“业委会无独立法人资质，身份上较尴尬”

本期嘉宾

@ZH爱如空气珠海知名网友

林叔权珠海律师

张明(化名)拱北一小区业委会副主任

王玮珠海百脑会地产总经理

李先生市住规建局房管科负责人

近日，珠海公布缴交物业专项维修资金通知的征求意见稿，缴费标准等引发争议。本期新闻会客厅，我们邀请到了知名网友、业委会成员及市住规建局房管科负责人对此进行探讨。

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您认为收费合理吗？

林叔权：收费偏高应按珠海收入水平制定标准

根据征求意见稿，珠海市住宅维修的收费标准是不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元。对比珠三角其他城市，广州(无电梯住宅每平方米77元，有电梯住宅每平方米105元)，江门(非电梯房每平方米60元，电梯房每平方米80元)，您觉得珠海住宅维修金的收费标准是否合理？为什么？

@ZH爱如空气：收费标准还是有点过高。个人认为，珠海住宅维修的收标费准应该按照业主所拥有物业的建筑面积来缴存住宅专项维修资金。毕竟从居民收入水平的角度来看，珠海市的平均工资收入水平与珠三角其他城市还存在着较大差距，如果住宅维修的收费标准定得太高，就不太合理，也得不到购房者的认同。

王玮：对于珠海打算征收住宅维修金的想法，我是非常不看好，先不论标准是否合理，你要普通市民，一下子每户多交近1万块*，怎么可能？我认为这根本就无法施行。*先，你没有执法权，我不交，难道你(**部门)还能抓我去坐牢吗？其次，每个月的物管费用等，可以维持日常维修，没有统一收缴必要，再次，对于普通洋房和豪宅，一刀切的征收方式，再回馈到维修金上，也有失公允。

林叔权：肯定不合理。珠海经济比广州、江门经济发展要落后，居民平均收入也比广州、江门居民平均收入低，房价明显比广州低得多，因此，维修金的收费标准比广州、江门还要高不合理。我认为珠海市的收费标准应该介于广州与江门之间。

张明(化名)：珠海征求意见稿的标准，按照我家120多方，需要缴纳13000元，这个确实太贵。我认为，要参考周边城市标准，再对应珠海本地经济收入水平。

李先生：珠海发布的征求意见稿，所定的缴纳标准，是参考2012年珠海住宅建筑安装工程每平方米造价来确定的，按照国家标准，是允许在5%-8%之间计算，而珠海此次标准是统一按照下限5%定，取整数。至于标准的高低，目前也收到了很多市民的意见，我们会斟酌考虑，*后会交由***、法制局，以确定*终意见。

2

应该由谁管理维修金？

市民：由业委会管理比较方便快捷

住宅维修金收取以后，由谁管理会好一些(**或业主自*组织)？业主若要使用，您觉得，怎样的管理方式会比较方便快捷？

@ZH爱如空气：由于住宅维修资金是“公共资金”，因此，要**维修资金安全，就要对维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、**监督的原则。具体来说，业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。

维修资金行政主管部门应当委托珠海本地的商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。待业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。个人认为，如果业主要使用住宅维修金，通过业委会的管理方式会比较方便快捷。

李先生：根据住建部门对其他城市的调研走访，目前普遍的做法都是统一将住宅维修金公开向商业性银行招标，以便这些金融机构进行专业管理。而对于业主需要申请使用的手续，必须经由区镇居委会等多级物业主管部门审批。

林叔权：在业主自*组织(业主委员会)没有普遍建立或者说业主自*组织(业主委员会)成立比例还很低的情况下，由业主自*组织(业主委员会)管理是不现实的，应由**统筹管理。

但是，对于业主自*组织(业主委员会)运行比较规范的，可以通过业主自*组织(业主委员会)向管理住宅维修金的**部门机构提出申请，交由业主自*组织(业主委员会)管理。两种管理方式都是方便便捷的，只要有科学合理的管理办法或机制，住宅维修金的使用便捷与否只是与管理的模式或者机制有关，而与管理组织无关。

张明：按照道理来说，业委会是代表全体业主成立设置，自己的*，肯定是想自己管，但是这里面也牵涉很多，毕竟不是小数目，*先是业委会成员的财务金融法律素养，其次是业委会和所有业主成员间的沟通，一旦需要动用，如何动用，谁来动用，都必须有明确指引。

3

“深圳经验”能复制吗？

业委会管*有前提：运行已专业规范

深圳正在试点业委会管理这笔资金，您觉得是否可行？

@ZH爱如空气：深圳正在试点业委会自主管理维修资金，此举很具有借鉴性，让维修资金真正回归其主人的手中。可是，根据现有物业管理的规章制度，对启用维修资金，需要小区三分之二以上的业主讨论通过才行。但是目前，我市许多小区都没有成立业委会，或业委会运作很艰难。因此，作为相关的**职能部门，需要修订、完善好相应的制度，鼓励更多的小区成立业委会。

张明：深圳试点的做法，就目前我所在的小区，我觉得并不可行。目前，我们小区300多户，出租就占据了近6成，请的物业公司虽然比较尽心，但是物管费用也收不齐，缴付率不足7成。我认为，业委会自主管理维修金的前提是，业委会运行已很专业规范。

李先生：我认为深圳试点的做法并不可行，目前业委会存在的*大问题就是，它并没有*立法人资质，在身份上比较尴尬。

4

如何**资金使用透明

建立监督机制　收支定期公布

住宅维修金一旦收取数额巨大，如何监督才能保证该项资金使用的透明度？

@ZH爱如空气：要保证住宅专项维修金使用的透明度，就必须发挥和加大群众和媒体的舆论监督作用。建议**相关部门通过立法来建立健全《珠海市住宅专项维修资金管理办法》，定期将专项维修资金的收支情况向社会公布。市住规建局也要进一步增强工作透明度，加强监督管理，**住宅维修资金的归集及时足额，规范和指导小区物业管理公司、业主委员会，积极探索住宅专项维修资金的保值增值，在实现可持续使用的前提下发挥其*大利用功效。

林叔权：如果是**管理该住宅维修金，应由业主自*组织(业主委员会)来监督，并在固定时间公示。如果是由业主自*组织(业主委员会)进行管理，应由**部门进行监督，且业主自*组织(业主委员会)内部也要有监督机制。业主应有查询权、核实权、监督权、异议权。此外，还要建立维权机制。

李先生：在阳光透明的监督下，中标的商业银行不但需要公开利率收益，还会按照托管协议的要求，不定期向社会公布住宅维修金的营运状况。

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中山的收费方法可借鉴吗？

不同类型住宅　维修金应差异化

对比中山市住宅维修金的收费方法(按照每平方30-50元标准缴纳，具体额度由业主和物管协议约定)，珠海是否可以向其借鉴？为什么？

@ZH爱如空气：中山市由业主和物管协议约定住宅维修金的办法值得珠海借鉴。由于同一个小区有多种不同类型住宅，其开发成本和维修成本也有所差异，所交纳的维修资金也应该有差异化的体现。

张明：中山这个做法，和目前珠海的一事一筹很接近，就是业主和物管约定一个维修方案，再向相应的业主筹集相应的资金，这个是不错的方案，需要就用，不要就算，谁也不操心。

李先生：不建议采用中山的做法，因为目前其它城市在住宅维修金收取工作方面，起步比珠海早，标准会偏低，相对而言，珠海根据目前的社会经济发展水平确定当前标准，可以避免“缴费征收标准过低，过一两年又要提升改标准的”难题。