午节时代,全国总价地王亚运城山海湾组团,推出70多套136至180平方米的三至四房,*低售价仅9800元/平方米,远低于其开盘时的1.4万至2万元/平方米,一度激发老业主不满,拦门阻止进入小区看现房。不到半个月后,番禺华南板块大盘雅居乐剑桥郡推出全新江景楼王单元起头促销,一次性付款可享*低1 .2万元/平方米的优惠价*,公积金或商贷采办,部门产物售价也在1.5万-1.8万元/平方米。而这段时候,中间六区的部门楼盘如金沙洲、白云区外围部门楼盘,价*也起头揭示友善的姿态。

但鼎力度的降价促销,跟着7月的到来,几乎绝迹。业内助士将这些促销看作是房地产企业(出格是上市公司)年中冲刺业绩使命的行为。

然而,即即是年中,处于市中间交通*为便当位置的楼盘和带优质学位的楼盘价*却几乎没有回还的余地。至本年6月底,广州市海珠、荔湾、越秀三区的15个省级学位楼盘,除了东方文德广场清大户型尾货,售价从客岁7月1日至本年1月带豪装5 .5万至5 .8万元/平方米,在6月变为毛坯4.5万元/平方米外,其余14个省级学位楼盘的价*均未转变。

以一手楼价位为风向标的二手房市场也呈现了步伐相似的松动节拍,市郊放盘价*降低相对较着,市中间降价不多。在3-6月的传统学位房成交旺季,春风东、文德路、华阳小学学位房价*绝大部门铁板一块。而珠江新城内的高档小区,二手房价不单没降,有的价*还有上涨。“只是升值的速度比以前减缓。”珠江新城西区的地产掮客阿强(假名)说。但多家中介称,二手房发卖受卖家心态影响很大,市区、市郊均呈现急于出手的卖家1成以上的降价,也有卖家先弃捐售房或改为出租,避开行情欠好的时候出售带来的损失。

部门楼盘开低价是噱头

很多降价楼房存在装修朝向等不同

比力再三,汪师长教师乘着番禺楼盘促销,买下一套三居室的房子。在外人看来,与该楼盘上一期*崇高高贵过20000元/平方米的售价比拟,今朝这个楼盘新一期产物的价*确实低了不少。可是否真的达到“5000元/平方米”的降幅,汪师长教师认为,“这很难说。”

汪师长教师所买的这个楼盘,本年5月发售的新一期单元产物,*低价*仅为13000-16000元/平方米,较客岁跨越20000元/平方米的*高价*确实有5000元摆布的均价降幅。但如斯高的优惠仅仅笼盖了两栋*接近变电站和马路的楼,其余几栋相对远离变电站的楼,价*都在17000-18000元/平方米摆布。此外,新售楼宇每栋只有2部电梯,以前的有3部。工具为主的朝向也不如上一期带南向的单元。*后,汪师长教师以17300元/平方米的价*,采办了远离变电站的一个单元。

5月下旬起头,跟着楼价的松动,楼盘促销“大降5000元/平方米”、“7折售房”之类的吆喝不停于耳,发卖代办署理推销时也往往以此为招揽。但多位业内助士透露,价**优惠的往往只有少少部门,或者是产物分歧。并非所有房子都在一刀切大降价。

同样是位于番禺的另一个楼盘,7月中旬进行购房送车勾当,*低售价仅1.2万元/平方米起。绝对价*比3月份的1.4万元/平方米大降了近2000元。统一开辟商在番禺的另一豪宅盘,售价亦比客岁略有下降———低层*低售价仅为2.3万元/平方米,比客岁低层报价2.8万元/平方米大减约5000元/平方米。开辟商工作人员坦承,因为本年市场欠好,旗下位于非中间区的几个楼盘简直售价比客岁降低,“今朝都是以底价卖房了”。但他透露,售价出格低的房源都只有少数几套,并不克不及代表整个楼盘现实价位。“其实,价*出格低的房源都只是噱头”。

而南沙一个以*低8、9字头价*发卖的楼盘。现实上此前开盘12000元/平方米的产物为精装修房,此刻的产物是毛坯。固然价*有转变,也并未达到被部门媒体报道的每平方米跨越4000元的降幅。

