“松限”后新盘价格低调“暗战”

2014-09-05来源 : 互联网

8月至10月期间,整个佛山将有逾37个**盘入市,堪称史上*多新盘新货“来袭”的一次金九银十。一方面,这一波新货供应潮正值佛山限购放松,将有更多获取购房资格的异地买家和本地改善型买家入市,令市场预期向好。但另一方面,热点区域新货集中供应压力、刚需买家承接力有限以及房贷门槛的限制等原因,又成为“松限”利好的反作用力。在这一背景下,新盘入市的定价策略也显得更加“微妙”。价格定高了可能会造成“冷场”,定低了无法达到公司预期,因此看着周边新项目竞争对手定价,也成为各大楼盘普遍采用的低调“暗战”策略。

市场动态

整体成交均价微涨新盘入市价格“暗战”

根据佛山世联市场部统计数据显示,“松限”后佛山整体成交量出现层层递增,而成交价格每周随着成交主力产品和区域的不同出现较大的波动。

该数据显示,在佛山“松限”当周,成交套数当即环比出现上涨,从“松限”前一周的1731套上升到2382套,随后两周突破3000套,在8月底的一周跃升至4150套。而成交价格则表现出一定波动,具体表现为松限*周的成交价格出现明显上升,随后两周出现连续回落,在8月底*后一周价格再度攀升,达到了9782元/平方米的水平。其中,南海区有两周成交均价突破万元。对此,佛山世联相关负责人表示,成交放量主要得益于限购放松,释放出一些购买力,而均价表现主要受成交结构和地段影响,整体均价有小幅上升。

8月份以来入市或者将入市的新盘推售的价格或者“吹风价”都与目前市场成交水平接近,新盘新货定价时相互“观望”的情绪也越**显。“目前价格还没定,要看市场的反应和接受程度。”就在上周六,大沥的**项目钜隆风度盛荟广场开放销售中心,大沥镇也是下半年新盘供应集中区域之一,8月份以来到10月份将有领地、钜隆、伟业等多个新盘亮相。

对这些即将入市的新盘来说,除了同区域竞争对手的定价和消费者的反馈备受关注,在售项目的成交价格也是区域价格走势的“风向标”。佛山市南海区里晖置业有限公司总经理麦成斐在接受**楼市记者的采访时就曾表示,“松限”后开发商也并不能随意调高或者改变价格预期。因为实际上*终的价格是市场说了算。参考里水市场的情况,目前已经有项目如长信和保利等项目在售,其成交价格可以直观反映市场对于价格的认同度,新推出的项目也必须尊重市场和消费者接受的水平。

原因分析

“松限”利好不断,新盘新货竞争加剧

尽管在佛山限购放松当周,多个楼盘打出“升值在即”、“即将调价”、“大涨”的口号,但盘点佛山“松限”以来新盘入市的实际价格策略却没有表现得如此高调。

一方面,这一波新货供应潮正值佛山限购放松,将有更多获取购房资格的异地买家和本地改善型买家入市,令市场预期向好。这一表现*明显的*先是广佛盘,由于限购放松广州买家在佛山购房仅需要身份证,而**需要一年以上的社保或者纳税证明。因此,位于广佛交界处的里水、大沥、桂城千灯湖、桂城平洲和三山新城的多个项目都将目标客户群扩大到广州市场。表现同样明显的还有佛山其他区域的改善型楼盘,包括千灯湖豪宅项目、禅城和南海的超大户型和别墅项目等等。例如中海千灯湖一号、招商依云天汇等动辄面积超过200平方米的豪宅单位,在松限之后都出现明显的成交放量。

