18家主流房企中报发布 利润下滑成"屡见不鲜"

万科总裁郁亮于两年前曾经暗示，房地产利润率将向制造业接近。现在，这一预言正在加快实现。

跟着上市房企半年报发布接近尾声，综合万科、恒大、保利等18家主流房企（涵盖A股及H股）的半年报数据发现，利润下跌成为常态，不少房企净利率更跌破10%的红线。与之相对，受到客岁加大拿地力度等身分的影响，18家房企中有15家净欠债率进一步上涨，此中4家净欠债率超100%。

国泰国证房地产基金司理徐皓向《每日经济新闻》记者暗示，跟着本年主流房企掀起价*战，将来1~2年内净利率存在进一步下降的可能，但**成本仍在高位盘桓，行业利润进一步下降，将迫使房企寻找转型路径、摸索新的**模式。

净利润率集体下滑

时代地产日前发布的半年报显示，本年上半年公司实现营业额22.67亿元，同比下跌4.04%；实现焦点净利润为3.69亿元，同比上涨160.2%；公司毛利率为34%，净利润率为16%。

然而，像时代地产如许实现净利润率大幅晋升的上市房企****。统计数据显示，18家主流房企中有11家焦点净利润率呈现下跌，此中7家净利润率跌破10%的红线。

这此中，绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较客岁同期降幅跨越10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较客岁同期的11.94%呈现大幅下滑。

在研究中间阐发师朱一鸣看来，净利润率下滑的原因，一是因为这几年地盘成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损；另一方面，房企**成本不竭上涨，蚕食了企业的**空间。

“将来房地产利润率存在进一步下滑的风险”，朱一鸣告诉记者，客岁良多房企拿了高价地，这些项目将陆续在今明两年推出，若是市场不克不及呈现较着好转，项目标售价必将承压，利润空间有限。此外，本年以来，企业都在加大发卖与**力度以促进项目去化，这将带来发卖与办理费用率的攀升，从而进一步影响企业后期的焦点净利润。

兰德咨询统计发现，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点摆布的速度下滑，估计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

净欠债呈现普涨势头

与净利润率下滑比拟，上市房企欠债率却呈现普涨的势头。统计数据显示，18家主流房企中有15家净欠债率呈现上涨，涨幅*大的为泰禾集团，上半年净欠债率已从客岁同期的192.7%飙升至本年的482.7%，阳光城的净欠债率也从204.6%飙升至488.8%，**房企保利地产的净欠债率已高达118.8%。

此外，《每日经济新闻》记者还发现，包罗恒大地产、富力地产、吉兆业、碧桂园等上半年均经由过程刊行永续债实现**。以吉兆业为例，阐发显示，在企业的总权益中包含10亿元的永续债，这部门固然算入本*，可是每年仍然需要付出利*，前两年利*为11%，3年内递增至18%，**成本较高。

香港粤海投资银行董事黄立冲向记者暗示，按照香港的管帐尺度，因为永续债在资产欠债表上全数算作权益，利*支出可以归类为股东派息直接从损益表内消逝，刊行永续债有助于降低表内净欠债率，但永续债是一种本色性债务，若是把永续债算上，不少大型房企的净欠债率还将进一步提高。

“利润率下滑与欠债率上涨将是上市房企面前的两座大山”，朱一鸣认为，今朝上市房企平均**成本在7%~8%，一旦净利润率跌破10%，这意味着利润率与**成底细同，行业的回报呈现急速下降，并进一步加大高欠债的企业潜在风险。

在徐皓看来，若是按照传统的开辟模式，房地产行业的毛利率持续走低的势头难以呈现改变，无论是万科的小股操盘、恒猛进军快消行业、彩糊口发力物业办事都是房企在主营营业利润率走下坡的布景下摸索新的**模式，贸易模式的变化是房地产企业晋升回报率的*一出路。