华夏地产项目部总司理黄韬称,据其公司对上半年广州一手楼价*的检测,他认为上半年广州郊区一手楼降价幅在10%-15%之间。中间六区价*降幅在3%-5%之间,整个广州十区均价降幅大约在5%-8%.简直有个体单元降价促销的力度比力大,像市郊有的楼盘推出的部门促销能达到20%-30%,但这并不是市场上遍及的环境。

一位不肯透露姓名的市区楼盘发卖主管暗示,绝对价*的转变其实也难以完全申明楼价的涨跌。因为每个楼盘的位置、装修程度,具体每套房子的楼层/朝向分歧,绝对价*无法比力。“好比说开辟商统一楼盘分批推出的房子,价*每平方米比之前廉价了1000块,但靠小区花圃酿成了靠马路的,或者是中高楼层酿成了低楼层,南向酿成了北向。你说这个价*是涨了仍是跌了呢?”某品牌房企相关人士也称,在市场欠好的环境下,其实这也是今朝市场上会利用的营销策略之一。

当局“指导价”有名无实

预售证不再受制,双合同几近绝迹

面临2013年房价凶猛上涨的势头,广州市河山房管部分客岁在限购的根本上,加码利用限价、限签政策,完成昔时楼市调控使命。本年上半年广州楼市不景气的布景下,政策悄然变更———限价已有名无实,对高捧住宅限制签约的做法也已默默退出市场。

客岁4月,广州市起头实施“商品室第预(销)售网上价*申报政策”。开辟商卖楼前必需先登录指定网站申报预(销)售价*,价*经由过程审核才能获得预售证。未经由过程则需按系统提醒调低。当局拟定的“指导价”每平方米低于市场价数千甚至上万元,于是开辟商另辟门路应对———将房价拆分为名义售价和装修款两部门,售一套房签定两份合同。名义售价用来申报,知足当局要求;装修款部门保障自身利润。

如许的政策被视作广州楼市调控起头采用周全限价手段,被批行政手段干涉干与市场,购房者却要为此埋单———拆分出的装修款无法贷款,一手房*付变相提高。

春节前后这一政策起头松动。多家开辟商透露,过年前当局部分就已透出要提高“指导价”的口风。春节后调整如期而至,各区域指导价先后有所提高,调整幅度也分歧。越秀区某五羊新城及春风西板块,客岁当局的指导价是33559元/平方米,本年年后房管部分许可在客岁根本上有8%的涨幅。番禺华南板块一楼盘称,本年2月后当局给出的指导价每平方米比客岁提高了5000元。

渐次提高指导价的同时,本年4月广州市河山房管部分还起头要求,开辟商在为楼盘拿预售证前须先签承诺书包管不搞“双合同”。之后,“指导价”更是起头有了讨价还价的余地。一些开辟商感受指导价过低难以单合同操作,向当局申请往往能提高指导价。越秀区一楼盘在年后便经由过程和当局部分沟通,提高了19%的指导价。而5月后他们更是发现,申报价*时,已经完全感触感染不到“指导价”的限制了。

南都记者寻访近月开盘的47个楼盘中,仅仅2家要求签定双合同。且售楼人员均称为公司自身政策,并非限价所致。多家开辟商称。“申报今朝也就是走个过场罢了。”

高端盘限售、限签悄然而止

一手网签均价逆风飞扬

限价被冲破的同时,广州高端楼盘获取预售证和签约的限制也在慢慢淡化。

客岁楼价上涨时,即便已经知足当局限价要求,中间区楼盘和高端楼盘预售证仍是难以顺遂获取。而这些楼盘售出后进行网签时,还经常碰到“网签页面”无法打开的现象,“若是充公到当局的暗里通知就没法签。”

广州市河山房管局对限售限签的诠释是,节制高价商品房上市的规模和买卖节拍。因为高端楼盘成交量大会拉动市场均价,误导市场预期。“让老苍生误觉得楼价涨得厉害。”

这一政策的转变,越秀区一楼盘感触感染较着。在客岁4月至12月间,广州各区的中高端楼盘一次发放预售套数一般只有50套摆布,部门高价盘仅二三十套。但在本年4月,该楼盘在申请预售证时,“房管局人员说若是要在五一前拿证就只发放20%至50%的预售证,若是愿意比及五一今后,就可以一次性拿到全数预售证”。后来该盘申请延后,公然在5月上旬就顺遂拿到预售证。

