十年十大最贵洋房如今是啥价?最好的竟然涨了2/3唯一跌价盘降20%买单价冠军的那些人,大多都赚到了

2014-09-05来源 : 互联网

时代白朗峰景观图。资料图片雍逸廷汇星台。远洋城尊域园林。资料图片世纪豪庭。凯茵新城天誉阳台景观。富逸臻园。帝璟东方**园林景观。

楼市十年,跌宕起伏,但总有那么一些楼盘,在逆市中能卖出高出同类的价格,而在顺境中更有楼盘不断突破房价新高。这一期**楼市,就将梳理过去十年里历年*贵的洋房,寻找它们当初卖出高价的共性,再看它们如今是否足够保值升值,或可为当下购房提供一些借鉴。

郁郁葱葱的绿化树木、清澈的湖水、悠闲散步的居民,在回访历年*高价洋房楼盘时,南都记者时常觉得感慨,这些小区根本不像是七八年以上的楼盘。而一些洋房所占据的山顶景观、城中核心区位资源,也在土地开发加速的中山再难寻找。

统计一下就会发现,历年*贵洋房中,除了去年开盘的帝璟东方尚无二手房出售,其他9个楼盘中有8个都不同程度保值增值,“只买对的,不选贵的”的说法,起码前几年在中山这个市场上不是太正确呢。

何以价高:稀缺资源+打造精品是王道

总结一下历年来*高价的楼盘,可以发现大多都占据了某种特别稀缺的资源,或者是凯茵新城岭峰18、天誉那北山面水、俯瞰高尔夫的优质景观资源,或是世纪豪庭、利和国际公馆占据城市中心*繁华CBD的区位资源,这些资源的优势和不可复制购房者一望即知。

另一个特点是不少*高价洋房的体量不是很大,尤其是本地开发商项目如富逸臻园、帝璟东方,雍和庭名人汇更是只有几十户,没有大盘的资金压力,加上愿意做精品质--比如富逸臻园把绿化率做到60%这种地步,让他们有底气把价格定得较高,慢慢去买。而雅居乐的项目在做精品质的同时,明显对市场的把握更灵敏:楼市上行时有好产品果断打高价,历年*高价洋房中占据了三席,但楼市下行时该降就降也绝不含糊。

何以保值:适度超前设计+精细物业管理

查询这些楼盘在满堂红二手挂牌价,大多有20%左右的升值,究其原因,上面讲到的稀缺资源和楼盘品质是重要前提。另一方面则是这些楼盘的管理和养护都很出色,像雅居乐凯茵新城岭峰18、雍逸廷汇星台等社区,楼龄虽近10年,小区道路却总是干干净净、看不到什么破损,安全管理也极为严格。

满堂红工作人员告诉记者,雅居乐的小区带人看房都是限时间的,中午和下午6点后都不能再进小区看房。记者在走访其他*高价小区时也都被保安仔细盘查,可以看出是共性。这些楼盘的二手挂牌价,不少都高过附近新盘,也体现了精品楼盘的魅力。

2004年凯茵新城岭峰18:前瞻设计到今天都不过时

地址:火炬开发区凯茵新城开盘价格:6000元/平方米

目前二手均价:7500元/平方米涨幅:25%

记者调查

凯茵新城岭峰18位于凯茵新城壹加壹旁边,现在整个凯茵片区已经相当成熟,岭峰18的管理也相当严格。满堂红工作人员带人看房都要办理放行条,严格规定进出时间。

南都记者在上午11时左右进入小区,里面十分幽静,偶尔有老人在散步。四车道主路十分开阔,两侧绿树成荫,小区里不多远就有水景点缀。入口两侧是楼梯房多层住宅区,往小区里面一点便是高层的岭峰18。18层楼高、二梯三户,面积为102-259平方米的两房两厅到五房两厅,都是南北对流的户型,顶层为复式豪宅,*大的优势就是基本上整栋住宅每一户都能南望雅居乐长江高尔夫球场,加上雅居乐当时找了五大国际设计组合,在2004年就配上了超大阳台、客厅全落地玻璃门、270度转角飘窗等,这些设计到今天都不过时,所以在10年前就卖出6000元/平方米的均价也不奇怪了。现在加上雅居乐悉心地管理,二手挂牌价都在7500元/平米左右。

2005年雅居乐雍逸廷汇星台:大品牌就是升值的本钱

地址:东区兴文路与东苑南路交会处开盘价格:6000元/平方米

目前二手均价:7400元/平方米涨幅:23.3%

记者调查

雅居乐雍逸廷汇星台是雍逸廷的二期项目,所处的地理位置是东区核心,旁边就是文化艺术中心、孙文纪念公园,沿兴中道上去就是中山各大政府部门集中地。

小区占地面积11万平方米,由38幢11层电梯洋房组成,容积率低到1.46%,绿化率52%。南都记者踩盘时,随处可见环抱的大树、景观小品和供老人休息的亭台楼榭,小区内还有泳池等配套,超低的容积率让整个小区显得十分宽敞,空置率也很低。

