投资2亿建一座桥

佛山“松限”后，南海东部广佛交界处再度成为两地置业的焦点区域。在这一背景下，今年三四季度区域内有多个新盘入市，在售项目也加大推货力度。

南都**楼市本周专访里水金沙洲板块将入市的120万平方米规模的超级大盘金沙半岛项目负责人麦成斐。在他看来，广佛两地之间无论是空间距离还是心理的“界线”，都将随着交通和配套的完善而逐渐被“抹去”。同时，在“金沙洲板块如何发展”，以及备受关注的“佛山放松限购后价格是否会暴涨”等问题上，也给予市场理性的分析和判断。

●以前广州人对“河南、河北”会有十分明晰的界线，但现在这些界线已经逐渐被“抹掉”。

●同样的例子还有番禺，现在住在番禺也不会再给我们“住得很远”的感觉。

———佛山市南海区里晖置业有限公司总经理麦成斐

关于广佛同城广佛之间的“界线”会越来越模糊

南都：广佛板块已经从传统的金沙洲、黄岐，延伸至桂城千灯湖等片区，这些板块各自有什么特点？

麦成斐：桂城是比较新兴的“广佛同城”区域，这一区域还是佛山传统市中心，但对广州人来说，前往桂城千灯湖需要经过芳村再转入海八路，因此自驾车的便捷度不如乘坐地铁。

另一个传统的广佛交界处黄岐和盐步对接的则是荔湾，这个区域有“中山九路”之称，是**个与广州置业对接的区域。但多数项目格局和楼盘开发都停留在比较旧的阶段。

金沙洲的优势在于其本身就在广州区域内，很多楼盘与广州就是一路之隔，是真正无缝对接的区域。通过金沙洲大桥直接连接广州内环路。但金沙洲板块的问题是目前尚没有形成有凝聚力的商业中心，配套还有待完善，同时金沙洲大桥交通瓶颈亟待改善。

南都：传统金沙洲板块接下来该如何发展，提升自己的竞争力？

麦成斐：金沙洲片区已经有地域优势和交通规划利好，未来需要完善配套和商圈的形成。金沙洲因为已经发展多年，新货供货已经到了尾端，区域需要有更大的扩展。相邻的里水片区此前主要依靠广佛高速与金沙洲板块连接，面对广州客户的在售项目也比较少，导致了里水中心区与金沙洲板块虽然很近，但未形成真正吸聚广州客户的板块。然而里水不仅跟广州对比是价格洼地，就连在佛山也是价格低位。于是我们在区域建设新项目的同时为此有个重大的举措，就是投资2亿元去建设一座桥，从里水中心连通金沙洲的四季花城。这座桥计划在今年11-12月份启动，预期2016年中通车。

南都：这座桥能给里水金沙洲带来什么价值？

麦成斐：这座桥可以带动整个区域，就像里水中心与金沙洲之间的“经脉”被打通，形成大金沙洲的板块格局，也就是将传统的金沙洲扩延。

区域**打通后，里水中心区的楼盘不仅进一步面向广州客户，还可以满足金沙洲本地的居民换房要求。对居民出行来说，里水已经有佛山一环和环城高速，但这是快速干道，这座桥梁的通车可以打通区内日常交通往来。比如这边的居民可以自驾车直接前往金沙洲，也可以选择过到桥对岸乘坐地铁。

南都：传统的广佛交界盘经常吸引“新广州人”，对“老广州人”似乎吸引力不大，是否仍有一个心理“界线”？

麦成斐：的确，广佛交界处佛山的楼盘吸引更多的是“新广州人”，这部分买家对于广州区域界线较为模糊，主要是根据自己状况如就业、读书等区域来选择购房地段，里水金沙洲的交通、配套和价格优势能够吸引到这部分客户，与广州其他区域置业差别不大。但对“老广州人”来说，这个心理“界线”还是存在的。

南都：这个“界线”会不会随着同城化而模糊？

麦成斐：我们可以看到随着多年的开发和城市融合，会出现很多“从不接受到逐渐模糊界线”的情况。举个很简单的例子，以前广州人对“河南、河北”会有十分明晰的界线，但随着交通日益通融，区域配套的发展，这些界线已经逐渐被“抹掉”。同样的例子还有番禺，现在住在番禺也不会再给我们“住得很远”的感觉。