高价盘被限制网签的环境,几个月前起头也逐渐放松。均价约4万元/平方米的新鸿基峻林位于河汉区,此前一向沿袭着每月月底三天可网签6套的节拍,不外自从3月份起头,该盘就呈现了每日均可网签的现象,单月网签就达到了50套,相当于此前半年的网签量。

河汉区一售价在4万元/平方米的高端楼盘相关负责人称,客岁一周只能获得一两个网签名额。本年年后,许可网签的数目增添了,有时一天可以签6套,后来则根基上感受不到有限制了,之前积压的成交很快就网签完了。

限价、限售、限签的调控政策曾被批“行政手段干涉干与市场”,业内视其意图为“点缀楼市数据”。广州客岁楼价一路飙升,但当局发布的一手室第楼网签均价却从客岁4月起头下降至客岁初、前年末的程度。而本年,在这些政策铺开之后,在广州楼市暗澹、价*走低的布景下,广州市河山房管局发布的近几个月一手室第楼网签均价,却又逆风飞扬起来。

限购尚未松绑,贷款额度难测

下半年楼市走向不明

按照华夏集团研究中间监测,截至8月8日,在全国46个楼市限购城市中,已有36个作出分歧水平调整。有7个城市官方明白打消,9个局部打消,别的有12个执行放松或执行层面打消。仅剩11个城市暂无政策调整。

广州楼市限签、限价政策慢慢铺开后,限购政策有无松动转变?网传广州南沙将对澳港人士松绑限购政策的动静今朝至少两次,均已被广州河山房管部分否定。到今朝为止,广州市尚无放松限购的姿态。

而广州公积金月度“限额办理”的新政策也起头对楼市发生影响。年末前广州每月公积金贷款额度仅为10亿元,规模锐减会导致部门银行或将呈现无公积金额度可贷的场合排场。今朝已有楼盘划定,8月后一律不接管公积金贷款,以免公积金贷款列队造成回款迟延。

对于下半年广州楼市的走向,华夏地产项目部总司理黄韬比力乐观。因为近月来楼盘的促销结果较着,扣头较较着的楼盘成交量一会儿就上去了。他认为,广州楼价的下行可能会止于8月。因为刚需卖家的需求已经压制了半年,而“金九银十”又刚好是传统意义上的楼市发卖旺季。9月广州楼市可能会起头回暖,今朝已经成为业内很多人的期许。

广州市同创卓越房地产投资参谋有限公司总司理赵卓文却不这么认为。在他眼里,近期局部地域的楼市成交量的上升,并不是楼市回暖的旌旗灯号。更多的是,开辟商楼盘降价促销,以价换量的成果。对于国内城市接连松动“限购”的行动,他并不将其看作是楼市的利好动静。“办理层对处所当局打消限购默许了,足以证实当前的房地产市场确实已经到了增加乏力的时辰。”

合富辉煌*席阐发师黎文江则主张,广州市场需求仍在,但冲刺年中业绩的降价潮曩昔后,开辟商和购房者都在观望下半年。他判定,下半年贸易银行贷款额度的松紧将成为市场走向主导身分。

广州楼市下半年事实何去何从,此刻没人有必定的谜底。

一手房网签价

为何逆市上扬

限价、限售、限签的调控政策曾被批“行政手段干涉干与市场”,业内视其意图为“点缀楼市数据”。广州客岁楼价一路飙升,但当局发布的一手室第楼网签均价却从客岁4月起头下降至客岁初、前年末的程度。而本年,在这些政策铺开之后,在广州楼市暗澹、价*走低的布景下,广州市河山房管局发布的近几个月一手室第楼网签均价,却又逆风飞扬起来。

市区学位房

为何还在涨

在3-6月的传统学位房成交旺季,春风东、文德路、华阳小学学位房价*绝大部门铁板一块。而珠江新城内的高档小区,二手房价不单没降,有的价*还有上涨。“只是升值的速度比以前减缓。”珠江新城西区的地产掮客阿强(假名)说。但多家中介称,二手房发卖受卖家心态影响很大,市区、市郊均呈现急于出手的卖家1成以上的降价,也有卖家先弃捐售房或改为出租,避开行情欠好的时候出售带来的损失。

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