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胡润**榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。
迎合这一趋势，国内房地产企业正在加速海外投资，2014年已经有多家房企公布海外项目，涉及美国、加拿大、马来西亚等国外市场，总投资额达到近900亿元。不仅是中国人在往外走，其实海外投资现在是**性热门话题。多家数据显示，今年海外投资已创下2007年以来历史新高。备受青睐的热点城市队伍也在逐渐扩大，出现了很多新面孔。值得注意的是，早期一批投资热点城市已显示投资回报率下降的明显趋势，主要原因来自物业定价过高、供应减少，但**海外投资资本总量还在持续地强势增加。
投资趋势
**海外投资回暖趋势明显
仲量联行：伦敦和旧金山平分秋色
2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。
今年第二季度，中国房地产投资者在伦敦和旧金山的交易数量可谓平分秋色。其中，主要在伦敦市场投资的中国机构投资者包括中国建设银行、中国海外集团和中国人寿等，均购买了位于伦敦CBD核心区域的办公楼资产。在旧金山，CBD的办公楼资产同样受到青睐，不过这次一私人投资者表现突出，购买了位于**街225号的办公楼资产。
戴德梁行：外资参与亚太区内物业投资占比创新高
2014年第二季度，亚太区内大部分市场的投资活动均见活跃，其中澳大利亚的投资额按季增加一倍至82亿美元，这主要是来自加拿大退休金计划投资局（CPPIB）与澳大利亚Dexus房地产集团合作收购办公室基金（CPA）的交易。韩国亦由于外资涌入，令该国市场的投资额急增至20亿美元，是**季度的三倍。在这股入韩的外资大军中，包括了*次踏足韩国物业投资市场的阿塞拜疆国家石油基金，以及香港的基汇资本。
亚太区以外的投资者渐多参与亚太区市场的交易，其金额占区内整体投资活动的比率，从去年全年仅占8%，到本年*季占4%，再到本季度大增至24%，涉及金额达到60亿美元，创出金融海啸以来的新高。本季外资在亚太区售出了12亿美元的资产，净资金流入为48亿美元，反映外资对亚太区物业市场重燃兴趣。
高纬环球：去年**地产投资创7年来历史新高
**地产投资市场于2013年表现活跃，总投资额高达11，800亿美元（折合约72，437亿人民币），较2012年增长22.6%并创2007年以来历史新高。展望2014年，高纬环球预计**地产投资额将有13%的增幅，达13，300亿美元（折合约81，645亿人民币），预计美国和西欧市场将成为主要驱动力。2013年所有区域呈现积极走势，但每个区域表现更加多元化。例如虽然中国台湾、印度、韩国、中国香港和泰国成交额有所下跌，但中国大陆与日本市场表现出令人瞩目的大幅增长，使得亚洲成为**地产投资额*高的地区。
值得一提的是欧洲、中东以及非洲地区的市场再次呈现出多向性，且近年来投资上升趋势更加明显。英国与德国依然是该地区增长的主要动力，而俄罗斯、意大利、西班牙、荷兰以及比利时的增幅也非常显著。美洲地区自2009年以来一直是**地产投资市场增长的主要驱动力，投资额依然非常庞大。
受青睐的物业类型分析
工业物流以及零售
被推举为*值得关注的物业
世邦魏理仕分析，工业物流物业成为新的趋势，目前工业物流地产，2013年北美投资者只有15%的比例，近期上涨到三分之一。而其余，28%的亚太投资者、24%的欧洲投资者都会青睐选择工业物流物业投资，因为投资回报率可观，符合**贸易趋势。不过好的工业物流投资机会较少，例如在中国，几乎由几大品牌垄断开发，供少于求。**太平戴维斯也表示，公寓的受青睐度下降，因为公寓产品在过去一年上涨迅速，收益率受到严重的挤压，一些高端公寓物业的收益率甚至在4.0%以下。目前值得关注的物业类型为零售商业和工业物业，表现出更有吸引力的收益率，在6.5%-8.0%之间。
数据、图表说话：
交易回暖，2013年数据创2007年以来新高。尽管2007年是历史的高峰点，但可以看出，2008年后数据一路上扬，随着美国、西方国家的经济复苏，海外投资也不断在修复。
投票排行伦敦依然是***热门投资城市
目前***受青睐城市前五名
戴德梁行：伦敦、纽约、温哥华、旧金山、香港
世邦魏理仕：伦敦、悉尼、东京、马德里、上海
**太平戴维斯：伦敦、巴黎、曼哈顿、上海、悉尼
仲量联行：伦敦、旧金山、芝加哥、悉尼、马德里
高力国际：洛杉矶、伦敦、旧金山、纽约、悉尼
高纬环球：纽约、伦敦、上海、东京、北京
（数据因每家公司涉及的业务范围不同有所偏差）
伦敦：当之无愧的**资本*青睐的城市。伦敦是一座历史悠久的国际大都市及**金融中心，优越的地位吸引并汇聚大量来自欧洲、中东、亚洲的人才与资金。这里的法律政策公平透明，对国际地产投资者的要求及限制较宽松，税务政策也较有利于投资者，流动性也非常好。
