深圳，会拿什么来救市？

限购“靴子”已落地，年内放松无望

认为深圳今年并不会放松限购可以说是业界普遍的共识和预期，因此，对此次市规土委重申限购不变的解读，**不在于“限购”本身，而是深圳市规土委为何仍在8月6日、13日，连续两周两次高密度表态，深圳将执行限购政策不变？

8月6日晚，深圳市规土委针对日前网络流传深圳将取消限购指出，深圳市仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。在13日晚，市规土委再次在微博表态，将继续实施限购政策。

如果说一线城市的限购放松不仅考验市场能承受的压力，更考验着****层的**智慧，那么，6日晚的**次表态更像是在外部限购环境包围下的一场**“站队”的声明。当时，出于楼市限购“松绑”愈演愈烈，多个二、三四线城市被证实有条件对限购进行放松后，上海、北京相继出来对放松限购进行辟谣，而深圳作为一线城市同样感受到背后这种限购松绑可能性的压力。

既然已经做过“表态”，那么13日晚的市规土委声明是否显得多余？其实不然。这一次“重申”更重要的目的是要稳定市场预期。其诱因，要追溯被媒体曝出的深圳市**在8月6日专门召开的闭门会的内容。对于此次会议，有报道指出，深圳准备对楼市做局部小幅度调整，已做好了放松房地产调控的政策储备。随后，关于深圳将放松限购的传言传开。

8月12日，本报报道了深圳“限价令”松绑，使得在7月初已经悄然放松的“限价”被公开化，为政策松动预期的*苗浇了一桶油。作为房地产调控两把利刃的“限购”“限贷”被传言放松，给到市场**的信号暗示，那就是一线城市的深圳也存在着政策放松的可能性。特别是，已经坐实的“限价”放松一事，很容易被解读为是撕开了一线城市严厉调控政策体系的口子。

因此，13日的这一表态更像是深圳市**被逼着需要出来辟谣“镇场子”。原因之一，是近期市场上关于“限购”等政策松动的风声太多，**担心市场预期陡然生变；其二，**出来辟谣，稳定市场预期，说明了**既不希望市场急转直下，也不希望急转直上。至少从目前看，深圳市**不会**明显的大的政策变动，而是通过银行利率下调、放款速度加快等措施使市场保持一定的温度。

作为深圳规土委的智囊研究机构，深圳市房地产研究中心主任王锋早前就公开表示，包括深圳在内的一线城市，短期内松绑限购没有可能性，至少年内都不会松开限购政策。

而多名业内人士在接受南都记者采访时也表示，深圳没有放松限购的动力和必要性。“其一，限购是影响到成交量，但今年的成交量低并不是因为限购；其二，深圳房价没有出现明显下跌，只要价格下调，仍能走量，市场基本面还很好。”中原地产二级市场总经理玉家雄表示。

美联物业全国研究中心总监徐枫也认为，7月份深圳的成交量已经触底回升，政策没有再进一步放松的可能性，“除非有税收等替代性政策出现，否则限购不可能取消，而近期还看不到这一趋势。”

有业内人士表示，深圳**不会贸然变动限购这样重磅级的政策，近期的频繁表态，意味着现阶段的政策基本企稳，限购年内不会松绑的靴子已经落地。

限价　**表态暧昧，仍是应对楼市变动的一张隐形“王牌”

8月12日，南都报道了自2013年4月起执行的史上最严“限价令”，今年7月初已悄然松动，除了申报备案价明显高于片区均价的楼盘也能拿到预售证，连此前“限价令”要求的房价环比零增长，目前调整幅度已放开至正负3%，意味着房价上涨也可成功网签。

虽然官方的相关负责人当晚对南都记者的回复是执行包括“限价”在内的所有政策不变，但该负责人在回应时显得颇为扭捏，是反复斟酌后的谨慎表态。因此，在13日晚的市规土委官方声明中，比之6日晚仅强调限购一事不同，当晚的微博内容较大的篇幅是在重申着对“限价”的暧昧表态。

市规土委表示：“同时，健全房地产市场监管机制，加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。”

因为，从文本上讲，市规土委从未明文发布过任何关于“限价”的文件。因此，官方的回应也从未承认过有“限价”的存在，几乎每次的回应均是“引导开发企业合理定价”。这一表述已经用了三年。

从2011年，深圳就开始对一些楼盘的价格进行控制，对定价过高的楼盘不予发给预售证，此举曾被社会称为“限价令”。而市规土委对这一尺度的把握，往往是通过约谈开发商的方式。因此，在市规土委的回应中，从来都是强调并未有“限价令”“限涨令”等政策**。在2013年4月，媒体集中报道深圳**“限涨令”时，深圳市规土委同样是回应“要求开发企业严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售。”

因此，这一表态可以解读为，深圳**并未打算如此前媒体报道所传的“不符合市场规则的限价政策将全面退出”。“限价”仍将是**应对楼市变动的一张隐形“王牌”。

但实际上，多家房企向南都记者确认，此前要求的房价环比零增长，从7月初已放开至正负3%，而近期像招商双玺这样的天价豪宅以最高备案价接近15万元/平方米顺利拿到预售证，更是佐证了“限价”放松之实。有开发商表示：“我们6月某项目的整体平均成交价约24000元/平方米，7月这个数字涨到24700元/平方米，但网签备案并未受阻，顺利下载了合同。”

