陈仁科:U型调整下房企若何破局(五)

2014-08-15来源 : 互联网

陈仁科——中旗房地产公司董事长"资产证券化是房地产成长的必然趋向,开辟商(尤其是贸易地产开辟商)该当为此做好筹办。"

那么,对于处于资金困境中的房企而言,若何突围而出呢?这里我分享三个新的房地产金融模式,今天起*介绍房地产投资信任基金:

房地产投资信任基金(REITs)

房地产投资信任基金是一种以刊行收益凭证的体例汇集特定大都投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营办理,并将投资综合收益按比例分派给投资者的一种信任基金。既可以封锁运行,也可以上市买卖畅通。

房地产投资信任基金*早发生于美国,今朝在**上已经是一种成熟的房地产金融模式,铁狮门、凯德置地都是操纵房地产投资信任基金扩张规模的高手。

既然房地产投资信任基金不是新工具,为什么这里要出格提到它?

起*,这一模式与中心推进信贷资产证券化的思绪是一致的,有政策上的利好,**这种金融立异模式能有较大的成漫空间。

近期已经有相关案例:5月21日,国内*个房地产投资信任基金“中信启航专项资产办理打算”在深交所挂牌让渡,成为我国*个买卖所场内房地产投资信任基金,被认为是我国**单**意义上的股权类房地产投资信任基金产物,这标记着我国房地产证券化进入了新阶段。

其次,房地产投资信任基金将复杂而不易变现的不动产朋分成藐小单元,再转换为具有流动性的有价证券,能释放沉淀在房地产中的资金,也就是**强所说的“盘活存量”。

其三,对于中小投资者而言,能以较低门槛介入不动产市场,获得不动产市场买卖、房*与增值所带来的收益。这可以扩大民间投资渠道,吸纳民间本*。

其四,房地产商可以或许经由过程房地产投资信任基金敏捷实现资金回流,极大的拓宽了其**渠道和退出路子,实现以小本*撬动大项目,加速规模扩张速度。

*后,银行就可以盘活几乎没有流动性的信贷资产,同时还可以慢慢剥离不良资产,将风险转移到承受能力更强的证券市场,降低自身的信贷风险。

以**成熟经验来看,房地产投资信任基金产物以房*收入为主,并且一般都划定收入的*要部门(90%以上)用于分红。比拟之下,商场、写字楼、酒店式公寓、泊车场等贸易地产收入现金流比室第地产更不变,是以房地产投资信任基金一般合用于贸易地产。

房地产投资信任基金典型的运作体例有两种,其一是特别目标载体公司(SPV)向投资者刊行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等贸易地产,并将这些经营性物业所发生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业成长商将旗下部门或全数经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的房*、按揭利*等作为标的,均等地朋分成若干份出售给投资者,然后按期派发盈利,现实上给投资者供给的是一种近似债券的投资体例。

固然今朝存在着各种问题制约着中国房地产投资信任基金的成长,好比物业房*回报率过低、税收及监管政策不到位、专业运营能力匮乏等等,可是资产证券化是房地产成长的必然趋向,开辟商(尤其是贸易地产开辟商)该当为此做好筹办。



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