洋房不送个飘窗都不好意思见人的时代要过去了!

2014-08-15来源 : 互联网

现在的洋房,没个大飘窗都不好意思见人,单阳台的户型也不多见了,稍微狠一些的,阳台或入户花园改个书房多出一房,用到**的更有89平方米做四房、结构连板直接变出一房等。

实用而大面积的面积赠送,一直是吸引购房者的有力卖点,在中山这个竞争激烈的市场上,更是被各家开发商用到**,恍如各种“淘宝**”。

但是,随着住房城乡***新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,针对飘窗和阳台等方面的面积计算规则改动,或将让此类产品消失于市场。

开发商:容积率使用必须更“精打细算”

编号为GB/T50353-2013的新版《建筑工程建筑面积计算规范》从今年7月1日起正式实施,原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005也同时废止。新版《规范》中有大量的技术术语,总结其中与市民购房联系*紧密的,*先是针对阳台的变化。新版《规范》中规定:“在主体结构内的阳台,应按其结构**水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”这意味着过去一律按照一半面积计算的阳台,现在要分凹凸阳台,凹阳台要算全面积,一些项目把房间的一部分做成内凹的“假阳台”来送面积的行为行不通了。另一个变化是过去不计面积的凸飘窗,现在大多数情况下也要计算一半面积。

“*直接的影响是,以后会很难见到所谓的‘赠送’产品出现了。”中山中原市场拓展总监植建军说,开发商过去之所以愿意做“赠送户型”,主要是“偷面积”不用计费用,不计容积率,还可以增加建筑面积,在销售环节则通过赠送面积让客户觉得*了,销售会比较容易,但新规把这几方面全都卡死了。

“对于消费者来说,按照新版《规范》设计的房屋,使用舒适度肯定会降低。”合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟说,目前送面积送得巧妙的户型,实用率能达到120%,新《规范》实施后恐怕很难达到这个水平了。

但她认为,这从另一方面来说也是好事,**没有免费的午餐,为了赠送面积所做的设计及随后的装修改动可能影响到房屋安全性,房屋拆迁、抵押时赠送面积也不会体现,买房后装修成本、装修时间也会增加。而且为了增加面积而改变设计、装修后,房屋的采光性、通风性和适用性都可能受影响。“有些户型送的三棱八角,没法使用,购房者反而花冤枉*,所以看送面积的问题还是要理性一些。”

植建军也认为,即使在目前市场,对于刚性住宅的客户而言,实用的户型有时比赠送多的户型更好,前者更便于后期的装修和使用。

新版《规范》启用后,如果还按照目前主流户型进行设计,建筑面积无疑将增加不少,比如底层的架空层也要计算入建筑面积,对开发商而言,这意味着宝贵的容积率指标进一步被占用。科尔玛地产营销总监冯瑞卿认为,接下来开发商在容积率的使用上,估计会更加头疼,要“牺牲”的容积率会更多,导致开发建筑成本增加。“所以站在开发商角度而言,未来户型开发中阳台的处理更加重要,如果规划设计以及户型设计处理不好,就会产生容积率增加、建筑面价增加,也即是成本增加的问题。”

市场竞争会更加公平

新规实施之后的市场会是怎样?业界多数还是抱乐观态度,认为会促进市场走向规范。冯瑞卿表示,相对目前全国版本《规范》来说,中山两三年前就已经**了一些比较前置的规范要求,其中也有对赠送面积的限制。相对周边城市如江门、珠海等城市,已经有了较为严格的规定。比如中山市城乡规划局在2010年2月11日以文件《关于规范阳台建筑面积计入建设项目用地容积率的通知》的形式规定了阳台进深不能超过1.8米、入户花园面积不能多于8平方米。中山这两三年报建的项目,在赠送面积上已经受到一定的约束。

汉森伯盛**设计集团董事长、总建筑师盛宇宏认为,新政策把之前市场上一些比较模糊的部分做了比较详细的规定,原来市场上比较流行的偷面积就减少了,未来大家做设计和搞开发会处在一个相对比较平等的平台,不会出现相邻两个楼盘,一个胆子大一点,获益就多,另一个楼盘遵纪守法,没有打擦边球,就在竞争上吃了亏。

“新版《规范》对开发商的设计水平提出了更高的要求,要让产品更好、利用率更高。从长远来说,对开发商和市场都是好的,让大家练好内功往上走,有利于市场公平竞争,而不是拼政策**、过审能力。”谢仲娟说。

植建军则认为,新规初期的产品可能会更加单一化和规范化,因为可变的空间小了,这也意味未来的市场在产品的竞争上会变小,可能在其他方面的竞争要加强,如物管水平、小区文化建设等。

但也有业内人士认为,想规范市场,仅靠一次政策修改还远远不够。新城市规划建筑设计公司副院长王斌认为,想规范“偷面积”行为,关键还是看**的管理,否则开发商要规避,方法有很多。比如目前小复式限高,开发商就可以在二层做个空架子,验收完再加个楼板。“要把偷面积****,不光是规划部门,还要城建部门、监管部门等一系列单位形成系统监管,才可能做到。”

