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银监局回函称翡俪港预售款监管账户所在银行建行并未违规操作。
2012年12月，温州一开发商携4亿预售款跑路，业主找银行***。
本周二下午，36岁的舒同（化名）茫然无措站在东平二街的马路上，无精打采，满脸愁容，他在采访结束时突然站起来说：“我准备起诉银行要求停供，快撑不下去了！”20天前的*后一次协调会，让舒同**丧失了对房管局等**职能部门的信心。这次协调会上，荷兰小城业主追问监管中的预售资金缘何被开发商挪用时，银行工作人员的回复是：天知、地知、你知、我知。面对监管账户只剩1.3万元以及光耀集团拖欠深圳鹏程建筑公司3 .7亿元的事实，期待预售资金解决翡俪港现存问题几乎已成幻想。舒同无法理解监管部门房管局和监管银行为何可以无休止推卸自己在预售资金监管上的责任，他茫然地说：“我只想知道翡俪港的9亿元预售资金到底去哪了？”
A
监管中的9亿元预售款
只剩1.3万元
彤云密布，绵密的雨丝在天地间织成灰蒙蒙的幔帐。
有些颓败荒凉的东平二街附近，一家不起眼的卫浴五金店里，小店内随处可见布满尘霾的铜质水**和塑料袋，这间小店是舒同入惠6年来，与无工作的妻子和3个孩子日常赖以生存的经济来源。
潺潺秋雨带来的凉意并没能让舒同打开其紧缩的双眉，“揪心的房子让我根本没心思做生意。”
舒同的尴尬处境是，如果选择断供，会被银行起诉拉入黑名单，如果继续供房，却不知道房子哪天才能交付，他也无力承受再买一套的压力。
50平方米小店的三排货架上面是不到20平方米的阁楼，阴暗逼仄，那是他与妻子以及三个小孩的家，他买房就是为了早点换个像样点的房子，有个舒适的窝。
如果舒同没有在2012年3月30日因距离店近而选择购买单价5700元的翡俪港D 1栋2502号140平方米的房子，那现在他已住上新房。
但现实没有如果只有结果，接受漫长而未知结果的等待是他**能做的事。
“三个小孩，一个大的上小学两个小的上幼儿园，每月开销1万元以上还必须省吃俭用。”舒同说，如果不是家里老人有点积蓄支持下，日子根本没法过。他微微低下头猛吸一口烟，声音忽然有些哽咽“啃老，真丢人！”
2012年3月30日之后，舒同每月的支出上开始多了银行6084元的按揭款，*付加车位，加上至今支付的房贷、契税、维修资金等费用超过55万元。
翡俪港原本约定2013年12月30日交楼，但今年1月3日光耀承认由于公司内部原因延迟交楼，改称将于今年4月30日前交楼。
过完忐忑不安而五味杂陈的春节，农历初十舒同从福建老家回惠州，此后他的日程表便多了一项———每天前往翡俪港施工现场查看。令他**愤怒的是，翡俪港的工地现场却一直处于**停工状态。
约定的4月30日交楼期限再次落空，舒同和**业主开始追查翡俪港预售资金的下落，寄希望于预售资金解决楼盘停工问题。2月底，房管局**次就翡俪港预售款监管问题进行回复，称翡俪港项目从监管账户划拨的款项共计1.5亿元，有部分按揭款等待发放。
舒同据备案销控表和业主咨询价格估算项目售出房源1100多套，实际应收预售款约9亿元。扣除拨付使用的1.5亿元，外加房管局此前回复按揭款未到账共4000万元，预售款监管账户有6亿元下落不明。
房管局5月出具的*新情况说明显示，翡俪港监管账户现在只剩下1.3万元。
采访过程中，舒同不时情绪失控，他瞪大双眼面对记者咆哮：“一般楼盘都是因为卖不出去开发商没有后续资金投入才出现烂尾，翡俪港全部卖出去居然也会烂尾，6亿元的预售监管资金去哪了？”
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银行绕开监管账号把预售款发放给开发商？
翡俪港停工距舒同缴纳银行按揭款已1年有余，他至今无法理解，按照相关要求，本应放进光耀建行监管账户的55万元按揭款，何故被银行转移到另外一个陌生账号。
