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兴中广场富洲广场原凯达精细化工兴中广场
轰轰轰轰……原凯达精细化工的厂房在大型拆除机的轰鸣声中，变成一地的瓦砾碎片，这一幕发生在*近的8月。
土地性质从工业用地转为商住用地
“项目需要配合员峰片区的改造进行，万科很早就与石岐区**共同研究该片区的改造，这个项目也是该片区的一个重头戏，不容有失。”有业内人士透露，这样的三旧改造项目一般由**牵头，其中还涉及到地块性质变化、确权等系列问题，仅凭开发商之力无法化解种种矛盾。
这一切对于原本在这里打过工的余先生来说，熟悉已经变得陌生。
这个工厂曾见证着中山*为辉煌的一页：中山市化工领域的**企业之一、中山纳税大户、**国企、灭害灵等各类**日化产品……这片曾经诞生**的土地，也经历着种种的命途多舛。该公司的整体资产先是自2009年12月曾一度公开进行拍卖，*后这家40多年历史的被广州好迪拿下。原本以为这会是这个项目*好的开头，但是就在2011年11月，在中山市产权交易所网站发布《中山市青溪路两处房地产招商公告》中，位于青溪路90号、116号的原达化工厂房宣布近期公开转让。直到*后，才在万科这一国内*大房地产开发商的手中尘埃落定。
这个项目一度很隐秘，身为三旧改造项目的它并不如中山的另一在建三旧改造项目“金鹰广场”来得知名。除了地块拆迁引发了周边的市民热议外，内部传出的一些有关“董事确权”的消息也让这个项目有了充分的谈资。
仅仅从万科煞费苦心经历长时间的拿地经历，就可以看得出三旧改造并不是一纸简单的“产权转移合同”：据原在凯达化工工作的余先生透露，早在3年前，万科相关人士已经与管理项目的资产部门接洽，但直到12年底这个项目才算正式定下来。
“项目需要配合员峰片区的改造进行，万科很早就与石岐区**共同研究该片区的改造，这个项目也是该片区的一个重头戏，不容有失。”有业内人士透露，这样的三旧改造项目一般由**牵头，其中还涉及到地块性质变化、确权等系列问题，仅凭开发商之力无法化解种种矛盾。
以上所言非虚。南都记者从中山市产权交易中心了解到，这块近150亩的国有集体资产转让的房地产项目虽在2011年公布，但历时1年后才顺利成交。其中，这块用地目前为配合三旧改造已经顺利从拍卖前的工业用地，改成了商住用地。就在今年3.28招商会上，该项目就作为石岐区重点改造项目对外推出。
数十个三旧改造项目在建
恋上三旧改造的开发商并不是只有万科一个。实际上，近几年来可以发现，中山的房地产市场上，不少开发商选择了一种更容易拿到优质城中心土地的做法———三旧改造项目来获取日渐高昂的城市土地。
“你知道在中山石岐岐江河一带，有什么值得投资的项目吗？我们想做一个类似广州红专厂的创意产业园项目”，某排名前五的开发商负责人邓先生一度向南都记者询问中山城区的土地情况，他更希望为公司觅得一处位置优越、富有中山人文历史厚重感的地块来发展新的房地产项目———就像万科一样。
目前，据不完全统计，属于中山三旧改造的房地产项目，大大小小数十个，其中不乏如金鹰广场、兴中广场、利和广场、中澳滨河湾、原富洲酒店等在建或已对外发售的商住或商业项目。而一度被疯传的“万达要来中山”的传言，也为三旧改造填上一把火。
地方**也爱上三旧改造
为了要吸引开发商到来，往往会有当地**主动上门“求”开发商拿下三旧改造项目，尤其是资金紧缺但又希望对自身区域进行深度改造的**，所谓是“一个出豉油一个出鸡”的合作模式。
如果要寻找开发商们热爱中山三旧改造项目的源头，**的推手无疑是一个重要因素。“针对三旧改造项目，一般税费会比普通的房地产项目要低，仅仅这点已经比较吸引了。”一不愿意透露姓名的业内人士透露，为了要吸引开发商到来，往往会有当地**主动上门“求”开发商拿下三旧改造项目，尤其是资金紧缺但又希望对自身区域进行深度改造的**，由于手头资金不足，就希望“傍上”开发商，依靠后者的资金优势，所谓是“一个出豉油一个出鸡”的合作模式。
而对于开发商们来说，除了税费减免外，恐怕旧城区土地资源优质、土地竞争不如招拍挂市场的白热化更让开发商青睐。以原凯达厂房项目为例，占地149亩、附带116幢建筑的土地拍卖底价仅需要约1.6亿元，亩均价低至107万元/亩，与此同时目前该区域的商住地块楼面基准地价已达2080元/平方米，按照2.5容积率计算，片区参考地价在347万元/亩的单价上，相比之下即便加上转功能、增容的潜在费用，前者明显潜在基础优势更大。
