因市场低迷、开发商缺钱拖后腿

2014-08-15来源 : 互联网

房管局

新规避免开发商在维修资金上占小业主便宜

杨文祥,惠州市房管局物业管理科副科长

2009年实施的《惠州市住宅专项资金管理实施细则》,让小区业主在使用维修资金上遇到了很大的难题,甚至也无法解决包括开发商挪用、房屋空置等没办法使用维修资金的问题。

购房者认为四级账户管控维修资金是无法被挪用的,实际上并非如此,因为维修资金规定每套房子有一个账户,但是开发商挪用或房屋空置时账户是没*的。老百姓购房时交了维修资金,但要维修公共的设施设备时,就会发现没办法维修,因此合法权益得不到**。一些商住一体的项目,开发商把一到三层留作商场、商铺,或是留作办公、写字楼用,这些没有缴维修资金,自留的商场、商铺、办公场所的维修资金账户里没*,但是涉及到整栋楼的消防、水泵、电梯维修时,只能拿业主维修资金,这也变相损害了业主的利益,但遗憾的是国家法律也没有相关处罚的措施和强制性的追缴办法。

在维修资金监管方面房管局很被动,因此新规决定不仅业主要缴维修资金,开发商也要缴纳。开发商提前缴纳维修资金的必要性是为了**业主的合法权益,**公共设施设备的维修和正常的使用,保护维修资金使用者的合法权益,也变相堵住了开发商的自留物业不交维修资金的漏洞,这也是全国很多城市的做法,业主等开发商办理产权过户(办理房产证)的时候再交给开发商。

从2009年到现在维修资金的归集也遇到了很多困难,比如一些没有维修资金的老旧小区业主,强烈地要求给他们一个解决方案。他们没有维修资金,那些设施设备没法**正常的使用。目前的可行办法只能是老百姓自己掏*维修,但是一般都做不到,很难实施。

6月18日**的细则升级版,我们认为能够解决此前维修资金程序僵化、使用难等问题。原来正常的使用需要走流程,现在**新政以后马上可以解决这个问题,对于六项紧急情况3-5天可以解决维修、款项的划拨,能更快更好地维护老百姓的合法权益,让生命财产得到**。此外如果开发商提前垫付维修资金,监管方面也顺畅得多。

现在*大困难是市场下行,开发商资金紧张,**等各方面压力大,特别是开发商回款比较困难,这个客观的实际让维修资金新细则的实施难度非常大,目前的情况看推迟执行的可能性较大。

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新规下物业公司处理紧急事故更加及时迅速

房云峻,惠州**物业管理人

过去这几年,住宅专项维修资金使用过程中遇到的*大问题就是申请手续繁琐、等待时间冗长。维修资金的使用和支取需要经过多道手续,通常来说,如果小区有业委会,申请住宅维修资金*先须获得业委会的认可,此后进行报价,接下来还要向房管局、维修资金管理中心等相关部门报备,直至批准,整个申请过程延续的时间较长,程序也很复杂,一些房屋因此被阻滞在“应修未修”的状态中。

从实操性方面来看,此次住宅专项维修资金新规相比5年前颁布的细则操作难度更小一些。但这到底是不是一个完善的政策,还需要在接下来的执行过程中不断接受实践的考验。

对于物业公司而言,其*终目标莫过于达到服务的满意度。新版《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》规定了6种危机人身安全的紧急情况,如屋面漏水、电梯故障、道路坍塌等,可以跳过三分之二以上业主讨论通过的繁琐程序,直接启用维修资金,那么物业公司便可以在小区发生紧急公共事故的第一时间做出反应,以*快的速度对事故进行处理,不仅大大提高了业主的满意度,也让物业公司在日常管理工作中更具便利性。但从开发商的角度来看,先行垫付将会增大其开发成本,至少是一段时间内的成本。

如果项目销售周期较短,这笔资金成本相应会较低。比如,开发商在预售前已经垫付维修资金,两个月以后项目开盘,并且销售业绩较佳,那么资金很快便可以回收。但是如果项目销售周期拉得比较长,比如需经过一年或两年时间房子才能消化完毕,那么虽然后期这笔资金可以通过业主的缴纳回收,可开发商还是会面临较大的资金压力。

过往很长一段时间,住宅专项维修资金都是由开发商代收代缴,出现的问题特别多,有的开发商根本没有将资金上交房管局,有的开发商甚至直接占用,维修资金的管理漏洞也因此广为市民诟病。

2008年以后,惠州住宅专项维修资金启用专管账户,业主购房时自己前往银行将资金缴存到专管账户,监管相对透明一些。如今新规**,改为开发商垫付,之后再向购房者收回这笔资金。从收缴情况来讲,维修资金的收缴率确实不断提升,而从目前的使用情况来看,资金的使用率依然不容乐观。但总体而言,住宅专项维修资金正在向好的方向发展。

开发商

销售周期长的项目垫付压力大

余鹤皋,广东金宝集团营销总监

从开发商的角度看维修资金新规,确实比原有细则更加具可操作性,*关键的是能够提升维修资金的使用效率。要求开发商前期垫付维修资金,按照现行规定每平方米需要先行支出的资金在50元-75元/平方米,上述标准是按照惠州现行均价1%的比例进行垫付,表面上看不会给企业带来较大的资金负担。

但是负担不分大小却依然存在,比如按10万平方米建面的小型项目为例,如果该项目销售周期过长,企业要由此增加约600万元的被占用资金,特别是遇到如当前大市不畅的这种境况,影响会更加明显。当然主管单位暂缓执行该政策有效地避免了由此有可能与开发商产生的矛盾,但既然这项政策已经是我国的主流趋势,各开发企业还是应该理性应对,关注政策变化,及时做好准备,以免影响取得预售资格。

关于新政中“绕过三分之二业主同意的繁琐流程”,从开发商的角度仍然会感到为难,一方面是在现实情况中,开发商无法做到“甩手掌柜”,物业公司的使用监管如若不当,业主还是会找开发商麻烦;另一方面,维修资金由开发商垫付后,业主会认为*是给了开发商,开发商在无形中要承担更多的责任和本不应由开发商承担的事务。

主管单位应多下基层现场办公,为抱有疑问的业主解惑答疑,也能够为政府本身以及物业公司对维修资金的透明、公平运作提供可以观瞻的窗口,逐步搭建彼此之间的信任桥梁。

业主

维修资金的使用应公开透明

张先生,惠州某公司职员

此前我只听说过办理房屋入住手续前,必须先缴存住宅维修资金,除此之外,我对维修资金毫不了解,更不清楚房子出现哪些问题可以使用此项资金。这其中还有一个原因,我所在小区的物业公司从没将此类知识普及给业主。

*近看到新规**的新闻,我才开始关注。实操过程中,希望业委会对维修资金的具体流向进行监管,资金使用过程中的每一笔流水即使无法告知所有业主,至少也要向业委会公开。

本版采写:南都记者 蒋奇政

见习记者 陈博 实习生 刘丽萍

标签: 惠州新闻

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