已有项目借新规宣传

南都记者了解到,目前我市各开发商还在消化新版《规范》过程中,中山市相关政策的讨论稿也刚刚发至开发商,按照新版《规范》设计的产品面市尚待时日,有业内人士预测*批产品可能在明年中上市。有业内人士笑言,眼下市场低迷,大家还在消化此前剩余的货量,远未到大规模推新货阶段。

但“大面积赠送产品将要消失于市场”这个营销点,可不会被中山开发商们错过。上周末记者踩盘时,已有多个楼盘销售人员告诉记者“抓住政策的尾巴”、“将来这么好的户型不会再有了哦”。像雅居乐剑桥郡就打出了“一人一空间”的宣传语,优格**、越秀可逸豪苑等项目销售人员也都强调面积赠送的优势。

“中山原来家家都有送面积,所以不会太当作重点优势宣传,属于加分值比较低的项目。但新政出来后,大面积赠送比较稀缺,优势就比较明显了,产品价值会更明显的体现出来。”佳诚集团营销总监史彩锦说。

采写:南都记者韩晶元

“末班车”产品

刚需中小户型:

送面积*重实用

对于刚需中小户型来说,赠送面积是让他们“一步到位”、直接住上“大面积”单位的重要途径,看着是八九十、一百平方米出头的户型,改改就变成了三房四房甚至六房,对生活指数的提高还是很大的。但赠送的面积*好利于使用、*完美就是开发商直接做好不用购房者再动手,不然改造成本对于刚需购房者也是不小的压力。

优格**89平方米三代同堂

地址:西区彩虹片区翠景北路28号

建筑面积:89平方米

赠送面积:约20平方米

赠送比率:近20%

售价及优惠:认筹期价格未定,认筹优惠2千抵2万元

点评及改造建议:优格**一期面世时,89平方米“3+1”的小户型就让市场“喔”了一把。近日启动认筹的2期产品中,再现该户型身影。进门的入户花园旁就有一块近7平方米的结构连板,做个工作室、琴房或书房是绰绰有余,主卧的洗手间也是由“阳台+结构连板”的赠送面积来实现,厨房外还有结构连板可以和主阳台打通形成6米宽超大阳台,还有一点要注意的是三个房间都有飘窗,都是可以打掉的,每个房间又能多出60厘米的宽度,对于小户型来说是不小的空间。这样一通更改后,89平方米住三代同堂,还能有个私人小书房呢!

幸福里8号107平方米做6房

地址:南头镇东福南路168号

建筑面积:107平方米

赠送面积:44平方米

赠送比率:29%

售价及优惠:认筹中,售价待定。

点评及改造建议:89平方米做4房夸张吗?更夸张的是107平方米做6房!改造完还有双套间和双阳台!*近启动认筹的南头镇幸福里8号,2栋01单元奇数层的户型图,望上去满眼尽是带颜色的赠送部分,约8米*2米的空中花园、近30%的赠送率在刚需洋房里确实罕见。*先,入户花园和客厅之间的墙可以打掉,做成客厅和餐厅的横厅,原有餐厅部分则向外推,和阳台一起做成一间房;北向阳台可以做成一件工作室和书房,南向近3米见方的空中花园与相邻的主卫打通,直接做成一个大套间,主卧则与旁边的空中花园打通做成另一个套间,*后,剩下的空中花园还可以做成书房,六个房间轻松愉快。当然一般家庭用不了那么多房间,那么剩下的空间肯定会更开阔舒服。

泓基悦苑2.3平方米全赠送

地址:沙溪镇龙阳路30号

建筑面积:108平方米

赠送面积:26平方米

赠送比率:19.4%

售价及优惠:均价4800元/平方米,8周年专享单位4088元/平方米

点评及改造建议:泓基悦苑106至108平方米的户型,其客厅初始宽度只有3.4米,但先别急着嗤之以鼻,开发商给你预留好了一套“阳台+结构连板”的扩展空间,向外打通后,客厅和南向阳台宽度豁然变成4.85米宽的超大空间。入户花园也同样可以与餐厅打通,为进出厨房让出方便通道。除了每个房间连同卫生间都有的飘窗,部分该户型还在北向有2.3平方米的全赠送空间,用作书房和工作室再合适不过。

改善大户型:

增加舒适性

和额外独立空间

改善型大户型产品本身有较大面积可供设计师发挥,但免费的总是好的,所以大户型的赠送面积一般用在飘窗、大阳台等增加居住舒适性的地方,多数情况下也不需要业主再做改动。如果是额外增加功能性空间,往往也是不需改动就独立成房,便于使用。