但另一方面,热点区域新货集中供应压力、刚需买家承接力有限以及房贷门槛的限制等原因,又成为“松限”利好的反作用力,让陆续入市的新盘在定价方面都趋于谨慎。

今年里水、大沥、罗村、禅西、季华路等区域都是新盘新货集中供应的热点板块。以大沥为例,这一区域在今年8月到10月期间将有6个**盘入市,包括钜隆、领地、敏捷、伟业、金地和国华的项目,并且全部是以70-110平方米的刚需产品为主打。此外,罗村、里水和桂城也分别各有三个**盘在这一期间入市。佛山市汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩就曾表示,限购放开的确对项目销售会有帮助,但由于产品竞争激烈,价格也不会因此出现暴涨。

新盘定价素描

直接低价揽客

“*批开盘价格在6000出头,不到6500元/平方米均价,价格定得很实惠,基本是成本价格。”里水和顺的新盘中恒海晖花园在8月开盘,该项目拥有很高的户型实用率,并且靠近广州。很明显地采取了低价揽客的策略,以出货为先。

同时推出优惠的还有狮山的海逸桃花源记,这一项目是7月底入市的新盘,开盘均价在6字头水平。但是在中秋节前后,项目推出了一批*低5字头起的优惠单位。

除了主打刚需产品为主的项目仍旧以低调的定价促进成交,一些高端项目,也希望尽可能以更符合市场预期的价格走货。近期,位于禅城普君北地铁上盖的岭南天地尚苑推出带精装修的T1座新品洋房,其售价在11000-12000多元/平方米之间,相比之前毛坯售价约10000元/平方米上浮不大,甚至和同片区普君新城华府毛坯售价相当。

贴近对手定价

参考周边项目的成交价格来定价,几乎是目前绝大多数楼盘所采用的定价策略。这一方式看起来既尊重市场,同时也能够在同区域竞争力加剧的同时,保证项目自身处在一个比较保险和稳妥的位置。采取这一定价策略的项目主要位于新盘新货供应集中的禅西、季华路和罗村等区域。

在禅城,刚需型新盘竞争激烈,即使是一些人气较高的新盘,在定价上也在尽量贴近对手。近期,位于张槎的绿地未来城对外开放示范单位主推90-126平米刚需户型,对外放风开盘价低至7200元/平方米,均价约为8字头,这一定价也是参考了周边的卓远云峰等同片区楼盘制定的。

在禅城季华路,在售楼盘8月以来定价也是如此。以季华六路佛山绿地中心、星星凯旋国际和天丰国际为例,其毛坯洋房售价都在9000-11000元/平方米之间,三个楼盘也都没有在佛山“松限”背景下贸然提价。

而在禅城城南、禅西新城,今年9、10月,位于南庄绿岛湖的三大项目绿岛湖壹号、和记黄埔涟岸、招商依云雍景湾都将推出低密度别墅类豪宅,但发展商也普遍坦言,如何定价得依据周边项目来走。

8月底,罗村新盘力迅城筑以*低6字头起的价格开盘。这一价格水平既不像“松限”前同样位于罗村的几大项目以*低5字头甚至是4字头起发起“价格大战”,也没有像上半年同区域奥园公园一号以9字头起高调入市。

位于罗村的招商依云华府尚未开盘,不过据现场“吹风价”透露,*批洋房预计以7字头的均价水平开售,与目前罗村主力在6500-7500元/平方米的售价水平大抵相当。

高调型

禅城一些路段佳、户型好的新盘,定价要比周边项目更为高调。8月中旬开盘的普君新城华府是佛山“松限”以来*个新盘,地处老城区中心、毗邻地铁站,户型、园林和教育等配套都较出色,其毛坯洋房售价为11000元/平方米起,甚至高过了同片区岭南天地·尚苑9字头毛坯的定价,且取得不错的销售业绩。

此外,位于广佛交界处的楼盘,在“松限”后也表现出一定的高调。例如长信御景峰在松限后加推新一批单位,成交价格就较之前有约500元/平方米的上涨,由于产品自身性价比较高且受到广州客户的追捧,在松限后项目几乎“卖断货”。

采写:南都记者

路漫漫周晓南

南都制图:刘寅杉

标签: 佛山新闻

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