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2013年10月18日，古镇灯王广场举行开工仪式。古镇星光联盟大型灯饰广场现处于装修阶段，计划今年10月开门营业。
●租金或在38-58元/平方米之间，为周边不少卖场的数分之一，甚至十分之一
●业内称将改变古镇灯饰卖场多年来一家*大格局
星光联盟的成立，旨在控制更多的卖场，欲抬高租金价格。在当前行业不景气的情况下，将会给灯企带来更大的经营压力。
———古镇某商会***陈先生
8月1日，利和集团举办一场声势浩大的客户答谢晚宴，向古镇的灯饰企业主与利和广场世界灯博中心的准业主分享了项目进度及*新设计规划。目前，投资总额约为70亿元的世界灯博中心工程已完成四层楼工作面，计划于今年11月全面封顶，2015年下半年具备可交付商户进驻装修条件。
古镇利和广场地处古镇城轨站侧，是古镇灯饰业转型升级综合配套区核心区域，其中世界灯博中心规划面积为80万平方米，为古镇现有单体面积*大的灯饰专业市场。业内人士称，当前古镇的灯饰卖场主要集中在星光联盟集团旗下，世界灯博中心的建设与落成，有望打破星光联盟集团多年来一家*大格局。
1个集团控制古镇三分之一卖场
罗先生自1992年从浙江到古镇经营灯饰企业，如今已有22个年头，成为古镇小有名气的人物。然而，作为古镇灯饰产业发展的见证人和参与者，他日前对南都记者大吐苦水，“10年间卖场的租金持续增长，此前租金成本约占到企业经营成本的15%，如今已经升至30%。”他认为造成租金持续上涨的原因，除了经济发展的因素之外，更重要的在于古镇灯饰卖场“一家*大”。罗先生所指的，实际上是中山市华艺灯饰照明股份有限公司、中山市开元灯饰有限公司两大古镇灯饰卖场*头，它们开发并运营着古镇国贸酒店、灯都时代广场、太古灯饰广场等十个公司卖场。
中山市半导体照明行业协会专职副***涂巧玲介绍，古镇灯饰卖场主要分为三大块，一部分为早期开发的临街卖场，另一部分是中小企业集团开发的卖场，还有就是华艺集团与开元集团两家集团开发并运营的卖场。在古镇灯饰卖场从临街商铺到卖场经济转型过程中，上述三种类型卖场呈现“三足鼎立”态势。
临街卖场主要由古镇原居民开发，多年来形成了一条“潜规则”，即对商铺、卖场实行“只租不售”，产权无法流通，租金价格由业主控制。得益于过去灯饰产业蓬勃发展，店铺和卖场租金连年水涨船高，作为更多从外地到古镇的“淘金者”，对高企的卖场租金感到无能为力。
尽管华艺集团与开元集团只占到古镇灯饰卖场1/3的份额，但两家集团对于卖场价格的控制无可撼动。6月16日，华艺集团与开元集团联合成立星光联盟集团，新的集团通过业内的“抱团”进行资源整合，直接控制与运营古镇的***卖场，总面积接近90万平方米，其中有6个已经开发，还有4个正在建设中。8月8日上午，星光联盟集团旗下的光立方LED城招商中心正式启动。这是星光联盟集团自今年6月18日正式成立以来的第二个项目。按照星光联盟集团董事长区庚权的说法，该集团将打造古镇灯饰卖场航母，覆盖超150万平方米的展览面积，囊括逾3000家商户。
古镇某商会***陈先生则指出，星光联盟的成立，旨在控制更多的卖场，欲抬高租金价格。在当前行业不景气的情况下，将会给灯企带来更大的经营压力。
租金过高“逼”企业外迁
今年5月，星光联盟旗下的时代灯饰广场的租金价格再次上调约50元/平方米，逼近500元/平方米，成为古镇租金*高的卖场。商户肖先生称，这种产权与经营分离的模式大大增加了灯饰生产的成本。他提到，对于灯饰商铺的投入成本均有基本共识，因为涉及到很多灯光效果以及灯饰种类的布置，初期的装修费用非常高，一般300平方米的商铺装修费高达100万元。这就造成了更多的企业除非迫不得已，一般不会更换商铺。
同在古镇经营灯饰近20年的张先生告诉记者，目前古镇的卖场租金价格在150-500元/平方米，且还在以10%-15%的幅度增长。在5年前，古镇灯饰企业的门市租金支出约占年产值的15%，然而*近几年逐年上升，今年以来，租金支出占到年产值的25%。也就是说如果企业的年产值是1000万，那么就得支付250万元/年的租金。
在租金连年上涨的压力下，与中山一河之隔的江门，以及江西武宁、内蒙古、浙江温州等全国各地均对古镇灯企抛出橄榄枝，其中武宁的招商动作尤为显著。相较于中山高企的门市租金，其他城市打出仅为古镇地价1/5甚至1/8的价格出让，也就是说企业若是投资，可直接获得产权，免受租金上涨之苦。
