今日话题:房价下跌"心慌慌" 细数楼市新常态

2014-08-29来源 : 互联网

编者按:跟着全国37个城市放松限购,后限购时代的楼市惊现变奏,北上广深集体陷入了松绑的包抄圈。7月以来,多地**了具体办法,以往严酷限制的购房政策,瞬间间大面积铺开。一个个城市限购政策的松绑,在*热的八月几次**,更为劲爆的细则,如同*球砸向各地楼市。楼市下行趋向似乎已成必然,那么在此刻这个"慌乱"的楼市,楼市将会有哪些转变?又有哪些会成为2014年楼市新常态呢?接待收看本期今日话题:房价下跌"心慌慌"细数2014楼市新常态

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限购放松失效

限购松绑失效

因为大部门城市都在7月份放松了限购,在监测的40个**城市中,7月份新房成交面积环比增加9%,比其之前展望的增幅高2%。

“增加点来自二线与三四线城市,均环比上涨11%。而此中包含的20个限购放松城市,环比平均涨幅达20%,是7月份楼市回升的主力。”华夏地产*席阐发师张大伟暗示。

放松限购后,部门城市市场网签数据确实呈现了大幅反弹,如济南7月份成交量环比骤增1.5倍,青岛截止今朝成交量较7月也有大幅增加,成都、杭州也有三成以上增加。不外,张大伟暗示,这些“表象”并不料味着放松限购带来的真实成交量。

以成都为例,7月份成交增量中70%来自于**楼盘存案,若剔除这些**楼盘影响,7月份环比增加约为9%。因为低总价楼盘中也存在一部门前期积压买卖集中挂号,是以,现实增加或更少。此外,济南若剔除前期买卖集中挂号身分,7月份新盘现实增加约为8%……

房贷松绑或成必然

半个月前,青岛银行、青岛农商行*现9折房贷利率优惠,在全国来看,9折房贷利率优惠也是绝无仅有的。可是青岛重来不是风向标城市。

随后,作为风向标的城市北京、上海等地*套房贷利率呈现“松动”迹象。多位房地产中介人士暗示,今朝天资优良的*套房购房者,在工、农、建等国有大行获得扣头利率变得比以前轻易,且贷款审批发放时候较着缩短,部门天资出格好的购房者甚至有可能在外资银行获得8.5折的贷款利率。

广东地域银行业内助士暗示,8月之前,广州、深圳等一线城市的*套房房贷利率多为基准利率上浮5%至10%,而近期本地银行业已悄然下调*套房的房贷利率。

不外,尽管多家银行呈现了放松*套房贷的迹象,但均有附加“前提”,甚至有业内助士直言,北京市内银行的政策调整其实是“明松暗紧”,好比汇丰银行在北京就要求,供职于世界500强、上市公司或公事员、事业单元职工,可以被汇丰银行认定为**客户,可以*低打9.2折;招商银行要求贷款申请者存入相当于贷款额15%的金额作为贷款包管金才能享受9折优惠等。

2014房企新常态

拿地谨严

“底价成交”或者流拍是近期地盘市场的写照。“市场下行,发卖受压,地盘市场亦由热转冷,持续接近半年的楼市降温,逐渐传递到了地盘市场。”华夏地产*席阐发师张大伟向记者暗示,一、二线城市的地盘市场均较着降温,标杆房企拿地更是愈加谨严。

截至8月18日,据华夏地产市场研究部统计数据显示,20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元,比拟2013年同期的2946.2亿元,削减了1121亿元,同比削减幅度高达38%。

对此,链家地产市场研究部张旭也向记者暗示,地价不竭走高压缩了房企的盈利空间,高价拿地相对风险更大。鉴于此,房企今朝抢收回款依然是**,因为资金受限,开辟商投资热情不高……

业绩难达标

截至8月24日,沪深两市共有82家房企发布了2014年中期陈述。本年上半年,这82家房企共实现营业总收入1858.91亿元,较2013年同期的1680.54亿元增加了10.61%;但在营业收入增加的同时,82家房企的净利润则呈现了下滑,由2013年208.41亿元,跌至200.98亿元,降幅为3.57%。

对此,有业内助士指出,本年上半年楼市遇冷确实给房企业绩带来了必然压力,但房地产企业当期结算的利润现实上*要是曩昔一年至两年内卖失落的房子,而彼时市场的情况还算不错。房地产今朝仍没有明白回暖的迹象,将来一段时候,房企的业绩压力将会更大……

以价换量

房企以价换量

“与往年比拟,本年金九银十的库存压力要加大不少,尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚,购房者的观望情感稠密,也意味着开辟商的降价压力更大”,黎文江告诉记者,今朝广州楼市遍及的让利幅度约为10%~15%,但这不外是对冲了银行贷款所增添的成本,消费者自己其实没有减负,若是“金九月”市场依然没有好转,开辟商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

“事实上,本年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微,市场能不克不及真正回暖要看开辟商可否把握住年内*后的发卖机遇”,黄韬说,若是促销力度没有跟上,市场调整趋向难改,预期中的“金九银十”也有可能泡汤。