在本周二下午，舒同提供的银行2012年5月4日《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》中，银行**，为**商品房预售资金**用于后期工程建设，本行**，保证将受买人所购商品房的后续房款（按揭款）55万元全部存入预售款专用账户，如有违反愿承担责任。
上述具结书明确标示翡俪港监管账号是在建行惠州横江三路支行，但同样在2012年5月，舒同提供的银行房贷清单显示，55万元按揭款并非转入4400开头的建行监管账户，而是转入了另外一个491491开头的账户中。
他坚持怀疑这是银行和其它监管部门共同做出违背相关规定的行为。
遵照房管局在2011年下发的措辞强硬规定严苛的《加强商品房预售款管理》通知，开发商预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设。每预售一套房子，开发商前期所收房款必须直接存入房管局指定的专用账户。按揭方式购房的，*付款一定要存入监管账户；一次性付款方式购房的，全部款项要存入监管账户。房管局会在开发商申请已售房屋登记备案时，要求开发商出具房款存入监管账户的凭证。
惠州农业银行相关知情人在受访时也证实按照相关规定一个项目只能有一个房管局、银行、开发商三方监管的账户，但可在多个合作银行按揭，故项目在多个银行开设有一般监管账户，“一般监管账户按规定开发商无法提取，钱到监管账户汇总，开关商只能按照相关审批流程，征求房管局同意后方可提取。”
但在实际操作流程中，房管局相关负责人也明确表示，很多业主并未按规定操作将房款存入监管账户，而是直接把预售款存入开发商的银行账户。2012年9月，房管局再次在官网发布通知称监管时发现存在开发商直接收取预售款，以及银行按揭不按规定进入监管账户等问题。
上述负责人称，鉴于当前信贷收缩的困境，多数开发商不止在一家银行做按揭，为**各银行的按揭款能够流向监管账户，房管局要求各按揭银行出具具结书（让按揭银行写个保证书**把按揭款放在监管账户上），保证按揭款会转到监管账户，“这是一个三方协议，一个依靠契约精神的君子协定，但我们并不能保证银行都遵守这个协议。”
一位大亚湾的开发商按揭经理称这个协议等于一纸空文，“惠州从来没有实施过，靠银行和开发商的自律契约遵守，本来就没有任何执行力度。”
惠州并非孤例，全国多个地方每年都陆续爆出监管账户银行绕开房管局直接拨付资金给开发商的违规行为。2012年12月25日，浙江省温州市鳌江泰宇开发有限公司老板将鳌江泰宇花苑4亿元商品房预售款提光，致使该楼房工程停工8个月，**业主聚在中国建行温州平阳支行、鳌江支行门口向该银行讨要说法，但当地建行表示泰宇花苑业主说的预售款被提走一事，是**、开发商和业主三者之间的纠纷，拒绝承认建行监管失责。
在惠州，距离翡俪港事件*近一次的预售款监管问题爆出，是下角的华轩桃花源。
2011年桃花源三期C、D栋开售，其监管账户中5000万银行发放的按揭款，突然被分批转移到李惠雄设立的另外一个公司账户，一次动辄几百万元甚至上千万元，坊间传闻款项被李惠雄用于还债。
彼时惠州市房管局一分管副局长称，桃花源三期项目预售款监管账户出现异常，是开发商和银行联手操作，直接绕过房管局这个监管部门，违规转移了预售款，“如果没有银行监管，房管局是监管不到的。”
不仅仅是光耀、桃花源的业主出现此种现实市场交易问题，所有的购房者都面对同样的情况，舒同还称，开发商伙同律师事务所共同作假，诱骗购房者同意按揭款直接转入开发商的私人账号。
惠州多家银行在正式接受南都记者采访时均三缄其口，在光耀事件中涉及的监管账户所在银行相关负责人，更是直接表示不接受任何采访。
舒同还记得惠州银监局一位刘姓副局长在接待业主时称，银行的监管体系是相当严格的，“一方作不了假，但如果几方合作起来就不知道了。”
惠州市银监会对翡俪港业主的回复是，建行惠州分行并没有违规操作，这一解释让舒同无法接受，“楼盘的监管账户在建行，其他银行却没将这笔按揭款项打到建行的监管账户，这个责任谁来负？”