在古镇江海桥的另一岸，一个**体量级别的主题商业体光博汇在去年拔地而起。据公开资料介绍，光博汇规划374亩、建设用地面积15万多平方米、建筑面积100万平方米，计划入驻企业近4000家。其中商品交易中心与会展博览中心建筑面积65万平方米，办公、物流配送中心、会议展览中心、研发中心建筑面积20万平方米。光博汇旨在打造规模*大的专业照明灯饰展贸中心，虽然其负责人郭修一再表示不会从古镇“挖”客户，但在光博汇招商初期，已有大量的古镇灯企意向进驻，这意味着有部分灯企将从古镇分流。
来自外省的招商城市中，江西武宁县的吸引力尤为明显。该县的官网上显示，今年1-7月份正式签约项目166个，签约资金108.9亿元。中山文联灯饰、情浓灯饰、维丽特灯饰、澳芭特灯饰和八霖照明等企业已经签订了投资合同。有业内人士透露，古镇有近百个灯企明确表达了投资武宁的意向。澳芭特灯饰总经理、中山市浙江商会常务副会长张树华表示，古镇的灯饰产业环境确实具有不可比拟的优势，然而租金价格上涨一再压缩企业的利益空间。张树华称，武宁灯饰城尚在起步阶段，由于产业基础以及相关配套的不完善，企业到武宁投资，至少要做好3年以内只有投入而无产出的准备，但是企业投资的是未来。
80万平方米产权式卖场将投入
2012年5月，中山市国土局网站上挂出位于古镇轻轨站附近的一块捆绑面积超过200亩的土地出让信息，中山利和集团毫无悬念地以底价将其收入囊中。
今年4月28日，在东区利和广场开业二周年之际，利和集团新项目古镇利和广场销售中心正式对外开放，该项目为建筑面积160万平方米综合体，分别由世界灯博中心、**贸易中心、幸福华庭三个板块构成，其中有80万平方米为世界灯博中心。区别于古镇现运营卖场以及即将面世的卖场，世界灯博中心以古镇**具有产权的卖场吸引了众商家的关注。拥有产权的卖场给众多的灯饰企业经营者带来曙光，他们希望体量为80万平方米的*量卖场推出能够调节市场的卖场租金价格，更希望自己能够购买商铺，以后免受开发商坐地涨租之苦。
更具吸引力的是，依据公开的信息，世界灯博中心的出售价格在8000-12000元/平方米，租金价格在38-58元/平方米，无论是出售价格还是租金价格，均远远低于古镇卖场的均价。尤其是租金，与世界灯博中心相近规模、级别的卖场，租金价格至少300元/平方米。
浙江商会有数百会员在古镇经营灯饰企业，该商会此前曾意向“团购”世界灯博中心商铺，不过，利和集团并未同意这一方案。有内部知情人士透露，此前星光联盟负责人曾向利和集团表达一次性高价收购世界灯博中心80万平方米卖场，但这一整体打包的购买方案同样遭到拒绝。
上述两个事件表明，世界灯博中心并不以完成出租或出售为目的，而是在运营方面有更多的想法。利和集团总经理罗素奇公开表示，古镇利和广场与以往利和集团打造的项目有所不同，古镇项目肩负古镇灯饰产业发展、强化灯都产业核心地位的使命，不是单纯的商务型项目，是国内创新性的产业展贸加超级城市综合体。罗素奇表示，项目的配套和定位将是领先20年，追求50年不落后，将有无可比拟的硬件设施和一站式的产业配套服务，高标准地打造世界灯都综合服务示范基地，将推动灯都产业升级和现代服务业升级，是古镇走向世界舞台的城市新地标。
而利和集团作为一个民营企业，依据何种标准对卖场的售价以及租金价格进行定价？南都记者就此采访利和集团，但多位相关人士均表示问题比较敏感不方便作答。
有业内人士对南都记者表示，世界灯博中心的落成撼动了华艺集团与开元集团原有的地位，因此才在今年6月16日联合多个卖场成立星光联盟集团，通过“抱团”方式对阵世界灯博中心的面市。据悉，于8月8日启动的光立方LED城招商中心，租金价格确定在150元/平方米左右。在10月15日前完成装修以及入驻，配合整个中心10月18日开业，将获得半年的免租。
揭秘
世界灯博中心“由来史”
世界灯博中心由中山市利和实业集团有限公司开发，在2016年将正式开门营业。某商会***陈先生细心地发现，虽然利和集团为民企，在中山耕耘多年，但其在古镇开发的世界灯博中心这一项目上，展现了明显的“优势”。
地块竞拍要求严苛
2012年5月，国土局挂出土地出让信息，其中明确规定，“该用地范围内建设标志性建筑物———灯王，具有灯的内涵、灯的文化和灯的艺术，灯王高度不少于300米”，“用地须配套一灯饰博物馆，建筑面积不少于10000平方米”，成交后，“竞得人须于签订《出让合同》的同时，与古镇镇人民政府签订《开发建设监管合同》”。