这恐怕也是2005年开盘时,雅居乐打出6000元/平方米中山洋房*高价的底气。同样难得的是10年下来,雅居乐将汇星台管理得很好。满堂红工作人员告诉记者,汇星台12点到下午2点和傍晚6点后都不能带人来看房,保证业主不被打扰。目前挂牌的房源中,140平方米户型开价100万元很常见。

2006年雍和庭名人汇:核心位置不可复制助推房价

地址:东苑南路与博爱路交会点,大东裕三期旁开盘价格:6000元/平方米

目前二手均价:1.07万元/平方米(均带装修)涨幅:66.7%

记者调查

二手代理的小伙子把雍和庭名人汇形容为“隐士别墅区”,记者觉得这个说法还真的颇为到位。所谓“小隐隐于山,大隐隐于市”,名人汇的位置虽然就在雍逸廷汇星台一路之隔、博爱路旁,但小区只有几栋6层高的楼,全部是复式单位,被旁边的几个政府、事业单位大楼包围起来,只有大东裕大道一条道路可进。

据称整个小区只有41户,2006年低调推出,迅速销售一空,不少中山本地人都不知道这个小区的存在。记者在现场踩盘时看到,名人汇的建筑风格是中式风格加高大廊柱,房内的中空大客厅、落地大窗也颇为大气,小区内也有不少名木和景观点缀。如今很难再找到这么小又在这么核心位置的精品楼盘了,加上业主大多用来自住做了装修,二手代理公司放出的盘几乎全是豪装户型,使得该盘的二手价升幅*大,222平方米的精装四房两厅,二手挂牌价开到了250万元。

2007年远洋城尊域:片区前景园林设计需要超前眼光

地址:东区兴文路博览中心旁开盘价格:8000元/平方米

目前二手均价:8800元/平方米涨幅:10%

记者调查

2007年是中山第一次迎来房价上涨的高峰。富逸臻园、奕翠园的热销让中山人突然发现,原来本地房价可以去到7000元/平方米还要排队抢,人们感受到了房价急速上涨的恐慌感。而抱着极大决心深耕中山市场的远洋地产适时推出了一期尊域组团,8000元/平方米的价格成了当年洋房*高价。

其实不少业主回忆起来,都说当时东区还是较为偏僻的地方,尊域相对偏北方风格的外立面也不太讨中山人喜欢,兴文路甚至还是土路,但东区的长远规划、中山市博览中心的硬件配套、金字山和紫马岭的自然条件,加上1500亩大盘的首期住宅,还是让不少对政策敏感的中山公务员、事业单位人员纷纷出手,*终项目大卖,并逐渐形成了如今成熟的远洋城片区。

而由著名的澳大利亚墨尔本(柏涛)设计的园林社区在当时也是比较超前的:绿化率很高,人车分流,走在小区里,能看到楼距开阔,景观顺着地势起伏,随处可见雕塑景致。远洋城的物业管理和社区文化建设也是强项,社区里不时会看到对外墙、园林等各处的修缮通知,也是楼盘能保值升值的原因之一。

2008年世纪豪庭:开价超低租金回报率高

地址:中山三路利和广场旁开盘价格:7000元/平方米

目前二手均价:9000元/平方米涨幅:28%

记者调查

虽然现在说起世纪豪庭,大家说的是在利和广场旁。但在2008年利和广场还没建成时,世纪豪庭用的是直截了当的“益华楼上”。

要知道,当时益华商圈无疑是东区*繁华之地。益华百货迁入目前所在的大楼内升级后重新开业,已建成的还有京华酒店、中银大厦,利和广场也即将动工,在当时是绝对的CBD雏形,附近又有体育馆、文化艺术中心、孙文公园等公共资源。

比较不幸的是2008年遭遇楼市寒冬,世纪豪庭开盘价仅为7字头起,不然换作其他随便哪一年开盘,售价恐怕都要上调千元左右。

世纪豪庭由4栋27层的洋房组成,是比较典型的港式风格建筑,户型相对较小,也不太在乎对流和朝向,花园也是在6层的空中花园,但毕竟处在**地段。记者踩盘时听满堂红二手人员介绍,90平方米的两房一厅目前月租金都有4000元/平方米,以港澳和外籍人士的租客为多。

2009年凯茵新城天誉:超强景观保证万元房价不贬值

地址:火炬开发区凯茵新城开盘价格:1万元/平方米

目前二手均价:1.18万元/平方米涨幅:18%

记者调查

凯茵新城天誉是岭峰18产品的延续和升级,建在180米层高的山顶上,由11栋23层的高层组成,产品为122-355平方米纯大户型的三房到六房,全卧室270度大飘窗设计,打通可拼接成近400平方米的景观大宅,顶层则是复式单位结构。

南都记者从天誉21楼阳台向外望时,真的感觉到了景观的冲击力:辽阔的天际线下,左手边是长江水库、中间是雅居乐长江高尔夫球场,稍远处是郁郁葱葱的五桂山脉,极目远眺还能看到东区远洋城、利和双子塔等地标,这种景观资源确实难以复制。听说项目2009年开盘时,不少广州客直接被景观打动,看完就下了定,中山人仅看中楼盘素质“买一套放着”的客户也有不少,不过以上两点倒也在一定程度上造成了项目目前还有不少房空置。