而惠州市房管局却明确指证银行存在违规操作，惠州市房管局在5月29日《关于光耀翡俪港、荷兰小城预售资金监管情况说明函》中第四条称，住房按揭银行未履行**，虽然出具了具结书，但是依旧违规把按揭款直接划入开发商的一般账户，未遵守三方协议。
与此同时，房管局还证实银行没有理会房管局出具的《资金调拨通知书》，擅自划扣资金给光耀，这也证实了此前银行和开发商绕开房管局联手违规转移预售款的事实。
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开发商伪造证据调拨预售监管资金很容易？
按惠州房管局对监管资金的要求，必须**这笔资金确实用在工程后续建设上，可以申请的预售款用途也有明确规定：一是施工进度款，二是设备材料款，三是税款，不得做其他用途。
房管局称，为**监管资金确实用在工程建设上，*先开发商须自行填写《商品房预售款专用账户资金拨付申请表》，申请表上面必须有施工总包盖章，即需要承建方认可这笔费用是用于工程建设上，其次是监理公司要盖章，证明其知晓开发商使用预售款，之后是开发商自己要盖章。
如果上述手续齐全，三方都证明这个钱确用于工程建设上，房管局就只能同意其使用，并出具拨付通知书给银行，银行需凭房管局的拨付通知书才能从监管账户放款。
本周二下午晚些时候，惠州市房管局房管科科长赵继红在受访时解释，这种操作经历都是房管局在实践工作中摸索出来的，条例上也没有相关规定，这样做可能相对更有保障，惠州区域都是这样操作的，“但作为监管部门，实际上房管局也无法到现场检查申请材料是否真实，只能按照规定的流程进行批示。”
这种看似合理的申请预售资金的做法却被认为有巨大的纰漏，舒同提供的光耀翡俪港拨付资金申请表上显示，施工方加盖的是韶关某建筑公司以及惠州某建筑有限公司公章，工程监理方和施工方的申请理由是用于支付工程材料款。
而多方证据显示，韶关某建筑公司惠州分公司以及惠州某建筑有限公司根本从未参与过翡俪港的工程建设，翡俪港的承建方深圳鹏程建筑集团有限公司称，光耀集团尚欠其工程款3.7亿元，上述伪造的拨付资金申请表也并未加盖鹏程建筑有限公司的公章。
房管局6月在《关于**信息公开申请的答复函中对于翡俪港的预售资金明细》也证实了上述事实，答复函称，广东省韶关市某建筑工程公司惠州分公司共申请11笔预售资金，总金额8500万元，惠州某建筑有限公司共累计申请5笔预售资金，共计6400万元。
一位知情人称这种造假很简单，建筑公司和监理公司都会无条件配合开发商，这是行规，房管局不可能不知道，办理预售证时有工程备案合同，上面明确标注了总包方和监理方的公司名称，“但现实中因开发商是甲方，承建方和监理公司必须要依托开发商生存。”
在房管局的回函中，还指责光耀集团提供不实银行凭据办理预告登记，逃避资金监管。
上述知情人称，所谓的进账凭证，就是在PO S机的刷卡单，“原本规定销售现场的PO S机必须与《商品房预售许可证》上的监管账户关联，**其资金进入监管账户，但开发商直接把刷卡机和自己的账户绑定，因刷卡单上根本不显示银行账号，或者开发商通过伪造刷卡单据的方法，房管局也根本查不出来。”
虽然房管局要求预售资金以及按揭款全部进入专用三方监管账号，但现实并非如此，在实际操作中，开发商也不愿意这样做，“30%的预售监管资金只要求留存15%就可以了，其中保证金10%，银行按揭保证金5%，在惠城区这部分保证金可以拿来使用，开发商只要让银行开证明给房管局，说明还有按揭资金在银行，有能力支付，再要求合作方和监理方加盖公章即可提取使用。”另一位营销总监说，30%*付款进入监管账户后即可提出15%使用，但这一说法未得到房管局的证实。
房管局在给翡俪港业主回复中也称，受银行信贷额度限制，按揭款无法及时发放。所以基于这一实际情况，在预售审批中，按揭未放款也视同为企业未到账资金，专户余额加上按价款未放金额，达到了15%留存比例合乎规定。
