“物业服务费新规或倒逼业委会建立”

南都讯记者张鹏东莞市完善物业收费管理征求意见稿近日发布。住宅物业服务收费**指导价拟上涨0.35元/平方米。在之前意见稿中提及的由村委会牵头组织物业收费标准变更的条款，没有在此次意见稿中出现，沿用了以往的“双过半”原则。东莞市发改局表示：这是由于东莞小区普遍没有业委会的现实决定的，此次新规**也有望倒逼加快业委会的建立进程。

低于10米的楼房实行市场定价

东莞上一次调整物业费在2004年。东莞市发改局相关负责人介绍，10年里，人工和物料成本不同程度上涨，物业服务企业从前年开始呼吁调整物业费**指导价。在综合审核了数十家物业企业的经营成本后，测算出了现在的收费标准。

与之前分4级收费标准不同。此次征求意见稿中，只按照有无电梯分：一是有电梯的多层、高层住宅，2.75元/平方米每月；二是无电梯的多层住宅，2.15元/平方米每月。较之前的标准一级标准，两种类型均上升0.35元/平方米。10米以下的低层建筑全部按别墅收费，实行市场定价。

发改局陈副局长解释，按照国家相关规定，6层以上应就算多层、高层住宅。据统计在东莞，6层以上没有电梯的住宅楼仅占总量的5%左右。价格管理科黄科长进一步解释说，以前分级效果并不好，现实中很难认定评级，所以几乎没有操作性。

变更收费需物业和业主双方协调

陈副局长昨日强调，调高了**指导价，并不会引发大面积楼盘上涨物业管理费。按照规定，原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这也就是“双过半”原则。

南都记者发现，之前的征求意见稿中提到修订“双过半”原则，改为由小区所在村委会牵头组织，按照业主大会的议事流程来变更，此次没有出现。

陈副局长解释，国家法律规定，在**指导价范围内，变更收费标准，由物业公司和小区业主协调沟通。实质上双方是一个合同关系，变更合同条款应按合同中的约定进行。之前提出由村委会介入的想法，并没有法律法规依据，只是价格主管部门提出的一种思路，目前仍在研究讨论。

有望推动业委会成立进程

东莞一千多个楼盘中，仅有四分之一小区已登记备案成立业委会。这一现实对物业服务收费**定价的政策制定带来诸多困难。黄科长介绍，现在所有万科的楼盘都在推动业委会的成立，业委会成立后，有了业主代表，很多工作就好进展和推动。

“实际上物业费的新规，也是倒逼东莞小区加快业委会成立的进程”，黄科长说，没有成立业委会，物业企业面对成千上万的业主，对双方利益的平衡很难把握，实际上，价格主管部门在制定物业费政策时尽可能争取业主的话语权，例如“双过半”原则，以及必须有20%以上的业主提出申请，才能进行变更物业收费标准等。但这些政策的制定都让价格主管部门承受很大压力和阻力。

这次征求意见稿中一个重要部分就是，制定了详细的服务收费参考标准。价格主管部门公布了综合管理维护、秩序、绿化等五大服务部分，分为4个等级，共120余项细化服务标准。这样一来，物业公司不能随便涨价，这一细化的标准有利于业主委员会对物业服务公司的选择和评定。“价格主管部门做的这些工作，有一定意义上是通过这些政策的设置来倒逼小区业委会建设的进度”，黄科长介绍。

[业主提问]

小区商业广告收入物业落袋为何还喊穷

相关部门称，公共区域及广告收益难认定，非价格主管部门业务，未计入成本核算内

意见稿中提到，目前，住宅小区供水供电普遍没有实现抄表到户，小区公共区域的水电费和损耗等费用均由物业服务企业承担，部分物业服务企业成本与收费倒挂。

“物业公司长期亏本，只能通过压缩服务项目和质量来节省成本”，黄科长解释说，从业主享受更好服务的角度来讲，调整指导价后，对物业服务企业和业主来说都是有利的。

对于物业企业成本与收费倒挂的问题，西平某小区的业主李先生认为，长期以来，小区的公共区域被物业公司租借给外面公司做经营活动，小区内、电梯内都挂满了商业广告，这笔收入落入了物业公司口袋，为什么还说成本压力大？

黄科长解释道，在成本核算时，已抵消了小区物业有偿服务收入、租赁车位、会所游泳池的经营收入，这些都是配套设施，营收部分已做抵消。公共区域内经营、广告收益，在**部门看来比较难以认定。*先，什么是公共区域难以统一标准；其次，何为利润，在这些区域的经营活动，到底是扣除成本后的部分算利润还是所有的营收都算利润，同样很难确定。

另外，国家的法律也规定，没有业委会的小区，公共区域的一些收入，应作为维修基金的补充。但物业公司是否将收入补充到维修基金里，就不是价格主管部门的业务了。所以，在成本核定时，上述部分未纳入核定范围。