广佛同城也是如此，目前存在一定的“界线”只是区域的融合和发展还没有达到*成熟的状态，但是随着两地交界线延伸，未来几年就会感受到，两个城市区域的界线越来越不明显，到时候也会发生“质”的改观。

关于限购放松成交量上升但价格不会“大涨”

南都：目前佛山*热的话题应该是“松限”，这是否也是同城化的一大利好？

麦成斐：不仅是“松限”，在今年4月金沙洲交通规划中，就已经将佛山的地盘纳入其中，将金沙洲作为“广佛同城的门户”，同城化利好不断。

但在这样背景下，随着保利、绿地以及金沙半岛等项目进驻，这些都是总规模超过50万平方米大盘，未来势必带来人口聚集的增量，迫切需要成行成市的商业区域，也将衍生更多的商机，区域会更成熟。

南都：如何看待“松限”后，广佛交界项目成交量的升温？

麦成斐：之所以目前佛山的“松限”成为热点，是因为广东其他城市和国内一线城市到现在都还没放开限购，尤其是广州还没有解除限购，佛山的“松限”就形成了市场焦点。在成交数据上确实也显示出非常明显的增长，但这其中有“松限”后“新成交”，也有很多是此前成交等待签约的“旧成交”。

南都：广佛板块后续价格走势如何？有消费者会担心佛山楼盘价格大涨。

麦成斐：个人判断价格“大涨”可能性不大。这一判断一方面是基于整个广佛区域的房价在全国来说一直是相对比较理性的，没有过多的泡沫成分。另一方面佛山目前的住宅均价与广州相比，已经没有太大的差价。佛山已经不是几千元的价格水平，南海目前均价也已经过万。因此，预计松限后的市场表现是成交量上行，价格会保持平稳。

南都：佛山“松限”后，项目有调高过定价预期吗？

麦成斐：实际上*终的价格并不是开发商说了算，而是市场说了算。也就是说，现在里水市场已经有如长信和保利等项目在售，其成交价格可以直观反映市场认同的价格区间，新推出的项目也必须尊重市场。

当然新的项目会根据入市的时间节点、自身的*特优势来选择综合的价格策略，但*终的价格会遵循市场和消费者接受的水平。

采写、摄影：南都记者　路漫漫

关于金沙半岛

主打刚需产品，且拥有多种豪宅DNA

南都：整个广佛板块下半年新盘新货不少，新项目金沙半岛的定位是怎样的？

麦成斐：金沙半岛项目体量比较大，总规模有120万平方米，是区域的大盘。产品线和面对的客户群主打刚需买家，目前已经确定的产品中90平方米以下的产品占比达到70%。

但刚需产品占据市场主力已经很长时间，现在刚需买家对产品也会有较高的要求。所以在这个盘我们希望做到一个“有豪宅DNA”的刚需项目。

南都：刚需也能有“豪宅DNA”？具体有哪些体现？

麦成斐：具体体现在，*先金沙半岛拥有大环境的自然景观资源。在广州一线江景位置无一不是豪宅，但金沙半岛作为一线江景的项目，在北区开发的33万平方米体量中，有80%的单位都可以望江，这在中小户型产品中比较难得。

第二是产品自身密度，北区占地7万平方米的面积上，只建筑十栋楼，拥有非常大的园林绿化空间，居住视野很开阔。第三，产品是两梯四户的布局，侧面望江。这样一来**了江景感觉是*舒适的，二来**了住宅朝向做到了南北对流。

*后一点是教育配套，广州人非常重视教育配套，广州学位房都卖得非常贵。金沙半岛的配套会引入公立名校和幼儿园。

南都：除了产品，与里水金沙洲其他项目相比优势分别在哪里？

麦成斐：与里水片区其他项目相比，金沙半岛的优势是不可复制的景观资源。项目东侧是1.5公里的江岸资源、西边靠山、北面是水库，位于一个半岛的位置上。

而与江对岸的金沙洲板块比，尤其是同样拥有江景资源优势的项目，金沙半岛拥有价格优势。预计一期产品至少比金沙洲板块有40%的价格差。同时户型的面积段和实用率也更适合刚需买家。比如89平方米可以做到三房带套房，115平方米可以做到四房，总价可能不超过100万元。

南都：项目亮相和推货节点大约是怎样的？

麦成斐：计划10月份开放样板房和销售中心。预计**批在2栋380套，第二批12月底元旦前，今年推出总货量大约700套左右。在销售中心开放的时候，北区的部分河堤私家江岸公园也将展示出来。