在光耀以韶关某建筑公司惠州分公司以及惠州某建筑有限公司为名伪造的《预售款专用账户资金拨付申请表》上，预售款监管进账率仅有27%，但光耀的解释是受目前国家政策影响，即通过上述申请表，累计拨付1.49亿元，但*终被证实并未用来支付鹏程建筑的工程款。
房管局的回复也变相承认，只要开发商能够有证据**监管账户的余额有销售总额的15%即视为合乎规定，所以开发商根本不愿意把按揭款打入监管账户。而银行也可以在上述前提下直接将按揭款放给开发商，这和其规定的预售款以及按揭款**打入监管账户的规定自相矛盾。
另一位要求匿名的某开发商按揭经理称，这样做是违规，但也不是**违规，房管局不可能每个账户都去检查，如果把预售款、按揭款都存入监管账户，还不能自由使用，开发商怎么活？这是自己的钱，银行把按揭款放入开发商账户也合情合理，1个亿的资金一个月利息都几百万元，给银行的公关成本也没这样高，关键是银行无任何风险。
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房管局有监管之名无监管之实的尴尬
舒同面对房管局对预售款监管责任的推诿，无奈之下，7月给房管局送去一面印着“不作为”红字的镜子。但这一次新任房管局副局长周秋平没有拒绝，面带微笑收下了这面暗含讥讽的镜子，舒同称周局长颇为大度地表示要把镜子放在办公室诫勉。
舒同的愤怒源自对房管局解释翡俪港预售资金监管的失望。
2010年广东省修订的预售管理条例第三十二条规定，预售的商品房所在地的市、县房地产交易机构负责监督管理预售款的收存和使用。
而在房管局6月6日回复业主的一份说明中称，光耀翡俪港项目共办理预售证9份，房管局收取的监管服务费全部上缴市财政。这一回复在舒同看来，等于间接明晰了房管局在预售资金监管各方面的责任，“房管局收钱监管为什么还监管不好？”
房管科科长赵继红称，监管服务费收取比例为预售总额的千分之二，在2013年11月已经停止收缴。
但在赵继红看来，因为收取了监管服务费，房管局就必须为监管资金的负责任的说法有些牵强。“没有针对预售款监管方面的任何法律，我们所有的操作都是借鉴其他城市做法摸索，从中发现问题并及时整改，所以你才会看到有不断的补充条款通知出台。”
赵继红称，监管没有法律条文作依托故监管执行难度很大。当前惠州市房管局对预售资金监管工作主要集中在预售证环节，在发放给开发商的预售证上标明监管账号，并对预售证编号进行公开，与此同时在开发商申请预售证的时侯，要求开发企业在楼盘销售现场设置房屋信息公示栏，上面需标注提示：为保障你的利益，请把预售款存进预售款专用账户。
但舒同以及将军湖的业主在受访时称，在光耀购房时并没有发现上述提示。对此房管局的回复称，项目申办预售时房管局基本都会到现场去查看，但不排除个别楼盘在检查之后撤掉提示，房管局也不可能反复勘察现场，“房管局做监管，是在面上进行监管。但实际执行过程中还是需要银行、开发商、业主等多方配合，单靠房管局一个部门是很难办到的。”
此外房管局还回应称，购房合同第六条约定，要求业主将自己的预售款存入监管专用账户，但包括舒先生和很多光耀的业主表示，自己根本没有仔细看，以为有了预售证就没有问题。
针对业主指责买房出现问题，监管账号没有钱是房管局的责任的说法，房管局相关负责任人回应称，因没有明确的预售资金监管操作细则，职能部门只能在实践中不断完善手段与办法。这需要多方共同执行，包括业主须加强法律法规意识，大家共同遵守契约。
赵继红解释，这种契约说白了就是行政管理手段，房管局没有办法勒令业主一定要自己去监管账户交钱，也没有办法在银行违规时对银行进行行政处罚。如果条例里面有规定银行需要怎么做，房管局就不必花费这么大精力。
赵继红强调，规定明确指出可以惩罚开发商，但实际上产生问题的原因包括各方面，不是房管局不想进行处罚，而是处罚需要有具体证据或依据，证据如何查验也是问题，所以只能说签订一个协议，大家自觉遵守，哪怕是君子协定，也要靠君子来遵守。
