深圳楼市回暖,一二手均量升价跌深圳中原回应“九月崩盘论”:“此前预测没错,现状为回光返照”

2014-09-05来源 : 互联网

深圳中原董事总经理郑叔伦在6月份曾宣称“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。

“今年9月之前将是人们抛出手中房产*后的机会。”深圳中原董事总经理郑叔伦在6月10日的中原2014年中媒体交流会上表示,9月的楼市将让人们感受到寒冬“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。

然而,8月的深圳楼市数据显示,一二手成交量明显回升。市场信心逐渐**,楼市是否已经步入回暖的节奏呢?南都记者回访深圳中原,其表示:成交量上涨也只是回光返照,深圳房价9月份继续下跌,且跌幅更大。

近期,深圳市规土委公布的成交数据及各家中介的报告均显示,8月深圳楼市一二手成交量明显回升,而价格则仍处于微幅下调的阶段。进入9月,憋了大半年的开发商和购房者信心都有所回升,楼市传统的供应热潮或许在今年显得尤其猛烈。而在6月曾公开预测市场“九月将进入冰封期”的深圳中原,也在多份市场报告中反映出成交量回升、市场信心**的回暖迹象。

买卖双方逐渐从观望转向谨慎试探,对于未来一段时间深圳房地产行业将继续下行,还是即将触底反弹,各家中介机构的研究负责人异口同声地预测,“需求开始释放,房企以价换量的策略将持续至年底”。

一二手成交量均回升,价格仍有微跌

8月初,住宅市场开局遇冷,但在中下旬止住了下滑趋势,一二手住宅成交量整体均有回升,但相对一手住宅方面受到供应面和**面双重利好而带来的相对平稳、持续回暖,二手住宅更多表现为月末受到政策影响,出现短暂**性上涨。整体而言,目前全市住宅市场成交虽出现上行,但仍处于不明朗的状态,而二手市场尤为明显。

从数据上看,8月深圳一二手住宅市场总体成交量相对7月出现上涨。综合世联行、美联物业、中原地产、中联地产监测数据统计,8月,全市推售面积为年初以来*高值,达到30万平方米,环比上升22.9%;一手住宅量升价跌,成交量为2889套,环比上涨18.94%;成交均价22329元/平方米,环比微跌0.92%;共成交二手住宅4255套,环比上涨4.75%;成交面积36.60万平方米,环比上涨2.47%,深圳中原监测的全市188个楼盘样本成交均价为29131元/平方米。

截至8月31日,深圳全市一手房可售面积为365.18万平方米,可售套数为37010套,若按近8周深圳全市新房周平均606套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为61周。该数字正巧在15个月的库存去化压力线附近。

深圳中原6月曾抛出“九月**论”

“今年9月之前将是人们抛出手中房产*后的机会。”深圳中原董事总经理郑叔伦在6月10日的中原2014年中媒体交流会上表示,9月的楼市将让人们感受到寒冬,“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。

“深圳楼市下跌的趋势已经成形”这一论断,深圳中原解释称,这是根据该集团自行统计测算的中原**指数,结合中原报价指数和经理指数这两个反映二手市场信心的预判指标得出,并曾在2007年和2011年都获得了市场的验证。“结合历史经验看,当中原经理指数、中原报价指数和中原**指数齐跌时,房价下降将成定局。”郑叔伦当时表示,由于本届**对于楼市的政策更倾向于市场化,此轮调整必定历时更长,“人为因素来得快去得快,而市场自发因素造成的调整速度慢且久,而且趋势一旦形成就难以逆转。根据成熟市场的经验,下跌至少持续2-3年”。

深圳中原回应:此前预测没错

“当时的观点是基于上半年深圳市场价平量跌,我们判断这个局面不可能长期持续。”郑叔伦面对南都记者后市分析的提问,主动谈及了此前的预测,他坚持认为目前的态势与当时的观点没有偏差。“博弈的局面来自于市场的自我调整,调整结束后成交量自然就会上涨。我们在6月份分析,9月份之前还不回出现价格整体下调的氛围,而9月份这种下降的幅度会更加明显,两者是一致的。”

郑叔伦认为,开发商此前大量积压的房源,在9月将进入市场,推货量将大过潜在需求,而竞争对手多,则会迫使开发商选择“以价换量”。“私营的开发商定价会相对坚挺,而国企则由于业绩压力出货意愿更加明显,定价将更贴近市场,甚至低于市场预期。”由此,他预测,深圳房价下跌将从9月份开始。