恶性竞争

今朝在武汉、长沙、宁波、杭州等城市都呈现了幅度较大的降价楼盘。如武汉武昌区纳帕溪谷项目推出了“认筹5万元直接降价20万元”的优惠勾当。长沙一项目则直接将单价从6000元/平米调至4999元/平米。

“从我们代办署理的项目来看,今朝大部门的开辟商都起头考虑降价,具体仍是以暗降的体例,采纳团购价、特价房等优惠勾当,但幅度要比以往力度更大,一般城市在15%-20%。”上述世联行杭州参谋部参谋指出。

以杭州为例,近期杭州市区的**楼盘再次纷纷调价。8月17日绿城西溪诚园加推的90平米户型,总价248万/套起,单价仅为27600元/平米。但此前,同类户型的在售价钱根基在320万-340万元每套,均价34000元/平米摆布,降价幅度较着。与此同时,同样也是一流黄金地段的杭州**项目庆春御府推出252平米特价房,毛坯单价29800元/平米起。本来同类户型为精装房,单价跨越4万元/平米……

楼市新常态猜想

断供弃房现象隐现

据媒体报道,近日多地爆出因房主断供而弃房的现象。从2013年1月至2014年7月的19个月里,广州市番禺法院共受理因“弃房断供”导致按揭房贷胶葛的案件191件,与2011年1月至2012年7月时代同类案件比拟,数目激增76.85%,平均每月有10件摆布。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均呈现因小我按揭贷款过期未缴而与银行对簿公堂的案例。按照各地媒体的报道可以发现,这些案件中的业主均声称“无力还款”而弃房。

银行业内助士指出,尽管今朝断供弃房现象仿照照旧占比很小,可是若舒展开来,极有可能造成较大风险。银监会数据显示,贸易银行不良贷款率已持续11个季度上升,信贷资产质量管控压力有所加大,而风险不竭增大的房地产范畴让银行“又爱又恨”。

刚需购房者观望

国度信息中间*席经济学家范剑平暗示,中国房地产市场仍以刚需为主,不会呈现房地产崩盘现象。而华夏地产*席阐发师张大伟指出,银行信贷可以说是影响房地产市场的关头身分,“对通俗购房者来说,若是贷款难、扣头少,购房决议计划需要很是谨严。”国度统计局*新发布的“7月70个大中城市室第发卖价钱变更环境”显示,“北上广深”四大一线城市房价*现周全下跌,环比降幅别离为1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。此中,北京房价自2012年6月以来*现下跌。

粗略估算,以贷款100万元,等额本息还款,分20年还清为例:今朝银行房贷基准利率是6.55%,若是按贷款利率上浮10%计较,则100万元的房贷月供需7879.54元,总利钱支出89.11万元;若是按基准利率算,每月房贷月供则需7485.20元,总利钱为79.64万元;若是按9折利率计较,每月房贷月供只需7101元,总利钱70.42万元。如斯算下来,同样是100万元的贷款,9折房贷利率比利率上浮10%,房贷月供削减778.54元,总利钱则要少快要20万元。

房地财产内助士估计,固然不少城市的房价已经下跌,但信贷门槛偏高成为阻碍买卖量的*要身分。要真正起到刺激成交的结果,信贷政策松绑是必然之选,不解除将来*套房贷利率进一步打折和放松。不外,为避免投契、投资需求乘隙入市,今朝调整可能严酷遵循“不同化”原则,即临时不会对二套房及多套房贷款做出重大调整。

投资客抄底

回*楼市松绑的脉络,时至8月中旬已经到了习觉得常的境界。据悉,8月16日,哈尔滨颁布发表周全打消限购。至此,我国46个实施限购政策的城市中,已经有37个城市在各类层面放松限购。

更有甚者斗胆估计,面临全国楼市库存不竭升温,各地楼市不竭增添的压力,本年42个城市将全数调整限购政策,言下之意,只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续苦守。近期北上广深也有市场调整,有动静透露,住建部正在察看研究,但不会发文暗示限购退出。

恰是出于“房地产依靠症”的阐发,一些投资客和炒佃农已经筹办抄底楼市,再次出手。

“我已经看好一套北京西边的房子,今朝价钱每平方米不到1万元,比客岁高点时低了3000多元,我筹办投资出手了。”一位陈师长教师向记者说。而据记者领会,有这种设法的投资客不在少数。

将来房地产市场价钱波动将常态化

8月22日,住房和城乡扶植政策研究中间主任秦虹在诺亚财富房地产金融岑岭论坛中暗示,房地产行业将来波动就是一个常态。虽多项指标都鄙人滑,但她依然认为本年的房地产市场仍然是调整、波动,而不是崩盘或者不是暴跌。

秦虹指出,本年的上半年房地产市场的发卖面积发卖额指标都呈现负增加,房地产开辟企业资金来历一到七月份是37%,3%摆布的开辟企业资金来历增加速度是近十年里根基*低的增加,新开工面积的增加速度也是近十年里面*低的一个增速。但即使如斯,本年房地产市场仍然是调整、波动,而不是崩盘、暴跌……

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