据称，伦敦市政府采取各种措施吸引更多来自中国大陆的资本参与其基础设施项目投资，使得中国资本同时也进入伦敦的住宅和商业地产市场，伦敦也成为*受中国投资者青睐的投资目的地。近年就有多家中国房产商大举投资及发展该地的项目，例如仅在金丝雀码头，本年3月就有绿地集团买下一处地皮，6月时又有中国人寿联手卡达投资局以84亿美元买下一栋办公大楼。
纽约：美国的投资环境稳定及安全，外籍投资者在获得永久私有产权的同时，购买土地也不会遇到太多限制。纽约是世界领先的商业、金融、文化中心，加上完善的教育制度和优质的生活环境，使纽约成为全世界投资者的目标。
旧金山：由于科技发展一日千里，而旧金山又邻近硅谷，因此越来越多高技能人士选择来此就业，令房地产需求升高。目前西岸的房产价格比纽约便宜，有升值空间。除纽约、旧金山之外，加州、温哥华目前也成为投资新兴城市。位于美国南部的加州阳光充沛、环境优美，并且气候宜人、云集各大著名学府；温哥华向来对华人买家就有一种吸引力，它是***宜居城市，成熟的华人社区、与中国商业密切的关系，都使得投资者对温哥华的热情难以减退。
上海：如果说北京是因为政治中心地位导致其在经济领域仍处于核心地位，那么上海则撇开政治因素，是中国*国际化的城市。物业流动性强，回报率高，通常具备较好的生活便利性，经济大环境稳定的发展前景也是重要因素。
悉尼：地处亚太地区，深受亚洲投资者的关注。相对整个亚洲，这里的物业回报率较高。住宅、办公物业选择较多，环境优美，经济增长稳定，与中国的北京时间仅两个小时的时差，投资者容易适应。不过，据当地统计，墨尔本的人口有望于20年内超越悉尼，成为澳大利亚*大的城市。因此，对于流向澳大利亚的投资资本，墨尔本也有所分流。
回报率分析
**投资回报率稳中下调是必然趋势
A
投资回报率较高的城市
北美热点城市和澳大利亚热点城市*为亮点，投资回报率达到6%以上。欧洲热点城市的投资回报率集中在3%-6%之间。但是中国香港、新加坡、中国台北的投资回报率已明显缺少竞争力。其中2.2%的台北投资回报率*低，世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析，台北的物业以保险、金融公司持有较多，流入市场选择较少，因此，僧多粥少，价格居高不下。
B
投资回报率下降已成为**主流
早期复苏城市以及**门户城市的投资回报率明显下降，其中回报率同比下降*大以北美城市为排头兵：纽约、旧金山、芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯，降幅都在0.5%-1.5%之间。其次，伦敦、悉尼、墨尔本、阿姆斯特丹、巴黎这些热点城市也有微幅下降。但后期复苏城市，例如北美的休斯敦、波士顿、华盛顿等却有出现0.5%以内的投资回报率的升幅。
C
原因：经济复苏、定价涨幅过快
世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟：受海外投资的带动，热点城市物业涨幅十分明显，但很难有数据可直接反映各热点区域的物业价格的升幅。但可以举例说明，例如纽约，是下降*劲的城市，从同比6.2%，今年**季度已降到4.7%.假如租金不变的前提之下，那么它的价格涨幅已超过了20%.当然，伦敦物业价格涨幅也是行家多次提及的。北美、欧洲经济复苏，物业投资趋热。价格涨速快，租金涨幅跟不上价格涨幅，尤其是美国多个城市、英国伦敦、欧洲等发达国家城市的中心地区的物业，定价涨幅过快，投资者已有转向次中心级物业。
高纬环球资本市场部中国区董事李健：这一趋势是跟**经济企稳回升的趋势相吻合的。当市场不好的时候、金融危机的时候，业主愿意以比较低的价格出售，回报率就自然会上升。当这个国家的政治环境、经济环境已经企稳，就业、GDP持续增长，金融体系没有出现问题，回报率就肯定下降。同时，他还提出：因为现在的市场已经企稳，握有资金的机构都愿意投资，资金甚至有些泛滥，机构之间也开始竞争，导致优质项目会很快售出，价格自然上扬，回报率下降的趋势也是肯定的。但是针对希腊、葡萄牙等区域市场而言，其经济、政治还不够稳定，它们国内物业的回报率就不一定下降。
2.看点：**超级**如何选择物业投资类型？
**太平戴维斯分析，综合2013年海外投资市场来看，多数超级**的直接投资标的为住宅（包括多套），这在北美及亚洲**中表现尤其明显。其他物业类型则多通过公司或其它投资工具间接持有。其他国家的**在非住宅物业的投资占比高于前两者，个别甚至达到20%.例如，欧洲及大洋洲的**更倾向持有农场、庄园及牧场；非洲**亦类似，倾向直接持有土地，包括乡村、度假村或城镇用地；拉丁美洲**则倾向直接购买商业地产。中东**约17%的直接房产投资是多样化物业组合，其财产均值为各地区*高，达3500万美元，而北美**持有财产均值仅为500万美元，为相对较低水平。
从私人财富投向来看，住宅物业是重要组成部分。估计**超级**持有的住宅资产达到5.2万亿美元，人均持有约1500万美元的住宅物业。**超级**持有的住宅物业总价值超过法国境内所有住宅物业总和。
度假及休闲类地产仍在初期发展阶段，在亚洲的份额很小，不过随着超级**买主的增加和需求的成熟，这一板块将会迅猛增长。
策划/统筹：南都记者张锐宣
采写：南都记者张锐宣谢秀鎏实习生李佳文