“我们背着监管之名，却没有监管之实。”房管局房管科另一位相关负责人无奈地说。
从2011年3月、2012年9月、2013年7月房管局多次出台加强预售款监管的通知，但依然无力阻止翡俪港监管资金账号的流失。房管局解释称，由于监管资金账户是企业开设，房管局不能直接对企业账户情况进行查看，与此同时鉴于按揭款发放以及按揭银行分散以及监管手段的制约，且企业在上报自查自纠材料时，没有体现违规行为，所以房管局没有发现翡俪港监管资金账号异常。
惠州一位房企营销总监透露，谁会上报自己企业的监管资金账户有问题？基本都是作假，即便是房管局怀疑但也没有证据，房管局也不是执法部门。
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预售款监管制度的先天缺陷是违规调拨资金的温床
舒同说，此前房管局在业主信访时回复称我们的预售管理制度有问题，“作为执行制度的人说制度有问题，那执行这个制度还有什么用？”
房管局相关负责人在本周二上午受访时，也同样解释称预售制度确实存在着先天性缺陷，导致可操性不强，监管困难。
现行《广东省商品房预售管理条例》于1998年出台，2001年省住建厅根据省人大常委会的修改意见对商品房预售项目工程形象进度条件的两条规定进行修订，并一直沿用至今。但在预售款监管方面，广东省一直没有出台单独的文件，惠州商品房预售款管理制度于2008年开始试行，从2010年起实际施行至今。
预售监管资金基于预售制度而出台，预售条例是取消福利分房以后，为了促进商品房市场发展而出台。预售让此前期房可售变成现实，为约束开发商，防止企业资金运转失误，无法持续进行建设造成项目烂尾，导致业主利益受损，相关部门出台预售资金监管制度希望解决上述问题。
房管局解释商品房预售条例可操性不强还在于，规定业主和开发商签订《商品房买卖合同》时，须在合同中注明预售款的付款方式、期限和收存预售款专用账户的开户行、账号，并由开发商向业主发出《缴交预售款通知书》，但又要求业主交款后由银行出具凭证，向开发商换领交款收据，开发商不得擅自另行收存预购人支付的预售款。简单说，就是开发商按规定不能收*付款，但又要求开发商在办理合同备案时出具业主的缴纳*付款的凭据，等于不让你收钱，但又叫你先出凭据，这很矛盾。
上述条例同时规定，预售人申请对预售合同进行备案登记时，应当同时附送监管银行出具给预购人的进账凭证。但房管局发现实际操作过程中，发现很多业主直接将预售款交给开发商，但开发商在办理合同备案的时候，通过其他方式伪造进账凭证，但房管局并没有直接证据证明其是伪造，“就是刷卡单，这个很好伪造。”房管局相关负责人称。
目前全国关于预售资金监管的模式主要有以下四种：一种是由**直接监管，一种是委托银行监管，一种是委托监理公司监管，还有一种是委托担保公司监管。不过截至目前，真正实施预售资金监管的城市，全国只有40多个。“同样说明一个问题，虽然有预售监管的要求，但实操性比较差。”
上述负责人还称，市场上普遍存在的带资承建造成预售款监管难的问题，比如拿房子抵工程款，产生的房款就无法进入监管账户。对于这类问题，预售监管条例没有任何办法，也没有相关法律规定。
要求匿名的开发商证实预售资金监管对于承建商带资承建无约束力，“但现实带资承建至少在市场上占据四成比例。”
但公开资料显示，2005年1月1日起施行的《*高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确了带资承建的合同有效。
房管局负责人称，带资承建的开发商从项目一开始买地、建设就没有资金投入，都由承建方带资来建设。“带资建设好比一个心脏病患儿，一生下来就患有先天性心脏病，先天不足，就算医生多么高明，也不能保证其不会死。”
《广东省商品房预售条例》规定现行正常预售制度是基于建设款由开发商自行投入，在工程建设后期再利用预售款来完善后期建设的前提，但一些带资承建将建设领域的问题带到销售期。
