土地市场遇冷,前海能否再出地王?

2014-08-15来源 : 互联网

已在前海买地的开发商正积极开发前海的项目。南都记者 谢秀鎏 摄

受楼市成交低迷影响,土地市场的寒风已经从二、三线城市刮到一线城市。中国指数院发布的*新数据显示,7月全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%.广发证券的研究报告也认为,目前,住宅土地市场景气度降至近两年来*低点。

在如此背景下,深圳前海将于8月29日下午,以拍卖方式公开出让位于深圳市前海深港现代服务业合作区(以下简称前海深港合作区)的T102-0250等4宗地的使用权,每拍地必出“地王”的前海这次还能否“地王”再现,成为市场关注焦点。

前海4宗地32.51亿元起拍

继5月22日,前海管理局一口气推出4宗地创下前海土地出让单日出让宗数、面积之*后,昨**午(7月30日),前海又公告挂牌批量推出4宗商业性办公用地,并将于8月29日在市土地房产交易中心公开拍卖出让。

公告显示,此次挂牌的4宗地均位于前海深港合作区十九单元3街坊,编号分别为T102-0250、T102-0249、T102-0248、T102-0247,总土地面积为2.34万平方米,总建筑面积共20万平方米,拍卖起始价合计为32.51亿元,土地使用期为40年。

地图显示,这4宗地,位置相邻,用地面积相近,都在5000平方米上下,起拍楼面价都在1.5万元/平方米以上。按照竞买条件规定,要求是已在前海深港合作区注册成立从事供应链管理、电子商务、产品研发设计、进出口贸易等经营业务之一的企业(外商投资企业除外),其母公司(或实际控制人)须具备从事上述主营业务之一三年及以上经验,或是从事上述行业三年以上经验的境外企业,并要求2013年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。

多数业内人士推断“地王”难现

在今年5月份,受前海概念辐射,宝安的一宗商业用地*终以48.3亿元由深圳金利通摘得,溢价率高达126.2%,楼面地价28774元/平方米,成为深圳新的单价地王。因此,在当前的市场环境下,具有定向嫌疑的前海4宗地能否刷新地王纪录,多数业内人士都表示,可能性并不大。

土地研究**余海洋认为,前海这4宗地跟5月份宝安中心区交易的那块地性质比较相像,因此单价是相差不大的,溢价率也会基本持平,即使地块所处的位置较好,市场关注度也较大,但土地价格上涨的空间不大。不过拍卖当天存在房企披马甲的可能性,毕竟相比5月份,这几块地房企还是有操作空间的。

美联物业全国研究中心总监徐枫也估计,前海此次拍地溢价率跟以往基本持平,其原因是,根据土地出让性质,实现效用的*大化是将土地用作建**写字楼,但目前深圳市场写字楼已出现价高、过剩的现象,因此溢价率的上浮空间反而不大。

背景分析

关键词:卖地收入

一线城市7月卖地收入同比锐减六成

与去年土地市场“地王”频现不同,今年楼市成交低迷带来的连锁反应已传导至土地市场。统计数据显示,一线城市在7月份共收获出让金266亿元,但同比去年627.92亿元,锐减了六成,土地市场呈现出少有的冷清局面。

以深圳为例,在7月份仅有一宗工业用地以4.3亿底价成交。此外,上个月北京拍卖的10宗地中,被誉为是“准地王”的北京朝阳区孙河乡2宗低密度住宅用地,在时隔3年后,因无人竞价再现流拍。上海、广州等一线城市近几个月来也现多宗流拍地块,土地市场低溢价、底价成交亦屡见不鲜。

至于二、三线城市,卖地的日子更不好过。广发证券统计的35个二线城市,土地出让的平均溢价率只有7%,住宅用地溢价率达到近两年*低值,多数宅地均以底价成交。7月杭州两周内余杭区连续撤销了2宗商业用地的挂牌出让,使得原本就沉寂的土地市场更加冷清。

关键词:房企拿地

10**房企拿地金额锐减至去年的一半

与此同时,品牌房企拿地的步伐也更为谨慎。中原地产市场研究部统计数据显示:20大**房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-6月连续3个月不足200亿,*近3个月更是在百亿徘徊。7月,10家**房企权益购地金额为80.52亿元,创年内新低,环比回落53.4%,较去年月均购地金额亦回落71.9%.

而截至7月底,10家**房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的四成。在已经过半的8月份,20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

此外,万科、万达、保利地产3家行业**房企在2014年上半年纷纷收缩了新增土地储备的步伐,同比降幅均超过30%.其中万科新增土地储备规模低至不足上年同期的1/5,其拿地城市已完全回归一、二线市场。

观点

四大因素支撑前海继续出地王

陈厚桥,高力国际调研及咨询部董事

由于前海宗地的潜力大,出现地王的可能性很高。目前全国许多新区的地块拍地会遇冷,多数是因为开发去化慢,缺乏产业依托,因此得不到市场的认同,但前海的情况不同,一是前海产业政策规划得好,电子商务等产业享受优惠政策,产业集聚的可能性高;二是前海有税收优惠政策,在基础设施和配套方面也较为吸引企业;三是前海管委会为产业集聚提供了保证,比如一块地开发商规划了六栋楼,其中一栋楼是需要还给管委会,让管委会继续经营宗地出让时要求的产业,而不是像其他新区拍卖后就放任不管了;*后是前海有国际化、多元化的特征,前海发展的产业与香港、台湾关联性较大,会吸引台湾、香港的企业前来竞拍,这也是会出现高价的可能性之一。

对于拍卖宗地的溢价率,应该与以往基本持平,溢价率的上浮空间不大,毕竟现在还是存在去化难的问题,不少企业对发展的前景都比较保守,所以卖出价格只会在稳中有小涨。此外,房企披马甲上拍卖场的可能性很大,因为目前对前海的开发初现成效,前景逐渐明朗,前海的价值正在体现,在市场上受的关注度较高,房企认为前海这块潜力较大,就会想办法参与竞拍。

数字

273.49万平方米

资料显示,在前海1500万平方米土地中,招商局、西部物流、中集集团这三家物流企业占地约480万平方米,成为前海区域内的三大“地主”(前海管理局实际掌控用地约为780万平方米)。这些未出让用地,在剔除水廓道、道路及公共绿地后的净用地面积后还剩307万平方米。据南都记者统计,截至7月30日,前海已出让及公告即将出让的14宗土地面积总和约为33.51万平方米。由此计算,前海目前剩下约273.49万平方米土地可供出让。

10000家

7月份,前海管理局局长张备出席“北大汇丰深商新经济领袖大讲堂”时宣布,截至昨日,前海注册企业数已经突破10000家,注册资本总额超过5000亿元。

张备表示,前海将深化改革创新、深化深港合作、优化服务举措。今年3月底,前海入区企业突破5000家,短短几个月内,数字已翻一番,平均每天企业入驻数达到40余家之多。

464亿

从去年7月底,卓越以71.8亿首获前海土地至今,前海已经出让10宗地,土地面积约31.12万平方米,收获出让金超过464亿元。

采写:南都记者詹燕燕实习生蔡依馨

摄影:南都记者谢秀鎏

标签: 深圳新闻

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