雅居乐剑桥郡结构连板26-30平方米

地址:西区博爱一路与翠景道交会处

建筑面积:146平方米

赠送面积:近40平方米

赠送比率:21%

售价及优惠:6500元-6800元/平方米

点评及改造建议:雅居乐剑桥郡*大的面积赠送部分是在结构连板,*近主推的3栋146平方米户型,结构连板就有26-30平方米,个人创意的发挥也集中在此,你可以前半截养花养鱼,后半截封起来做个麻将房,也可以全部封起来做成“书房+工作室”的套间。该户型其他的赠送空间则大多挥洒在飘窗上,除了两个卧室都是270度转角飘窗,三个卫生间也是每个都带飘窗,也够奢侈的了,当然洗手间里一堆杂七杂八的东西,有个飘窗置物是舒服很多地。

无敌小公寓:

立体发展,空间翻倍

公寓总面积比较小、外部可发挥的工作面小,但对空间的渴求却更为强烈,自然而然形成了纵向发展、向立体化要空间的设计理念。敏捷温泉海岸公寓、东区上品花园公寓都是这方面的代表。

敏捷温泉海岸 公寓客厅3.9米宽

地址:京珠高速珠海收费站旁

建筑面积:66-70平方米

赠送面积:54-65平方米

赠送比率:约48%

售价及优惠:总价38万元/套起,3千元抵九折

点评及改造建议:温泉海岸通过赠送面积,把海景小公寓变成了海景套房。该复式公寓层高4.9米,购房者可以根据个人喜好改造成“前部中空、中部中空、非中空”等三种户型,打造为2房2卫1阳台的设计,一层分布了独立的客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台等,在赠送面积的帮助下,客厅宽度可达到3.9米的舒适宽度。二楼为全赠送空间,打造成双卧室还能有一间是带卫生间的套房,一家人度假也各有隐私空间。

商铺也能送:

寸土寸金,

省*乃**

送面积并非住宅专利,商铺一样可以送得很欢,而且寸土寸金的商铺,买家对面积也更为敏感,中山商铺中送面积的产品也不少,同样也有赠送面积大过建筑面积的情况出现。

中海锦城汇6米层高做两层

地址:民科西路22号

建筑面积:73.57平方米

赠送面积:96平方米

赠送比率:56%

售价及优惠:3.8万元/平方米

点评及改造建议:商铺这么寸土寸金的空间,肯定是要利用到满啦,多点地方当临时仓库也能省下不少*是不是。中海锦城汇5.9米的层高做两层,可以保证下面营业街铺敞亮的同时,上面也不会太憋闷,做个玻璃房办公室、摆上个茶台可以舒舒服服的办公,或者服务行业上下两层全用作经营空间,等于省下一半铺租。该73平方米的户型后面还有12平方米的内庭院赠送,进一步扩展了空间。

采写:南都记者韩晶元

别墅*大方:

送的面积比买的多

如果单论赠送的比率,前面那些产品比起别墅来都是渣,别墅产品由于有天台、地库等几大块送面积区域,是真的能做到“送的面积大过买的面积”,而另一方面,想占这个大赠送的便宜,得先确认自己能迈过别墅那较高总价的门槛才行。雅居乐旗下的又一城、长堤半岛和铂爵山,以及石岐悦享星醍,都是别墅中以面积赠送闻名的产品。

雅居乐铂爵山半山*府

赠送面积是建筑面积1.7倍

地址:火炬区张家边公园对面

建筑面积:172平方米

赠送面积:214.86平方米

赠送比率:55.6%

售价及优惠:168万/套,赠送10万元大礼包9.5折

点评及改造建议:铂爵山D户型的赠送面积是建筑面积的1.25倍,买172平方米、使用面积达到386平方米,这个数字实在有够夸张。一个地库就送了89平方米,相当于一个小户型,而且雅居乐该系列别墅都是阳光地下室,3米高落地玻璃门外是花园,采光通风都很实用。另一大赠送点是天台的近50平方米,由于组团位于半山,从天台能直望五桂山,举行烧烤party也是不错的。该户型本身设计已经比较合理,自己发挥部分主要在6米高的中空客厅,是要一个开敞空间还是要在2楼隔出一间房———鉴于该户型连保姆房在内共有四间卧室,小记建议还是改多一间房,居住空间会更灵活一些。

悦享星醍

送近100平方米地下室

地址:石岐一小旁

建筑面积:约190平方米

赠送面积:约290平方米

赠送比率:60.4%

售价及优惠:约200万元/套

点评及改造建议:石岐的别墅已经是稀缺产品,悦享星醍*近推出的二期别墅也仅有53套,可以说几乎独占石岐别墅市场。在面积赠送上也是大手笔,190平方米的建筑面积,*层就有前后庭院和可扩容的花园,二三层分别有花架、景观阳台可以扩容。地下室更是全部赠送,有近百平方米的空间。别墅还预留了电梯井,对于家里有老人的业主是很体贴的。改造建议上,三层的南北阳台肯定是要推出去的,北侧阳台封起来改装成大衣帽间也不错。

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