房管局相关负责人说，带资承建的项目等到预售阶段，房子一卖，收到钱马上去还债，后期根本没钱，无法完成建设。如果开发企业同时进行几个项目，还可能跟施工队借钱再开发一两个项目。带资建设将前期矛盾带到后期销售过程中，让人误以为是后期销售出了问题。“如果带资建设的问题不妥善解决，预售管理条例根本没用。”
舒同所购的翡俪港项目就遭遇带资承建的事实，房管局回复称，翡俪港的部分房产折价给部分施工单位用以抵偿工程款，并由施工单位指定伪造的自然人与开发企业签订《商品房买卖合同》，涉及房产434套，价值5.586亿元。上述合同实际未与开发企业发生现金交易，因此，预售款监管账户无法体现资金的流动，等于这些房源的交易都无法进入监管资金的监管范围内。
房管局表示对于这样的带资建设，预售管理条例都没有明确的做法，更何谈让预售监管资金保证*要目标为工程完工，这根本无法完成。
与此同时依照《广东省商品房预售管理条例相关规定》规定，预售款专用账户是企业自行选择银行开设的企业账户，在企业因债务涉及诉讼、预售监管账户是无法从法律角度对抗司法，账户可能被查封，甚至预售款可以被强行划走。开发企业因为拖欠税款，其项目也可能被税务机关查封，或者预售款强行从专户中被划走。
翡俪港建行预售款监管账户曾在2013年12月被东莞第三人民法院强行划走2 1 5 7万元，此外监管资金账户还被划走两笔税款，共计969万元。
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预售款分期支付或更能保障业主权益
滂沱的大雨中，舒同数次难掩气愤地说：“如果预售资金监管得力，光耀无论发生任何问题，翡俪港的销售总额都足够建起两个翡俪港了。”
预售款管理机制不透明，市场上不断传出利益集团涉足其间，一般购房者连开发商的资金运作都不甚了解，更无从得知购房资金去向。
周二上午房管科相关负责人坦言，预售的房子没有竣工，当然可能存在一定的风险，业主的遭遇值得同情。“如果能取消预售制度，我们也举双手赞成。但这是法律，国家实行这个制度也是考虑到多个方面的因素，并不能由我们说了算。”
厦门大学不动产金融研究中心研究员章剑锋在此前受访时也曾指出，如果一定是出于维护购房人、金融机构和市场建设的实际利益均等及多赢考虑，似乎应该取消现今的大笔预售金交易制度。“期房买卖可以照做，但能不能不要在商品尚未见雏形的情况下，就让买方冒着破产的风险大把地往外掏钱消费？”
上述房管科相关负责人称，如果以现房进行销售，房子已经竣工，肯定就不存在烂尾的后果，就如同购买其他商品一样，一手交钱一手交货即可，程序将会变得简单很多。
而据广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵介绍，目前中国并未专门针对预售款纠纷出台相关的法律法规，只有一些用于交易活动的条例，如合同法、民法通则等，假若开发商与购房者双方都能遵守法律规定，基本不会出现上述各类纠纷。
赵继红则表示，对于购房者而言，购房合同里面已经提出约定，这是购房者与开发商双方协议的结果，购房者在签订时要增强法律法规及自我保护意识，对自己的签字负责任，“还是应该提倡契约精神，有协议，双方都应该严格遵守协议规定。”
对此，章剑锋持相似观点，他认为，缺少商品主体的虚拟交易本身就是一种风险，即使签署合同，那也要以诚信做保底。诚信交易说白了还是良心买卖，一旦没了良心，诚信也就没有了，合同也就是废纸一张。
“现在需要做的，恐怕是如何设计一项在缺少商品主体（现货）的前提下，如何令购房人和整体市场的交易损失降到*低点的机制。”章剑锋建议，在这方面，新加坡的尝试可能值得学习。他们曾经想过要在商品房买卖当中建立一套预售款分期支付计划，简单点来说，就是一笔预售款能否分批次、分进度、分时间段支付到开发商的账户里去。
采写：南都记者蒋奇政 见习记者陈博 实习生刘丽萍