在没有与开发商取得一致的合作开发目标时，中山**依然不遗余力地进行各种三旧改造项目。除却各类的道路改造、如图书馆等公共设施的改造外，为后面能更快更好的出让土地而铺路的片区改造也是三旧改造中的另一种“另类”，例如石岐区的员峰片区、悦来南片区等。
今年传得沸沸扬扬的西区马山片区改造是其中一员。该项目自去年初已经启动，为了落实好作为西区三旧改造用地中的龙头--1800亩的服务业综合改革试验区的工作，城区内宝贵的土地资源成为改造中的重头戏。随后西区办事处陆续公布了《关于马山片区旧城改造项目征收补偿方案征求意见与登记房屋户型需求的公告》来为其铺路，还转战到千叶片区、狮山片区来进行“竞争上岗”。
矛盾重重或阻碍开发热情
“一方面是原地块权属的业主方矛盾，另一方面是资金的准备上。与其说目前开发商选择三旧改造项目，倒不如加上一些定语：是大型有资金实力的开发商被迫选择了三旧改造项目。”
实际上，看似“一家便宜两家着”的模式就如一般常看到的三旧改造中的情况一样，面临困难重重。“一方面是原地块权属的业主方矛盾，由于产权不清的纠结导致开发商在选择这样的项目时更为慎重，另一方面是资金的准备上。”中山中原地产策略中心经理郭光喜如是冷静看待三旧改造之热：“与其说目前开发商选择三旧改造项目，倒不如加上一些定语：是大型有资金实力的开发商被迫选择了三旧改造项目。”
为什么这样说？所谓“被迫”，他分析中山城区目前的优质土地已经面临见底，在市场走弱下，优质的房地产项目比市郊项目抗风险更强些，导致开发商们若需要这类项目只能从三旧改造方向入手。而所谓“有资金实力”，可以发现几乎时下的三旧改造项目都是由大型开发商操刀掌控，几乎轮不到中小型开发商的份--除了相关的经验外，庞大的资金支持是重要的保障，一旦有原业主由于权属问题、拆迁等需要索偿，这个是重要的保障关卡。
这并不是危言耸听，诸如广州的猎德村改造，就引发了一系列的土地纠纷，其中涉及大量的村民与村官的征地矛盾。而在中山，原本选定马山片区的改造，也由于居民不满赔偿金额等因素而走上了与狮山片区、千叶片区PK的局面，让原本板上钉钉的区域改造，变得扑朔迷离。
有业内人士更认为，与西区的马山片区改造频频出现状况相比，万科、利和、金澳等这些开发商可以说得上“幸运”。“像万科、中澳滨河湾这类项目，由**出面扫清障碍，相对而言纠纷减到*低，才能吸引到开发商进场。如果牵涉大量的纠纷，即便相关**部分主动牵手，也未必让开发商动心”，某开发商负责人这样看待三旧改造之路：一旦出现出现钉子户、居民狮子开大口等情况，除了资金的损失外，*重要是项目根本耗不起时间成本，只会惹得一身骚，还不如放弃鸡肋。“像在与一些凯达这样的大头企业谈合作的时候，相应方便些，与旧居民区零碎的独家独户相比，也容易达成一致共识。”
除了拿项目环节困难重重，制约开发商们“恋上三旧”的另一个因素，是利润值。而*近，兴中广场被传出由**整体发售的消息一度让业界震惊，重新检讨这样的三旧改造是否适合中山。此外，业内还认为开发商面对低利润甚至微亏的改造项目，能否接受也是未知之数。“今年二季度我们曾去深圳的华侨城创意产业园参观，的确看着很吸引人，但细究之下，你会发现园区内清一色是小规模的创业工作室、设计类私人公司等，这些公司很难提供到开发商期许的铺租。”郭光喜还用广州红专厂举例：该项目位于广州天河员村，可以说位置非常优越，但园区内以创意文化产业及小型的餐饮为主体，这类企业缴纳的费用还不如开发商把地块建成超高层住宅后卖出去的一个零头。
“如何做到带有自身文化特色之余，又有利润点的三旧项目，是中山未来三旧改造的一个方向。”他认为，目前中山的三旧改造还处于“拆掉重建”的初级阶段，与其像万科、中澳等企业全部拆掉重建，不如想想如何发挥当地文化特色。“瑞安的佛山岭南新天地是一个不错的改造方向，或许值得中山开发商体味。”
记者观察
**需要长远眼光合理分配利益
在采访中，可以说各方对于三旧改造的认识有着非常大的差异，归根到底是利益分配上的立场不同。站在开发商的角度，它当然希望地块或项目的价格是越低越好，尽可能不涉及矛盾的中心区域，让**处理。而**方面则希望由开发商牵头完成拆迁的工作，自己落得干手净脚之余，还能从中分得一杯羹，GDP经济落实了也能改变区域落后的形象。对于普通的居民来说，赔偿款尽可能争取*高、不轻易答应售卖资产是他们的原始想法。