中原地产副总经理贺晓丽认为“限价”会刺激开发商在拿地、开工、竣工等方面的热情，对土地影响会更明显。中原二级市场总经理玉家雄认为，“限价”放松对整体市场影响不大，但部分价格预期较高的豪宅将受益。

限贷　利率下调不等于限贷放松

近期有报道称，全国各地方城市“**”的力度极有可能从限购转向更深层次的限贷。与此同时，南都记者走访了15家银行调查发现，的确已有12家银行将首套房贷的利率调回基准，且审批速度加快。不过有银行内部人士透露，此举主要是因6月末后资金成本降低，与目前市场上盛传的“**说”并不相符。

也有专家表示，回归基准利率是与今年以来楼市不景气成交量下降、下半年的银行贷款存量较为充足有关，并不能直接等同于限贷放松。“国家支持的首套房贷的利率都还只能是基准或上浮，二套房首付怎么可能会从七成回到六成。”美联物业全国研究中心总监徐枫说。

调标准价　调整普通住宅标准是常规动作

近期，有媒体报道一线城市松动调控，其中重要线索是传出调整普通住宅标准将作为深圳**的政策储备之一，可能于近期**，并指出上调幅度可能在10%左右。不过，南都记者向深圳多家中介高层求证时，他们指出，普通住宅标准只是常规动作，几乎每年都调整。

在去年9月份，深圳普通住宅的判定标准由之前的单价核算方式改为总价核算方式。这意味着更多的住房交易能够享受到普通住宅的优惠税收标准，一套200万元的住房可节省约4万元的契税。此举或将刺激成交量放大，但不能视为调控政策放松。

后市预判

深圳推盘热潮再次延后，两个月内会出现“惊喜”价格

据南都记者观察，深圳市场的表现更多是受到全国氛围的影响而多处于观望，需求和热情并未减弱。华侨城纯水岸16期、招商双玺等高价楼盘和中骏四季阳光等价格有优势的刚需楼盘在入市后都获得了良好的市场反应，佐证了这一观察。

7月推盘量未大增，入市楼盘打折多

然而，房企推货的信心在政策明朗之前并未受到鼓励，市场对进入下半年后推盘量明显增加的预期在7月份落空。中指院表示，深圳7月入市的商品住宅纯新盘只有诺德中央道、博林天瑞、招商双玺等6个，而大族河山、半山道1号、华业玫瑰四季、曦湾天馥、栖棠映山等12个项目都推迟入市。

中原地产监测数据则显示，7月深圳推盘量不足2000套，环比下降25%，这也导致成交量连续三个月出现下滑。7月全市成交面积为22.65万平方米，环比下降3%，成交套数为2425套，较上月减少3套。

另外，在售楼盘项目打折促销也开始进入高峰期。7月有超过30个项目触及9.6折及以下，甚至有项目开始明确降价促销，且达到了不错的效果。如保利上城保持高抵扣的优惠策略，以90平方米左右的户型来核算，2.5万抵20万的优惠力度相当于降价了一成；海心汇福园4月开盘时定价在2万元/平方米左右，7月明确降价3000元/平方米，项目剩余的近300套住宅及公寓单位随后被抢购一空。

“未来两个月内很有可能会出现让购房者惊喜的价格。因为开发商应收账款明显上涨，伴随着利润率的下降，资金压力会逐渐显现，以价换量的可能性也就增大了。”江少杰提醒刚需购房者，现在的价格距离底价已经不远。

二手房也降价，刚需购房是好时机

“二手房一直易涨难跌，随着这些年投资客的转型，急售的业主也逐渐减少。因此，在大半年成交低迷的压力下，大部分二手业主不但不涨价，甚至还出现了下调报价、愿意支付税费或中介佣金等实际降价操作，目前对于自住型刚需购房者来说是入市的好时机。”肖小平表示，对于投资客而言，短炒的难度越来越大，“找笋盘的人会失望的。不过，如果选择合适的产品长期持有以赚取租金回报的机会还是存在。”对于新房进一步降价的可能性，肖小平认为，由于深圳缺少降价的榜样，没有品牌开发商或者标杆楼盘促销，大规模的跟风难以出现。

此外，近期的信贷环境较为宽松，个贷的放款时间有所缩短，已有少数银行开始实行基准利率，这种趋势也将给市场形成一定的支撑。

7月推盘量不多，但是开放营销中心和样板房的项目不在少数，且取得预售资格的住宅数量也出现明显回升，预示着接下来两个月推盘量将明显增加。根据深圳中原研究中心的统计，8月还有华业玫瑰四季、星都豪庭、流塘阳光等新盘即将入市。深圳中原副总经理贺晓丽预测，由于目前新房库存量巨大，8月又将迎来一轮推盘热潮，项目之间的竞争将会越来越大，打折促销也将进入白热化阶段。