在当时整体市场还没完全回暖的环境下,天誉内部认购期间销售金额就达6亿,连续数周刷新中山市地产销售历史纪录,开盘时万元/平方米的楼价也再破中山房价纪录。目前二手房挂牌价普遍过万的情况也证明了项目的保值和升值能力。

2010年时代白朗峰:超前超大平层超过了产品定价

地址:西区中山一路岐江河畔开盘价格:1.2万元/平方米

目前二手均价:9600元/平方米涨幅:-20%

记者调查

时代白朗峰可以说是中山大平层的先驱,550平方米、四厅五房六卫的超大平层一推出,就震撼了中山市场。大家第一次发现原来可以在这么高层做这么大、这么奢华的户型。两梯一户的私属电梯间、121平方米、可望江景的主卧大套间、5个不同功能大小阳台的设计,在当时都颇为超前。

虽然项目本身没什么园林,但一条小市政路之隔的岐江公园,从方便程度来讲几乎是项目的私家园林。不论是在高层大阳台上看看岐江夜游的景色,还是在岐江公园旧船厂的铁轨上发发呆,时代白朗峰的周边配套和便利程度都是很不错的。

虽然大面积户型造成总价太高抬高门槛,但时代因这个项目一炮而红,时代倾城宣传时也经常用“白朗峰的品质”。

不过,过高总价也影响了二手转让,市场直到今天也不太能接受。普遍400万元、500万元的总价几乎是中山各类二手洋房中*高的,其实折算单价大多在9000元/平方米到1万元/平方米之间。

2011年富逸臻园:卖了三年还在等待更多有缘人

地址:石岐区东华路28号开盘价格:9500元/平方米目前二手均价:一手还有货量

记者调查

富逸臻园是中山本土开发商贡献的高品质楼盘之一,老板是规划设计院出身,做事精益求精,“对工程不满意就砸掉重来”的故事不止听一个业内人讲过。

销售情况和口碑证明,臻园的贵是有道理的,走进臻园的*大感受是满眼绿色,60%的超高绿化率在当时中山数一数二,70到200米的超宽楼距,楼宇间要么是飞翔着金属水鸟的池塘,要么是有精工青铜雕塑的大片绿地,给人平静舒适的感觉。门前的康华路也是中山核心,离中山人*喜欢逛的大信商圈只有一公里左右距离,区位也是很好的。但当时近万乃至过万的售价还是略微超出了市场接受程度,自有资金充足的开发商也不着急,慢慢等着识货的客人上门,所以目前项目还有一定货量,二手房也因此只能参考一手定价,涨幅不大。

2012年

利和国际公馆:项目逐渐完善升值可预期

地址:东区中山三路

开盘价格:1万元/平方米

目前二手均价:1.03万元/平方米

涨幅:3%

记者调查

位于利和广场双子塔之一的得天独厚的位置,让利和国际公馆坐享利和、益华两大商圈,下楼就是步行街,IC卡电梯又保证了住户私密性,楼下是立体停车库,私人会所、空中泳池一应俱全,这种产品在此前中山市场上是没有的。虽然当时中山还在限价,但商业性质、可商可住的利和国际公馆天然的不受限价影响,开价万元以上。不少客户单纯是看好片区前景买来投资的,也有企业买来作办公用或高管临时住所,更有人看中其中住户的商机,买来做私人高端会所服务业的。

利和国际公馆的另一个好处是不少户型采光都很好,相比当时一般公寓产品,除了南向、北向窗户外,侧边也大多有开窗利于通风采光。目前由于项目还有尾货,整体市场情况也不好,二手房挂牌价和一手相差不大,但将来项目售完,几年之后,楼盘的升值空间还是可期待的。

2013年帝璟东方:价格随行就市坚挺上扬

地址:东区兴文路开盘价格:1.1万元/平方米

目前二手均价:无涨幅:无

记者调查

帝璟东方是中山本土开发商的另一个代表,价格随行就市,从2006年的3000多元/平方米,到2007年借市场大势提升到7000元/平方米,到社区成熟后的1.1万元/平方米,自有资金比较足,不管市场波动,相对要坚挺很多。

去过帝璟东方的人,对小区的活体水系大多印象深刻,大树成荫下、步道石之间是潺潺流水,成群锦鲤在水中游弋,据称这套水循环体系是花了2000多万元从日本引进。此外,楼宇装修用的各种天然石材、日本原装进口三菱电梯、定制指纹密码锁也提升了整个楼盘的品质。

帝璟东方四期欧泊户型为130平米至190平米三房至四房,目前仍然在售,还没有收楼入住,自然也暂时没有二手房放出,不过此前几期的单位,豪装单位放盘价大多在万元以上。

采写、摄影(除署名外):

南都记者 韩晶元

标签: 中山新闻

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