虽然三旧改造是如此困难，但依然有成功的样板———瑞安集团的“新天地”系列。这也是记者看到过*好的三旧项目改造之一。曾去过重庆新天地与佛山岭南天地，与目前中山普遍“拆了又建”的模式不同，瑞安特别注意保护项目内值得保留旧时特色建筑--如重庆的吊脚楼、佛山的岭南矮层建筑等。除了开发商自身的努力外，当地**是一个不可忽视的环节。例如佛山的岭南新天地，是当地**与开发商整整花了数年时间的沟通而来的产物，其中牵涉了大量居民的迁移等。为了能让这个占地65公顷、预计整体2020年完工的5期项目能顺利进行，**从中进行大量的调停来为项目开路，甚至连修路也能一度引发居民的不满。值得注意的是，无论是佛山的祖庙也好，广州的珠江新城也好，他们的改造通常是一整片土地进行障碍扫清后，才让开发商们进入。
这样有什么好处？好处就是把上面说到的各方矛盾减到*小值。可能在启动之初面临各种苦难的**是很痛苦的，但是一旦忍耐了，中山的城市面貌等各方面能提升新的台阶。以金鹰广场--莲峰路一带来说，一个占地10万平方米、总建筑面积达50亿元的综合体，却与残破不堪的旧区相伴，非但没有起到提升城市的作用，更为日后三旧改造拆迁埋下一颗定时炸弹--居民们会根据金鹰广场而坐地起价，当地**就错失了把片区进行整体改造的优势。
所以，每当有人说起中山的城市面貌远远与城市经济总量不相配，记者并不奇怪。像中山路和博爱路作为中山东区的主要脉搏，两旁除了高楼大厦外还有各种让人无法直视的村屋与临时建筑，谈何发展新区呢？再看看惠州惠城区的三旧改造后的江北新区，中山已经落后了一大截了。
“旧改”故事
居民签了同意书不肯申请 被办事处发上失信名单
“凭什么一定要我们签名呢？我不服。”就在西区马山片区向当地居民推进拆迁赔偿方案时，当地一居民陈先生如此愤慨地表示。他认为当时办事处出具的赔偿方案并没有达到他自己“原址迁回”的要求，但却遭遇劝说签字，因为他是事业单位的职工，还面临单位的内部施压。
这并不是个案，马山片区也因为居民意见不统一、居民同意率太低而一度失去了竞争三旧改造头啖汤的机会，而西区**则转向了千叶片区与狮山片区。甚至，马山片区的居民与西区办事处双方还曾因为一份公开名单而杠上：经过部分居民反映意见后，马山片区又被纳入候选改造片区中，而在进行居民问询签订同意书时，部分已同意的居民放弃申请，而刺激到区办事处发布了丧失诚信名单，该名单公开在报纸、网站、街道上发布，曾引起了社会轰动。
目前，马山片区、千叶片区及狮山片区之争依旧继续，直至截稿日，居民与办事处的矛盾还在持续中，并没有得到有效的解决方式。
紧盯规划局文件，寻求拆迁新“水路”
三旧改造除了引来了当地居民的各种心思外，身为投资者的刘女士更将三旧改造中的“补偿拆迁款”视为一条不错的“水路”。
“选择投资中山的住宅吧，老实说中山楼市根本升不起价；选择投资金融产品吧，怕是像我朋友一样在贵金属市场和股市中亏本；选择买商铺吧，现在好点的商铺都价格离谱的高，位置好的没有3、4万一平方米根本买不下来。”说起她的投资看法，刘女士认为与其投资没有赚头的房产，不如考虑存在三旧改造可能的房产物业。
早在几年前，她的朋友由于借钱不还，抵押了一间石岐区的过百平方米的三房物业作为补偿。原本她以为这样的旧楼只能用作出租来赚回回报，不过一个偶然情况下，她的物业被征收，一下子置换了一套新的大三房。而后者的市价已经超过前者的一半有多，也就是说这笔“交易”让她在短时间内赚了50%以上。
就这样刘小姐踏上了寻找旧物业的路上。与其他投资者看新盘资讯相比，她专门看旧时物业，尤其是看似残破不堪但位置优越的旧房。就在四年前，她还看报纸得知光明市场有望搬迁，特意在附近买上了一套约120平方米的楼梯楼。“就是希望能等到拆迁的那一天，我就有筹码和**谈赔偿”，为此她还专门跑去规划局和国土局询问片区的规划情况，得到肯定的答案才安下心。她认为自己就是为赚钱，不能说不厚道，只能说是钻了个空子。
“旧改”范例
兴中广场：中山市**重点打造的商业项目之首，位处中山城市核心，西接富华道商圈，东连孙文西步行街商圈，北靠光明商圈，南临中恳商圈，汇集区域核心绝版资源，一期规划为A、B、C三大地块，全部亲临岐江一线江景，总投资逾12亿，总建筑面积逾14万平方米。
富洲广场：中山首席智能化情景式国际时尚购物广场，建有世界品牌馆、时尚精品馆、品牌数码港、产权酒店公馆。周边配套齐全成熟，交通方便。
原凯达精细化工：中山市化工领域的**企业之一、中山纳税大户、**国企、灭害灵等各类**日化产品……该公司地块2009年12月曾一度公开拍卖，*近才终于在万科这一国内*大房地产开发商的手中尘埃落定。
采写：南都记者 萧倩苑
摄影（除署名外）：南都记者 叶志文