“*近的成交量上涨也只是回光返照。”郑叔伦称,其与一线经纪人交流时发现,*近市场回暖多是基于外围城市放松限购带来的乐观气氛,这一情况在深圳重申不会放松之后再次被压制。“当市场仅有的购买力都消耗完后,降价都没人买才是‘冰河时代’。”

对于*近各地放松限购的举措,郑叔伦认为,这不应该解读为**救市,反而可以视为是中央**对房地产行业“去行政化”的前兆。他表示,在行政化向市场化转变的过渡期,目前很多分析都站不住脚,就是因为分析都是基于市场,而无法预测政策带来的影响。“而一旦真正实现市场化,购房者更需要加倍小心,因为一个市场化的市场是有周期的。”

基于以上分析,郑叔伦建议,除了刚需应该趁机入市外,目前深圳豪宅市场缺乏足够的租赁需求,存在一定泡沫,而写字楼市场价值仍被低估,市场相对健康。

业内声音

金九银十会是开发商血拼期

许烁,深圳克而瑞总经理

1-8月,除了个别项目因降价而取得比较好的销售业绩外,深圳市场的销售情况整体不理想。大多数开发商是或推迟开盘,或销售业绩不如往年。而一些品牌开发商,无论是从全国,还是仅在深圳,指标完成情况与目标都有差距,他们也希望深圳区域销售能给全年业绩带来更多的亮点。因此剩下的4个月,会是开发商想加快走量的重要时机。

从供应看,入市的项目会明显增多,开发商为血拼加快去化,价格有更多的让利空间,甚至可能进一步下调,促使购房者能尽快入市。从需求方看,年初的观望情绪持续至今仍有,一方面是缘于市场的价格较高,另一方面银行信贷紧张也是重要因素。但刚需本身不会一直观望下去,需求有时候也是憋不住的。按往年经验,受调控政策影响的观望一般会持续半年,需求就会开始回流,但今年是市场因供求关系变化而自发产生的调整,所以这个观望期会相比长一点,大概会在9-12个月。

因此,现在需求方的心态也是差不多入市的时机,购房者也会有压力。因为,在量开始回升后,价格就有可能回调。但目前看,还不会有开发商傻到去涨价。今年9月到年底,都是比较好的买房时机。

消费者信心充足,看好金九的到来

何倩茹,美联物业全国研究中心经理

何倩茹表示,整个8月份楼市的成交量增长超过10%,房价增长超过5%,回暖迹象明显,二手房成交量也明显增加。主要集中在宝安、龙华等片区,有些盘开盘当日,销售过九成,南山、罗湖、福田等区域销售量保持良好势头,主要原因有三点:首先,银行贷款速度加快,银行回归贷款基本利率;二、从7月底开始到8月整个月份,新开盘和加推楼盘共计20个,市场储备充足;三、购房者信心有所加强,前来看盘的顾客,表现积极,成交量上升。值得一提的是,一些高端物业,比如高端公寓和别墅成交量明显提升。

9月陆续会有22个楼盘入市,房源十分充足,消费者选择性多,有利于**消费者信心。另外,何倩茹还表示,由于10月初,二手房评估费用会增加,消费者可能会选择在这之前,提前选购。如此,二手房可能也会迎来销售小高峰。

楼市虽然回暖,但房价还未见底

唐惠龙,世联行研究经理

世联的数据显示,7月底开始,客户上门量持续上行,证明消费者对楼市信心增加,8月份整体市场明显转好,一、二线城市成交量上升明显。根据数据预测,9月份上升势头会更加明显。

具体原因:首先,各地限购政策的调整,使得整个楼市信心大幅增强;其次,下半年,开发商存货压力大幅上行,导致房价理性回归,开发商多以推出特价房等手段,隐形降价,从2014年,A股上市的142家房地产企业半年年报显示,房地产商的资金压力依然很大,必然会在9月份推出大量楼盘,价格也会更加理性。唐惠龙同样也表示,银行利率的基准回归,应该是市场销售量增加的一个主要原因,也是改善开发商资金链的一个重要方面。

策划/统筹:南都记者 谢秀鎏

采写:南都记者 詹燕燕谢秀鎏见习记者 李倩

标签: 深圳新闻

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