对于竞拍人，政府公开的信息显示，该地块的竞买资格为，必须具有房地产投资或开发资质(资格)的公司或企业，注册资本不少于10亿元，且不接受联合竞买。而南都记者查阅中山市红盾网获悉，利和集团的注册资本恰恰为10.1亿元。
竞拍之前，天睿地产市场研究部总监陈彬艺公开发表言论称，“古镇灯王地块对土地开发建设有一定的条框要求，古镇灯王地块更像政府和企业为了走正规流程而挂出的地块，预计流拍可能性甚低。”果然，2012年6月19日，由于只有一家竞买者，该地块直接底价成交。地块获得者为中山市利和实业集团。
拍卖价格“几乎是十年前的地价”
经过30多年的发展，古镇的土地存量已然不多。而在中山市国土局官方网站上，自2004年以来，除了一些村民联合竞拍的微小的住宅用地出让外，古镇鲜有商住用地出让。
拍卖地块分A、B两块，其中A地块为商业住宅用地，容积率上限为6；B地块为商业用地，容积率上限为7.5。即便均按6的容积率计算，楼面地价也仅为282元/平方米。因为两块地是捆绑出让，只有一个总地价。也就是说，该地块的楼面地价要比282元/平方米还便宜。陈彬艺称，“价格便宜得不得了，这个地价五六年前都没有了，几乎是十年前的地价。”
对比周边的地价，利和集团拍得的地块价格也明显偏低，就在2012年5月25日，古镇镇东兴东路一块约209亩的商业用地成交，成交价约5.18亿元，折合楼面地价约1063元/平方米。更早之前的2010年11月初，古镇新兴大道旁一块约4.7万平方米商住用地20年的出租权，吸引了众多投资者的关注，经过236轮激烈角逐，拍出了近19亿元的天价，成交价比起拍价高出10多倍，折合每平方米年租金2021元。
“政府对此地块的底价出让，剑指打造更高级别、更大体量的灯饰交易平台”，某商会***解读为，古镇利和广场为政府主导项目，目的在于打破当前古镇灯饰卖场垄断格局，通过增加卖场供应量达到价格调控目的，留住灯企，调控产业。然而，古镇镇政府党委委员何胜强称，“不是主导，而是支持。市场是开放的、自由的，对于有利于产业发展的项目，政府都会予以支持。”
探讨
卖场“井喷”有何影响？
*近几年间，灯饰卖场在古镇如雨后春笋。依据中山本土媒体报道，目前古镇在运营的灯饰卖场约有250万平方米，未来三年还将有接近300万平方米的卖场面市。在这个卖场“井喷”时期，对整个灯饰产业将带来怎样的影响？南都记者采访行业人士以及相关的政府部门，多位受访人士表示，卖场的竞争有利于从整体提升卖场的规模、格局，从而提升灯饰产业的转型升级。
解决卖场功能单一问题
古镇镇内专业灯饰卖场已达十多个，加上周边地区如江门、小榄等地的竞争，这些正在建设以及筹备中的卖场，竞争力和影响何在？
中山市半导体照明协会***涂巧玲表示，纵观新近招商的为民广场、光立方、星光联盟以及世界灯博中心等项目，不难看出，一个项目比一个项目体量大，规格也呈现明显的提升，卖场的综合性质也更为明显，这无疑将解决当前古镇灯饰卖场功能单一的问题。
据悉，近年来，古镇土地被镇政府、各村严格管控，毋庸置疑，土地大多供灯饰产业链使用，灯饰产业发达了，但商业综合体的土地供给十分稀缺。长期以来，古镇综合型商业不繁荣，商住配套不匹配，消费水平高，因此形成了“在古镇工作，在小榄、江门消费和购房”的现象。
这一问题即将得到缓解，去年底古镇大信新都汇城市综合体项目正式奠基，今年6月，古镇利和广场正式开工，这两大城市综合体的兴建将大大改善古镇的生活配套，辐射和承接古镇、江门、小榄等区域客户的消费需求，为解决老城区交通、生活消费拥堵提供物质基础，改善古镇及周边市民消费和服务水平，彻底解决服务水平滞后于生产发展水平的现状。随着灯王广场随后启幕，加上古镇国贸酒店板块，古镇将形成四大综合性商圈，形成真正的黄金商圈。
将有效调整租金价格
此前，有媒体针对密集面市的卖场提出质疑，会不会导致卖场过剩？南都记者近日走访古镇银泉酒店、时代、鹰皇等多个卖场以及中兴大道沿线，发现不少卖场打出“招租”的公告。这是否卖场过剩迹象？
前述灯企经营人士罗先生表示，古镇的卖场不是过剩，而是不够。正是因为上档次的卖场数量太少，才导致开发商可以坐地起价，越喊越高。
与罗先生的武断相比，古镇镇党委委员何胜强对此判断显得更为理性。他对南都记者表示，过剩不过剩，得由市场说了算。当前的卖场租金价格也是在市场的调控下形成，而新的卖场也是市场资金的自由选择行为。
他认为，按照*基本的市场经济原理，市场价格将在供求关系中调整并得到平衡。增加供应量，将有效调整当前卖场租金价格更趋向于租户的心理价位。
02-03版统筹：南都记者王文杰
采写：南都记者李洁琼实习生肖南屏摄影：南都记者吴进
